李从瑞与观点面对面：金茂道路

编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。

每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。

当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

观点地产网 慵懒的午后，沏一壶清茶，依窗而坐，听着院子里潺潺的流水声，看着太阳绕过绿植留下的斑斑痕迹，匆忙的时光一下子抛之脑后。

距离正式采访还有五分钟，摄影师正在研究拍照的光线与角度，接待人员指了指窗外，悄声告诉我们：“李总已经到了”。

我们转头向外看去，最先映入眼帘的是一汪如画的湖水，有湛蓝的天空，有繁茂的枝叶，有白色的回廊……构成一幅传统园林的美感，若不是李从瑞的身影倒映在水面，我们早已忘却了此行的目的。

接待人员告诉我们，李从瑞一向重视一线，也对一线的工作成果充满信心。因此，采访的地点也定在了北京的金茂项目里。

李从瑞的步子很大，不一会便来到了我们面前。

在此之前，我们与李从瑞见过几次面，因此，与他交谈更像是好友重逢，少了几分的生疏。

刚见面，李从瑞便问：“咱们是哪一年见的？”

“前年，在中化大厦。”

近几年，金茂不断刷新自己的形象。显然，金茂不想做严谨稳健的央企，更愿意成为稳重与高效兼备的企业，用李从瑞的话来说，就是“我们这算是国企中的民企，央企中的外企”。

混改与市场化

国企、央企留给外界的印象总是稳健、有秩序、责任重大；而民企则给人一种灵活、高效、创新能力强的形象。

随着国企混改、央企整合的热浪来袭，国家队逐渐成为房地产行业中的焦点。回首过往几年，绿地控股、中海地产、招商蛇口……纷纷进行重组与整合，今年3月27日，大悦城控股在深交所正式挂牌，更是成为国有企业改革的重要案例。

而中国金茂作为央企中化集团旗下的房地产平台，从十年前就踏上了混改之路。显然，金茂在不断推翻其固有印象，努力将民企机制灵活作用与国企央企的压舱石作用结合起来。

“过去几年我们不断加大混改的力度。”关于混改，李从瑞似乎有故事想说。

早在2009年，金茂还未更名，仍然叫做“方兴地产”时，就进行过一次配股。资料显示，控股股东中化集团以2.52港元的配售价，向不少于6名独立机构投资者配售7.69亿股旧股，并认购4.61亿股方兴地产新股，完成后中化持股量由69.74%降至62.87%。

李从瑞告诉我们，金茂主要通过引进战投来实现混改目的，但他也知道，引进战投无法一蹴而就，很多事情还得慢慢来。

因此，在2015年、2018年金茂先后又进行两次配股。其中，2015年，金茂以每股2.73港元的价格向新华人寿、新加坡主权基金GIC、私募基金华平投资以及新鸿基地产前主席郭炳湘控制的Dynasty Hill，配售16亿新股；2018年，金茂则以先旧后新的方式折让配售9亿股现有股份，而嘉里建设的控股股东嘉里控股成为金茂此次新引进的社会资本。2019年7月26日，金茂引入中国平安成为其第二大股东，并表示双方未来在城市运营拓展、项目开发、金融产品等方面将有广阔合作空间。

上述交易完成后，中国金茂依旧保持了央企属性，但中化集团持股比例已经摊薄至35.1%。

“最早，中化集团的持股比例将近69%，逐步下降到现在的50%以内，未来我们还会继续下降。”至于最终大股东中化集团的持股比例要降到多少，李从瑞并没有明确表示，他仅透露，“最终我们希望成为一个完全市场化的上市公司”。

背靠央企中化集团，金茂在拿地和融资上一直存在较大优势，但似乎并不满足，采访过程中，李从瑞不止一次向我们提及金茂实现“市场化”的目标。

在李从瑞看来，“市场化”是金茂越走越远的重要保障，但金茂的市场化并非脱离央企属性的市场化，而是两者的有机结合。他借用宁高宁董事长的话向我们阐释他的观点：“在保持央企属性的前提下，无限接近市场化”。

也就是说，金茂一方面要保留央企对于稳健发展的要求，对短期利益与长期利益有效平衡；另一方面，通过无限接近市场化提高整体的效率与竞争力。

“央企有非常多的优势，包括管理的严谨性、社会责任感的充分体现。”说话途中，李从瑞继续向我们分析：“市场化的核心是竞争，实际上是竞争的意识和体制，有了竞争，才能随着时间的推移不断发展壮大。”

按照李从瑞的说法，市场化体制机制的助力，与充分发挥央企的属性、优势，是中国金茂“活下去”的致胜法宝。

打开美好生活的畅想

金茂的致胜法宝远不止于体制改革，城市运营同样是这家企业为未来铺设的一条康庄大道。

“我之前曾经谈到过城市运营商的准确的含义，今天也解释一下。”李从瑞像极了中学时代的老师，在帮学生们复习过往的知识点，温和耐心，循循善诱。

在他的定义中，金茂做的城市运营更像是政企合作开发一个小的城市，这个城市有三个要点，一是成片开发，“有一千亩以上才算是成片开发，小打小闹算不上城市运营项目”。

第二是跨周期开发，从项目的土地规划到人口进驻、产业导入以及后期管理运营，“有起点时间，但没有截止时间”；第三则是业态丰富，一个城市运营项目不仅仅有住宅，还有酒店、商业、写字楼等。

2015年，金茂正式宣布从地产开发商向“城市运营商”转型，其涉足的城市运营项目包括长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城、宁波生命科学城等。李从瑞表示，金茂未来还会不断扩展城市运营项目。

随着中国城镇化的发展，中国房地产已经进入了一个新的阶段，房地产开发商单纯的开发建设商住楼宇已经无法满足人们日益增长的需求。通过城市运营，将自然资源、精神资源有效的推向市场，从而增强城市的综合竞争力，提升城市居民的生活质量与幸福感，才是接下来的重点。

用李从瑞的话来说就是：“人们对美好生活的畅想已经打开了，未来需求会得到一个很好的释放。”

但是城市运营对企业的综合实力要求极高，甚至“城市运营对一个操盘者的要求，不是单个开发企业所能全部具备的”。

“最难的是’一图两翼’，把这个做好了，才有可能做好城市运营。”金茂在做城市运营之前，通常要把城市地图画好，找到哪些地方适合做城市运营，这就是“一图”；而“两翼”是指了解政府需求和规划以及开展产业导入。

因此，对城市运营商来说，规划编制能力、持有运营能力、产业导入能力是极其重要的。

实际上，从资本角度看，城市运营前期投入大、回报周期长的属性让不少房地产企业对此望而生畏，因此，中国金茂在城市运营方面的盈利逻辑也成为我们讨论的重点。

“我们的逻辑是‘城-人-产’，以城引人、以城促产。”李从瑞似是在教“学生们”做数学题，一边说着，一边用手比划着。

他提到，金茂的城市运营，首先做一级开发基本上都有较好的回报，随后的二级开发、项目的持有运营都会带来收益。

“持有商业、酒店、写字楼会长期有收益；进行物业服务，也会有收益；我们孵化了很多科技型的公司，也会带来一些收益。”

2019年，被中国金茂定义为“城市运营年”，李从瑞更是表示：“我们预期到2021年以后，金茂60%的新增土地储备来自城市运营。”

不要“急转弯”

自去年下半年以来，中国面临着复杂的国际国内经济环境，作为经济支柱的房地产行业，同样日渐承压。

提到宏观形势，李从瑞依旧有着独特的见解，总能找到积极的一面。

实际上，在当前形势下，出口受阻，通过外汇回款流入的资金就会相应地减少，出口的消极影响亦会迅速传导到房地产行业当中，最直接的表现就是流入房地产的资金明显减少，从而导致房地产交易资金承压。

“中国处在一个发展的起步期、起飞期，我们不是挑起矛盾的一方。得道多助、失道寡助，不管中美贸易摩擦持续多长时间，影响也是有限的。”

在李从瑞的想法当中，随着时间的推移，中国会适应当下的发展节奏。此外，房地产作为一个比较健康、理性的市场，无论是住宅业态还是酒店、商业、写字楼，受到的影响是有限的，“我认为这个行业还有一二十年的发展”。

正是在这种复杂的经济环境下，中国房地产市场也在发生着深刻的变化。既有旧格局的瓦解，又有新规则的诞生。自2018年以来，中央强调“房住不炒”的政策，各地方政府则因城施策，管好房地产。

“去年可能做得有点严了，资金是企业的血液，不能抽得这么快，所以下半年有所放松，今年只不过是延续了去年下半年的理性回归道路。”在李从瑞看来，因城施策是一个方法论，并不是调控的目标。

他认为，调控的真正目标是住建部提出的“三稳”，“稳地价、稳房价、稳预期”是不会变的，十九大报告提出的“房住不炒”，这也是不会变的。

实际上，随着中国房地产行业进入下半场，单一地产开发已经无法满足购房者的日益需求。近几年，产业、商业、文化、旅游、医疗、养老等多维度、复合型满足购房者需求的业态，逐渐进入房地产开发商的视线。

另一方面，国家在产业地产、旅游地产、养老、长租等方面都出台了相关的扶持政策，土地出让时也附加了例如产业化等运营上的要求，因此，近两年包括保利、奥园、合景泰富、中骏、龙湖等，纷纷更名去地产化。与此同时，越来越多的房地产企业开始了多元化的探索。

对于房地产企业的多元化转型，李从瑞同样有着不同的态度：“我对从事地产行业的人进行急转弯的、创新性的多元化还是持保留态度的，围绕主业内生式的转型是非常好的，不要做急转弯式的。”

在他看来，无论是涉足城市运营还是其他的业态转型，企业要做的不仅仅是资本运作方面的内容，还需要有专业的能力进行规划与管理。

“所谓内生式的创新，应该是逐步的寻找机会，然后逐步的培养，从小到大，不断地掌握所在这个行业的规律，就一定会慢慢地取得成功。”

在李从瑞眼中，尽管国际国内经济形势不稳定，但房地产行业依旧存在大量的机会，“总体来讲这个行业还是会健康发展下去的”。

以下为观点地产新媒体对中国金茂控股集团有限公司总裁李从瑞先生的专访实录：

观点地产新媒体：中美贸易摩擦给经济发展带来了极大不确定性，有人觉得这对房地产是利好，有人觉得是利空，您的看法是怎样的？

李从瑞：我个人认为是一个利空，相信对中国和美国的经济都不好。时间拖得越长，贸易受到冲击，供应链被打乱，相关的交易成本肯定是升高，经济就会受影响。

经济受影响，股市就会受影响，股市受影响，肯定是大家的财富会受影响，最终会影响到需求这一端。房地产如果需求受到影响了，整个市场肯定会在原有的基础上有些下滑。

再说到对地产的影响，我认为中国处在一个发展的起步期、起飞期，我们不是挑起矛盾的一方，得道多助、失道寡助，不管持续多长时间，影响也是有限的。

房地产作为一个比较健康、理性的市场，我认为这个行业还有一二十年的发展。所以大家既不要盲目乐观，也不要特别悲观，我认为总体来讲，这个行业还是会健康发展下去的。

观点地产新媒体：还有一二十年的发展是住宅这一块，还是整个房地产市场？

李从瑞：不管是住宅，还是酒店、商业、写字楼，中国的经济会受一些影响，但不会太大，毕竟只是一个贸易纠纷。

我们现在每年大概是十几万亿的体量，未来一二十年会继续保持，不会像人们想象中有太大的问题。

观点地产新媒体：“房住不炒”“因城施策”等是近几年来针对房地产行业的政策基调，但每一年行业形势都有所不同，您所理解的“因城施策”是什么？

李从瑞：因城施策是一个方法论，并不是一个调控的目标。真正的调控目标是住建部提出的“三个稳”，任何一个城市都不能挑战。“稳地价、稳房价、稳预期”是不会变的，十九大报告提出的“房住不炒”，也是不会变的。

为什么还会出现因城施策？因为要达到这“三个稳”，各个地方的供给、土地、经济发展状况以及管控水平都是不一样的，所以就会出现一线城市是一线城市的办法，二线城市是二线城市的办法，但是都逃不出住建部的总体要求。

今年以来的资金，之所以让大家感觉到稍微有点充足，那是跟2018年相比。去年可能做得有点严了，资金是企业的血液，不能抽得这么快，所以下半年开始有所放松，今年只不过是延续了去年下半年的理性回归道路。

所以我认为，不能把因城施策理解为政府的调控放松，我认为是调控更严了，因为各个地方会调控得更精准、更有效。

观点地产新媒体：您怎么看今年行业形势的变化？

李从瑞：现在要求的是稳，如果调成库存累积、房价大跌，这就错了。如果做到“三个稳”，因城施策这个方法是非常对路的，是非常好的。

所以，分析来看，我觉得下半年整个政策环境不会出现大的调整，稳地价、稳房价、稳预期这“三个稳”会作为全年的指导宗旨。

观点地产新媒体：今年以来，土地市场有所回暖，房企溢价抢地和多轮举牌重新成为媒体报道中常见的场景，您认为出现这种现象的原因是什么？

李从瑞：从需求端来讲，2018年，甚至2017年下半年土地流标的情况是很严重的，也就是说地产商手里现在没有土地，大家有土地荒，这是一个问题，他们要补货的动能比较足。

第二是大家盲目猜测政府会放宽政策，寄希望于政府放水。这两点导致了当前带有一定投机性的抢地，这种现象持续了一两个月的时间，这是需求端的情况。

从供给侧来讲，现在土地供应量确实比过去少了很多，供应是下降的，所以就会导致土地的紧张。

但是我认为，大的地产商都是比较理性的，抢地的都是中小型的，或者想冲业绩的，带有一定的投机性，不太理性。

观点地产新媒体：粤港澳大湾区是今年的热点，金茂在大湾区也有不少土储，前几月斥资30亿在佛山拿地，金茂未来会在大湾区有更多动作吗？

李从瑞：大湾区肯定是个热点，各大地产商到那个地方去拿地也是很正常的情况。

我认为未来大湾区的发展潜力，正如大家所说的，确实会成为一个非常值得期待的经济腾飞的区域，所以很值得去发展。

但是我认为拿地还是要理性，如果地价太高，抢到手上以后，也会是企业的一个包袱。

我们原先仅仅在广州、深圳这样的核心城市有项目，未来可能会在核心城市的周边，甚至在整个大湾区的其它一些经济比较活跃的区县，也会开始关注起来。放眼整个大湾区，这些地方将来也有机会。

过去我们在大湾区的土地储备大概是1/5，我希望将来能够提高到1/4甚至1/3。

观点地产新媒体：国企央企改革是一个大方向，中化集团也在持续不断推动中国金茂混改，现在的推进情况能否与我们分享？

李从瑞：从国务院国资委的层面，一直在积极地推动国有企业的混改，规范治理机制，调动企业员工的积极性，这些都是大方向，都是非常支持的。

从中化集团层面，也是积极鼓励中国金茂进一步混改，过去几年我们也不断加大混改的力度。最早，中化集团的持股比例将近69%，逐步下降到现在50%以内，未来还会继续下降。

我们算是“国企中的民企，央企中的外企”，最终希望成为一个完全市场化的上市公司。

宁高宁董事长在集团公司有一句话挺能概括这一块的，他说，在保持央企属性的前提下，无限接近市场化。

这里面第一是把央企的属性进行了强调，央企有非常多的优势，包括管理的严谨性、社会责任感的充分体现，还有对发展的稳健性要求，对短期利益、长远利益的平衡。这些保持下来以后，就是无限接近市场化。

市场化公司的效率会更高，有了效率以后，员工的积极性可以充分挖掘。市场化的核心是竞争，实际上是竞争的意识和体制，有了竞争，才能随着时间的推移不断地发展壮大。

所以应该说既有央企的属性、优势的发挥，又有市场化的助力，这样的企业往往会走得更远，更有活力。

观点地产新媒体：您如何看房企对转型和跨界的探索？

李从瑞：我对从事地产行业的人进行急转弯的、创新性的多元化，还是持保留态度的。围绕主业内生式的转型是非常好的，不要做急转弯式的转型。

很多企业转型去做水，然后失败了，有些企业想做科技，也失败了，最后都伤得不轻。

我认为围绕主业内生式的转型是非常好的，因为资本运作以后，未来还需要发展。没有能力来管理好或者规划好，最后也是会栽跟头的。你对这个东西不了解，贸然的进入，仅仅通过资本来做，这个问题是非常大的。

所谓内生式的创新，应该是逐步的寻找机会，然后逐步培养，从小到大，不断地掌握所在的这个行业的规律，一定会慢慢取得一些成功。

这个时间有可能是5年，有可能是10年，但凡是想一两年大变样，这一点我认为都是非常危险的，这方面已经有很多例子了。

企业有企业的内在规律，行业有行业的内在窍门，凭感觉做事是不对的，还是要脚踏实地。

长租公寓、养老等业态，我觉得进行探讨是需要的，进行尝试也是需要的，但是还没有弄清楚之前就大规模投资进去，这一点要谨慎，因为它还没有形成一个真正的商业模式。

金茂在这方面已经在做探讨，而且我们已经做了几个了，比较少。就像我刚才说的，我们在尝试，而且前提条件是必须土地价格低，才会去尝试。

观点地产新媒体：金茂今年1500亿，明年2000亿，这个任务目标有没有问题？

李从瑞：应该没问题，我们还希望能够多完成一点。

中国金茂在2012、2013年的时候就有这个想法，叫做规模适度、效益优先，我们一直把这个摆在最重要的位置。

去年大家觉得我们增长得很快，有80%多的增长，这一点要更正一下，因为有一个特殊情况：就是我们有一个大宗销售是在前年年底就谈了，只不过到去年年初才真正成交，相当于这个放在去年也行，算在前年也行，最后放在去年了。剔除这一块，我们去年的增长是50%。

我们央企的特质，追求稳健，对长期、短期的平衡，风险的控制，看得还是比较重的。不能够像狂奔的野马一样，收不住缰绳，还得理性地发展。

目前，我们不在第一梯队，如果乐观估计，离第一梯队至少有5年的差距。如果还能再给我们5年时间，不管是在管理还是在团队、战略、短板对标方面，不断地改进，也许能够跨进第一梯队的门槛。

观点地产新媒体：从2015年开始，中国金茂就聚焦“城市运营”，已经是位“老兵”了，您觉得“城市运营”最大的挑战在哪些方面？

李从瑞：城市运营这个概念确实也是中国金茂在5年前提出来的，我之前曾经谈到过城市运营商的准确含义，今天也解释一下。

一是成片开发，有一千亩以上才算是成片开发，小打小闹算不上城市运营项目。

二是跨周期开发，首先是从项目的土地规划开始，一直到最后城市人口进驻、产业导入，后续持有运营，这个周期有多长？如果加上运营的话，就会非常长。因为持有了酒店、持有了商业，甚至对这个城市的物业要进行管理。所以为什么说叫跨周期？有起点时间，但没有截止时间，周期会很长。

三是业态非常丰富，比如说仅仅有住宅肯定是不行的，除了金茂的酒店、商业、写字楼，包括我们现在做能源管理这些之外，还有其它的产业，中化集团的产业。

从这个角度来讲，城市运营对一个操盘者的要求，不是单一一个开发企业所能全部具备的。要对城市和产业具有很超前和规划的能力，这个要求是很高的。

另外就是对运营能力要求很高，不能卖掉之后一走了之，对持有的运营要求非常高，要有这个能力。

还有一个是产业导入能力，各种各样的产业，能够找到它，并且能够让它在这个地方落地，这个能力要求是非常高的。

观点地产新媒体：金茂“城市运营”发展逻辑和盈利模式是怎么样的？

李从瑞：这一块我们内部叫“一图两翼”，一图就是指城市地图，先要把这个城市地图画好，哪些地方适合中国金茂来做城市运营，要先找到这些城市和城市所在的区；两翼就是：一是了解政府的需求，对未来的规划是什么想法，二是产业导入。

最难的是“一图两翼”，把这个做好了才有可能做好城市运营。所以城市运营，我觉得对企业、对政府、对社会都是一件非常好的事情，应该大力推广，而且这种能力确实也不是一般企业能够具备的。

我们的城市运营商逻辑是‘城-人-产’，以城引人、以城促产。

首先做一级开发，现在基本上都有较好的回报，至少能保证资金覆盖；拿完地以后有二级开发，这部分是有收益的；持有以后再做运营，也有收益，这一块我们的量会很大。

持有商业、酒店、写字楼会长期有收益；进行物业服务，也会有收益；孵化很多科技型的公司，也会带来一些收益。

未来，我们预期是到2021年以后，60%的土地储备来自城市运营。如果说随着时间的推移，我们城市运营土地储备开始释放的时候，比例就会逐步增长起来。

观点地产新媒体：前提条件是资本扛得过？

李从瑞：除了企业有这个优势之外，更重要的是管理团队要有长远的规划，要耐得住性子，谋定而后动，不能冲动地去做。

有了非常实事求是、很理性的想法和规划，就不会着急。

我们是从方兴地产一直走到今天的，今天做的所有事情都是5年前就已经布局好的，团队不能慌也不能急，一定是谋定而后动的，慢慢就会非常稳，也非常健康，品牌的价值会越来越大。

我当总经理都已经6年了，也是慢慢增长到这一天的，有很多年的积累以后才有爆发的基础。

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