增速放缓 以“稳”为主

在房地产市场整体调控思路不变的情况下，房地产行业正处于平稳、增长趋缓的周期。今年上半年房企业绩增速显著放缓。克而瑞研究机构的统计数据显示，1-6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%，业绩同比增速基本持平。具体来看，告别了高速扩张时代，龙头房企开始追求有质量的增长；中型房企则快速扩张规模，冲击更高业绩目标；小型房企的经营则日渐艰难。

2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”调控主基调下，中国房地产市场保持稳定增长预期，行业整体规模增速较2018年显著放缓。

大事件

城市间现分化

上半年一线、二线和三四线城市市场分化加剧。一线城市复苏回升，二线城市整体趋稳。而对于需求透支、购买力不足的部分二线和多数三四线城市而言，房地产市场尤存较大的下行压力。

其中，三四线城市由于棚改货币化安置政策逐渐淡出，由棚改带动的增量购房需求快速抽离，特别是在房地产行业整体尚处下行调整期的背景下，三四线城市成交量出现了明显的下降。也正是由于各个城市的情况不同，政策层面，城市调控有收有放、分化明显。

苏州、西安等市场较热的城市调控加码，热门城市调控政策仍从紧执行。而部分城市则出台宽松性政策，典型如南京高淳区局部放松限购。开封则出现了“取消限售的政策出台一天即被撤销”的情况。从长期来看，房地产市场调控仍将以“稳”为第一要务，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。

销售额整体增速放缓

根据克而瑞研究中心日前公布的《2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，占据排行榜前三位的碧桂园、恒大、万科三家企业上半年权益销售金额分别为2797.9亿元、2687.0亿元和2009.6亿元，与去年同期相比均有不同程度的下降。

克而瑞研究中心指出，今年上半年数据显示，标杆房企业绩增速明显放缓，TOP100房企累计权益销售规模同比仅微增4%，与4月、5月时的增速基本持平。

今年一季度国内楼市曾经历一轮回暖行情，但5月受部分城市政策调控收紧影响而降温明显，进入6月，一些房企加大推案及营销力度，因此6月单月操盘业绩环比提升超23%。

克而瑞预计，下半年百强房企规模增长将继续保持平稳，并更注重聚焦主业、稳健高质量发展。

百强房企规模分化持续

2019年上半年，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。

其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。

而随着多数城市成交回落，销售难度加大，50强之后的房企竞争优势已不再明显，权益金额集中度出现一定回落。整体来看，行业集中度进一步提升，行业竞争加剧。

数读

50家

截至7月15日，A股及H股房地产开发板块共计50家房企预告2019年上半年业绩，其中20家预计盈亏，7家预计归母净利润同比下降；盈增21家，占比低于五成。

6075亿元

2019上半年，房企的开发投资热情持续高涨。1-5月，全国房地产开发投资额为46075亿元，累计同比增速小幅回落，较上月下降0.7%至11.2%，但依旧维持高位，连续5个月保持两位数高增长。

4286亿元

从95家典型房企债券类融资监测的情况来看， 2019年上半年房企境内外债券类融资总额4286亿元，占2018年全年的59.3%。其中，境内发债1402亿元，境外发债2883亿元。2018年5月，发改委以及财政部出台相关政策限制境外债用途，导致2018年下半年境外发债量骤减，而2018年底2019年初，由于境内环境持续收紧，且房企在2019年面临偿债高峰期，房企不得不再次向海外举债。

7.25%

从企业的债券类融资成本来看，2019年上半年房企债券类融资成本7.25%，较2018年年末上升了0.77个百分点，其中，境内发债的平均成本为4.97%，较2018年全年下降0.91个百分点；境外发债的成本8.34%，较于2018年全年上升了1.19个百分点。2018年以来境外债的发债成本便一直居高不下，而2019年多数企业迎来偿债高峰期，即使成本走高，企业也不惜代价进行发债。

5.42%

上半年，房地产信贷政策相较宽松，房贷利率连续6个月逐级回落。融360数据显示，无论是首套还是二套，房贷平均利率皆呈“抛物线”式回落。2018年12月份以来房贷利率则持续走低，截至2019年5月份，首套房贷平均利率降至5.42%，较前期高点减少0.29个百分点；二套房贷平均利率跌至5.74%，较前期高点减少0.33个百分点。本报记者 陈静思

数据除署名外均来源于克而瑞机构