平均每天倒闭1.3家房企,这个夏天有点冷

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  今后十几年,房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程,我认为至少会减掉三分之二。——黄奇帆

  

  文 / 巴九灵(吴晓波频道)

  最近,有不少买房的朋友跟小巴说,房贷利率上涨了。

  据媒体报道,今年5月份以来,南京首套房贷利率从基准利率(4.9%)上浮8%调整到上浮10%,又调整到上浮15%。7月初,南京市两家银行将此数据提升至20%。

  楼市回暖的苏州,7月首套房贷利率普遍按上浮23%执行,若二套房贷款未还清,银行则要求上浮30%。

  贷款更难了,钱更紧张了,除了购房者有感受,扩大到整个房地产行业,感触最深的恐怕要数房地产企业。

  银根紧缩,犹如一把剑悬在房企的头顶。各家房企各有各的担忧,各有各的结局。

  

  一方面,TOP200房企加速上市。例如,半个月前,中梁控股在港交所挂牌。CRIC研究数据显示,截至2019年7月TOP200房企上市数量已有118家,若再包括正在申请中的5家房企,上市比例将超过6成。

  另一方面,中小房企加速破产倒闭。人民法院公告网显示,截至7月24日,今年共有274家房企宣告破产清算。大多为中小房企,其中全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

  最近,重庆前市长黄奇帆更是表示,今后十几年,中国房企数量会减少2/3以上。据中国统计年鉴2018,最新房企数据为95897家,按照黄奇帆的说法,将有6万多家房企将在未来十几年“消亡”。

  破产的背后依然是“钱紧”,在各个融资渠道中,公司债和银行贷款对中小房企而言门槛很高,于是只能转向信托。但就在前不久,银保监会约谈部分信托公司,要求落实“房住不炒”等要求。

  在这般炎炎夏日,许多房企或许正在煎熬过冬。融资渠道收紧,融资成本提高,此外还有一个坏消息。恒大研究院报告显示,2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。

  经测算,截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,会在2019年至2021年集中到期,到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

  那么,问题来了,年内274家房企破产,这一数据究竟意味着什么?房企面临着怎么样的困境,未来的路又该怎么走?我们来看看大头的分析。

  

  中国房企数量太多,行业门槛太低,市场集中度不够,带来诸多负面影响。其实,中小房企退出市场,是至少持续了5年的趋势,未来10年仍将如此。

  中国到底有多少房企,从来没有准确统计,因为很多主业不是房地产开发的企业,也拥有这一业务范围。一些没有资质的企业,通过挂靠等方式“获得资质”,事实上也从事房地产开发。

  绝大多数小房企可能只是空壳,甚至是项目公司,一共才“三五个人、两三条枪”。

  中国房企数量多时突破10万家绝对有可能,但真正上得了台面的房企非常有限,不过数千家。“上得了台面”指的是:1. 上市的房企,主要在A股和港股。2. 没有上市,但有资格、能力经常在国内资本市场发债券的房企。

  7个月破产274家房企,数量不算大,也不用恐慌。事实上,更多房企僵尸化了,也不破产、也不注销,但也没有什么业务了,这才是普遍现象。

  未来,房地产行业集中度会继续提高,每年没有千亿销售额的,将来很难混下去。

  中国楼市已进入了“强调控时代”,“中央监督,地方因城施策”是基本态势。如果你是一家小房企,一激动在某市拿了个地王。突然间,这个城市被住建部约谈,楼市调控收紧。你的地方项目必须如期完成,但售价不能超过限价。而限价足以令你亏损,怎么办?

  

  所以,房企必须要有规模,而且还不能集中在一个地区。比如雄安新区诞生时,京津冀楼市调控突然收紧,有一个大房企因为业务高度集中在这个区域,遭遇到了较大困难,被迫引入大股东才渡过难关。排名全国前30名的房企尚且如此,普通小房企就危险就更大。

  因此融创孙宏斌说,在房地产领域不存在“小而美”,小了就会“没有了”。所以,楼市的基本逻辑是“小而没”。

  融资成本更是如此。“规模大+央企”的开发商,融资的年利率或许不到5%,而“激进的民企”可能会达到15%。至于靠民间借贷续命的中小房企,则可能达到25%。融资成本太高的房企即便能挺过这个冬天,也会死于下一个冬天,或者下下一个冬天。

  但话说回来,房地产市场一旦形成互联网那样“寡头垄断”,可能会更麻烦,至少普通购房者得不到什么便宜。当然,现在距离楼市的“寡头垄断”还有相当距离,但局部地区的寡头垄断,或许会在3到5年之后出现。

  对于我们来说,楼市暂时趋冷,给大家选房子、买房子预留了更多的时间,对于大多数城市来说,至少未来两到三个月房价很难上涨。

  

  其实,相对于全国近10万家房地产企业,270多家破产,实在不能算是一个大的比例和数字,即使是放在其他行业也是正常的。

  但这确实可能是一个趋势,房地产业是重资产,甚至是有较强的金融属性的行业。金融货币政策以及房地产市场本身的变化,都会对房企造成重大影响。

  而中小房企通常只有一两个项目,风险集中,一旦一个项目出问题,可能就会影响企业的生存,特别是城市的选择。

  今年,市场分化加剧,我们在二线城市,特别是强二线城市,所看到的市场景象,绝对不是整个房地产市场的全貌。部分内陆三四线城市,棚改结束后市场惨淡,部分“收缩型城市”,更惨不忍睹。

  

  从整体上来说,在任何时候房地产企业风险防范都离不开以下这样几条原则:

  第一,降低杠杆。

  很多企业资金是按照理想的销售速度和银行不催还款的理想模式来安排的。但只要这两个条件一旦发生变化,就会出现生存危机。

  第二,分散风险,鸡蛋不要放在同一个篮子里。特别不能集中于一两个项目。宁可做小股东,分散投资合作。

  尽管寡头化金融化是目前房地产市场的一种趋势,但并不意味着未来中小企业就没有任何生存空间。

  未来,中小企业除了分散投资和大企业合作以外,也可以在开发模式和产品研发上突破。区域市场也一定还会留下一些市场缝隙。主要靠模式和产品上的突破,来寻求这些缝隙中的机会。

  

  今年上半年的楼市“小阳春”,主要是两点:第一,各地均一度突破限价;第二,银根松弛。

  虽然官方一直在强调流动性资金进入房地产,但还是没防住(或者说一度默许)。我们用两个小切口来观察上半年银根在房地产有多松弛——房贷利率和房地产信托规模。

  2019年5月,全国首套房贷款平均利率连续下降了六个月;二套房连续下降了七个月。

  

  根据融360大数据研究院数据整理

  但2019年6月,连续下降被掐住。标志性事件是:6月13日,银保监会郭主席在陆家嘴论坛上怒斥房地产金融化:“相当大比例的居民家庭负债率,达到了难以持续的水平。”

  于是,2019年6月,全国首套房和二套房的平均利率双双出现上涨,购房者这一端的银根被收紧了。

  房企端的银根同样被收紧。房企融资的三大法宝是银行贷款、公司债和信托。从信托这个小切口,就可以清楚地看到房企融资环境的松紧转换。

  2018年下半年,房地产信托新增规模(特指房地产信托成立规模而非发行规模,下同)呈下降趋势;但在2019年上半年,开始逆转上升。换言之:今年上半年,房企融资更容易。

  但转折点已出现:2019年5月17日,银保监会下发文件《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》,严防资金违规进入房地产市场。

  这份文件出台后,房地产信托新增规模在6月份立竿见影地下跌:6月份仅 465.83亿元,比5月份(693.44亿元)少了三分之一。

  6月份最后一周的收缩迹象则更明显:仅34.72亿元,连6月份全月的一个零头都不到。

  还有更严厉的动作:7月8日,银保监会宣布已约谈警示了部分房地产信托公司,要求他们站在“房住不炒”的高度来控制房地产信托业务。

  从信托这个小切口看,2019年下半年的房企融资难度会明显加大。

  房企如何应对节奏转化迅速的下半年?我们同样用一个小切口来观察:全国十强房企的销售额变化。

  十强房企中有三家央企,它们全部都在高歌猛进。其中,华润上半年的销售额涨幅高达41.8%,中海涨幅为33.8%,保利为20.1%。

  

  根据亿翰智库数据整理

  形成强烈对比的是,前三甲表现平淡:碧桂园与恒大都是负增长,万科的涨幅也仅仅只有10.1%。

  结论是:当前中国房地产处于政府强势控盘阶段,并且未来很长时间都会如此。

  政府有没有能力控制房价,甚至让房价下跌?当然有能力。中国房地产调控了十五年,现在已经彻底进入计划经济状态,甚至是军事管制级别的超级控盘状态。

  政府愿不愿意死死摁住房价,甚至让房价下跌?不同的城市有不同的答案。北京能接受让房价下跌,深圳和上海能接受让房价横盘,其他绝大多数城市还是愿意让房价涨幅保持在GDP增速的水平线。

  购房者如何自处?坚信:买房是分享中国城镇化红利的便捷途径。

  房企如何自处?向央企学习。

  

  房企破产尤其是大型品牌房企破产增多,预示着属于房企的“大跃进”时代真正落幕了。

  但必须看到国内破产的对象多是项目公司,换言之,并非是房企主体破产,而是在各地成立的项目公司。

  因此,房企的大规模“倒闭潮”其实还未真正到来,但随着房地产由“去杠杆化”向“去产能化”转变,未来国内房企无论从数量还是开发总量来看,都将会呈现双双减少趋势。

  目前9万余房企里包含了大量项目公司,所以更高层面的“消亡”并不能只看房企数量的减少,而要看国内整体房地产拿地数量、开工数量以及销售金额变化。房地产企业数量自然会随着房地产增量规模的减少而同步减少。

  下半年,房企的融资难度存在较大不确定性,中美贸易战对经济影响的不确定性将持续存在,房地产及上下游行业对于国内经济的带动作用不容小觑。

  同时,对于现有负债率过高且规模化过于“激进”房企的融资监管会有所加强。

  

  说到未来,房地产开发行业将不再以规模为第一要素,不再去比拼谁的销售面积最大,而是看谁的产品更好,谁能更紧跟用户的需求趋势变化,从“规模化”向“品质化”过渡或是房地产开发行业下个十年的最大趋势。

  

本篇作者 | 李梦清 | 当值编辑 | 冯迪责任编辑 | 郑媛眉 | 主编 | 魏丹荑 | 图源 | 视觉中国

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