李宇嘉:论“刚需生存”四大空间 上半年深圳楼市总结

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  来源:金融界网站

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  依旧普遍“看多”

  对上半年深圳楼市运行,大数据提供了便利,媒体做着各式各样的解读。近期,笔者参加一些论坛,粉丝和媒体普遍“看多”。也不奇怪,因为过去看多的(比如中介和任志强),事后证明都是对的,看空的被戳脊梁骨。既然,过去每次看多都对了,继续看多自然受欢迎。

  我也来凑凑热闹,解读一下上半年的深圳楼市。新房市场看中原的报告、二手房市场看链家的报告(下图),它们的数据相对及时、结构多样、层次清晰。我将这两份报告综合起来,再参考自己多年的研究和近期草根调研一些思考,给大家分析一下上半年深圳楼市的变化。

  

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  新房“两极分化”,刚需被驱赶

  新房成交,呈现出严重的“两级分化”。一是“4万元”的低价区域成交突出,即光明新区,宝安靠近东莞的沙井和西乡、龙岗中心区和靠近惠州的坪山,这些区域占了成交量的70%;二是“8万+”的高价区域成交有韧性,即南山、福田,这两个区域成交也在增长(下图)。

  

  高房价驱赶刚需。2015年之前,刚需集中在宝安、龙岗、龙华,这三个区成为新房供销的主力区域,分别占了全市大致35%、30%、15%的成交份额。但到现在,宝安中心区、龙华已是高房价区域,楼面地价都攀升至5-6万了。过去,沙井、光明无人问津,现在刚需趋之若鹜(下图)。

  

  今年上半年,成交热点片区TOP10里面,沙井、光明、坪山、龙岗中心区位列前四位(上图),成交套数占了TOP1073%,占全市成交量的55%;成交套数TOP10的楼盘,低于5万元的有8个楼盘;成交金额TOP10的楼盘,均价低于5万的有5个,两极分化非常明显。

  

  

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  新房“大户型化”

  这说明什么问题?一方面,自贸区、前海新区、深圳中心等规划和概念炒作,关外的中心区,逐渐“豪宅化”。调控高压、刚需回归,但限于高房价和购买力,不得不往外围走。另一方面,深圳富人的购买力从来都任性,他们钟爱南山、福田等城区面貌好、配套好的区域。

  新房“大户型化”。90平米左右做紧凑型三房,将是开发商迎合市场需求、实现快速去化的优选。上半年90-144平面积段增至45%,较去年同期增加15%,与60-90平米面积段不相上下。换房成本攀升、周期拉长(二手房业主成交周期达120天),刚需买房能一步到位最好。

  

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  刚需选公寓,由不得你

  之前,我写过公寓的文章,认为公寓是一个怪胎,从户型设计、配套、居住氛围和转手看,并不建议买(除高档公寓)。但没有办法,新房大户型化,买不起大户型,更买不起中心区,只能寄望公寓了。市场是敏锐的,它会顺应需求变化,公寓已达到住房交易的40%多,由不得你。

  

  上半年,60平米以下的公寓成交,占70%;45平米以下的占43%。总价方面,300万以下公寓成交占比上升4.88%至67.64%。也就是说,大户型的新建住房,越来越向一步到位的刚需转移(总价在400万以内),买不起大户型新房的,只能求助公寓了,好在公寓供应多、价位低。

  

  

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  二手房市场,换房主导

  因此,刚需有几个选择,一是中心区的二手房“老破小”,二是外围“4万元”的低价区域,总价控制在400以内,一步到位实现3房住家;三是公寓,总价控制在300万以内。对于二手房来讲,去年一二手房价格倒挂,二手房市场回调,新房受欢迎,积累的部分需求在今年释放。

  今年一季度至4月份,二手房市场释放的主要是刚需,“老破小”最受欢迎。5月份以后,换房需求开始发力。从户型选择看,3房成交占比最高(36%,下图);60-90平米占比最大(49%),其次就是90-144平米(19%),紧凑型2房和3房已成为二手房市场交易的主体。

  

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  政策引导刚需走向临深

  2019年上半年,东莞、惠州、中山临深片区,新房住宅合计成交了581万平米,相当于深圳新房住宅成交面积(172万平)的3-4倍。上半年,东莞、惠州、中山临近深圳的区域,均价分别为20910元/平、11219元/平、14025元/平,仅相当于深圳新房均价的1/5-1/3。

  

  未来,大湾区规划落地,最大的亮点就是深圳与东莞、惠州、中山之间互联互通,比如深中通道、轨道交通6号线、11号线、14号线。“稳房价”是战略,深圳高房价将是一种常态。对于深圳的刚需来说,到临深买房,必然是一种趋势,而政策也会引导刚需走向临深区域。

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  刚需很急迫,但生存路径没法改变

  目前,深圳常住人口的住房自有率35%,每年流入人口40万以上,刚需的规模很庞大。基于房价上涨担忧,刚需买房的欲望很强烈。链家大数据显示,25-30岁的刚需买房占比最高,达到44.6%,意味着大部分刚需想尽早上车。这一比例比全部买房者高出10个百分点。

  

  未来,经济实现转型、地方彻底告别地产依赖之前,“稳房价”要坚持很多年。对刚需来说,深圳“高房价”难以跨越,上车的选择只能寄希望于外围低价新房、换房释放出的老破小、商务公寓、临深区域等。当然,“稳房价”也意味着房价不会明显上涨,未来买方的力量更强,刚需有充足的房源可选、充足的时间筛选。但是,要想住上好房子(通勤时间短,良好教育资源,居住环境好,物业管理好),还得遵循“先上车、后改善”的逻辑。因为,好房子就那么多,撑死了就250万套,要好好工作、积攒收入,以期未来住上中心区的好房子。

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