曾刚与观点对话：北大资源转型解决方案

编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。

每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。

当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

观点地产网 “世界在变，但创新不变”，走进方正大厦，人们便可以清晰地看到这句话。

在这次40分钟访谈中，曾刚也多次提到“创新”二字，并解释了自己关于创新的看法。

2016年初，曾刚正式掌舵北大资源集团，成为CEO，同时依旧担任北大方正副总裁及执行委员会成员。

曾刚成为CEO时，正值北大资源的转型期间。三年多来，在他的带领下，北大资源逐渐探索出了新的发展路线和更加宏远的目标。

曾刚说到：“2016年刚开始接手时，公司处于转型期，我们想要在行业中占得一席之地，就必须在产品力上有所突破，做出一点成绩来......”

开始访谈不到5分钟，CEO办公室的门就被敲响了，曾刚说了声“不好意思”后，便离席了一会儿。在整个访谈过程中，繁忙的事务让他不得不三次离席处理。

通过这次访谈，观点地产新媒体看到曾刚一笔一画勾勒下的北大资源，优势和版图更加清晰，正开始转向“快车道”。

“焦虑”就是危机意识

2018年，“焦虑”笼罩着房地产行业，“转型”成了大部分房企思考的问题。

保利打造“不动产生态发展平台”；万科提出“城市配套服务商”战略；龙湖提出转型“美好城市运营商”战略等，无不折射出房企在“焦虑”情况下做出的改变。

关于过去一年的情况，曾刚认为：“焦虑是常态，背后更多反应出企业看待自身发展、行业变化时的危机意识。所谓焦虑就是危机意识，企业在这种危机意识下，必须始终创新求变，寻找到新的出路，让企业走得更远。”

行业“焦虑”的环境下，曾刚细数着北大资源在过去一年面临的挑战。

他说：“最大的挑战是我们能否成功将产学研平台的作用发挥到最大；第二个挑战就是能否高效地推动产业业务与传统地产业务的结合，让它们互相产生助推作用和效应；第三个挑战是如何抓好典型项目的打造，因为每个典型项目本质上就是一个创新型项目，而且具有独特性。”

2018年，北大资源依托北大院校资源，以“品质+资源”双驱动为核心的战略1.0升级为战略2.0。新战略的核心主旨是“精益规模化，服务产学研”，立足于“一体、两翼、三核”，以品质+资源、创新+资本为驱动等，从战略上将“打造一流产学研平台”提升为集团的核心方向。

同时，北大资源以“产城融合”的角度选择项目，充分考虑如何将当地的产业基础与传统地产业务的互推作用发挥到最大化，并打造成创新型项目。

曾刚举例说：“成都新繁的家具产业目前已经发展到瓶颈期，因为是粗放型经营，很难再进行升级。我们从产业上给予的解决办法是：向上的研发端升级，帮助企业导入上游的研发企业和提供具有前瞻性、设计感、定制化的产品；向下延伸，在市场端、销售端帮助企业构建线上销售平台和线下展厅，全面展示产品，扩大销售网络和提高市场竞争力。”

经过“品质+资源”“创新+资本”的导入后，产业园区内的企业发展、客户购买力能够得到很大幅度的提升。

在此基础上，北大资源再提供住宅、商业等其他周边产品，从而产生持续开发效应，底层逻辑就是先有产业，后有住宅、商业。

转型与突破

经历两年的探索，北大资源将科创产业服务商确定为自身在行业中定位，并开始驶入快车道，营业收入额也开始逐年增长，从2016年的159.59亿元增长到2018年的312.47亿元；净利也由2.13亿元增长到27.38亿元。

同时，资产总额也首次突破千亿大关，由2016年的886.56亿元提升到2018年的1036.89亿元；净资产也增至163.54亿元，较2016年，增长了1.32倍。

过去一年，北大资源也开始探索轻资产运营，与五矿信投签订了地产开发委托管理合同，以轻资产代建委托开发的管理模式，管理位于青海西宁、贵阳都匀两个项目的开发建设和销售，进一步提升项目开发、运营管理能力。

今年，北大资源继续推动战略2.0升级，积极向“科创产业服务商”的目标进发。

5月份，与海尔探讨智慧产业新城建设、绿色节能建筑等内容，达成“打造示范性产城融合试点”战略合作；与阿里云研讨智慧社区、智慧园区、未来城市建设等议题，探讨未来智慧产业的整体解决方案。

上面的活动，我们都可以看到曾刚的身影。

当问到北大资源2018年的表现值多少分时，曾刚说：“过去一年，公司的经营情况应该值90分，而10分差在永远都不能自我满足，永远不自我设限。这10分是警醒我们不能丢弃危机意识和创新探索，也是北大资源一直追求的方向。”

访谈结束后，曾刚匆匆赶去下一个会议。看着他离开办公室的身影，突然明白，北大资源在危机意识下是如何实现转型与突破的。

以下为观点地产新媒体对北大资源集团CEO曾刚先生的专访实录：

观点地产新媒体：从去年到现在，地产圈好像处于焦虑的状态，北大资源有这个压力吗？

曾刚：我觉得不应该用“焦虑”这个词，应该用“危机意识”。从接管北大资源，我们就一直强调危机意识，也一直处于危机感的状态下，从来没有松懈过。

2016年刚接手公司时，正好处于历史转型期，当时我们需要在产品上寻求突破，集团只有进行转型和创新才能在行业占得一席之地。

2018年，我们明确了“科创产业服务商”的定位，在危机意识下找到了一种新的解决方案。

观点地产新媒体：谈到“转型”这个词，这是目前大多数房企都在思考的问题，但是大部分房企在转型的路上还是处于迷茫的阶段。

曾刚：前些年，房地产的高速发展实际上得益于投资属性。随着“房住不炒”等政策出台，国家认为过度强化房子的投资属性容易产生泡沫经济。

未来，房地产转型的前提应该是当房子不是一个投资属性产品时，房企如何看待行业的发展，需要打造一个什么样的产品。

目前，业内还没有找到解决的方法，原因在于从传统地产开发过渡到复合体系的开发，很多地产商都是在整合资源，寻找更多的合作伙伴来完成。

我们认为房子如果不具投资属性，那应该是一个生活或者工作的载体。所以，我们强调“宜业、宜居、宜享”，强调构建地产的复合功能，而不是纯居住。

其次是如何在空间载体上推动生活场景的升级，因为我们本身是一个多元化的企业，具备一些业务板块的优势，不需要新建业务板块。

不足的是，前期我们自身没有认识到产业协同的必要性和重要性，更像是一个“象牙塔”里的研究机构，没有研发思路作为支撑，各业务板块一直处于孤立状态。

随着这两年的探索，我们将精力用在重新构建系统上，让各个产业板块联动起来，同时结合产学研平台，促进各项成果的转换，包括商业模式运作、融资、构建产品、搭建体系等。

现在，我们更加强调头脑与四肢的分工，以集团为纽带建立学和研之间互通，基于这个观念做实质性的变化，包括调整集团部门组织架构、建设研究院、与头部企业及内部学院机构达成战略合作等。

比如教育集团已经发展了近二十年，拥有北京首批全日制职业院校，但教育集团与地产板块一直处于相对独立状态，我们没有过多关注两者之间的结合点。

但是现在不一样，我们要做产教融合项目，构建从吸引人才、引进科技企业、建立科技园区的完整链条，要让教育集团成为项目的大后台或支持平台。

观点地产新媒体：今年很多开发商都开始做产业园区，您如何看待产业过热的现象？

曾刚：目前大部分企业只是建立园区、招商，没有用平台资源为园区内的企业赋能，最后就会面临内容不够的问题，住宅片区变成了空城，根本原因是开发商没有运营、盘活。

随着园区数量的增加，如果园区内的企业成长速度跟不上的话，开发商还是没有办法推动体系的成立。单纯建造一个产业城，再把住宅卖出去，打通现金流，这还是传统的地产思维。

之前，特色小镇浪潮过后，行业出现了很多空镇。园区热过后，可能同样会出现一些空园区。这部分园区出现后，下一步就是运营，所以最终是运营能力的较量。

实际上，开发商应该更关注上层框架，明白科技成果本身转换的需求是什么。在这方面，我们有着更深刻理解，首先要精准把握项目需求，然后构建合理的模式去催生、孵化，最后推动园区的产业化，帮助园区内的企业成长。

观点地产新媒体：选择一个城市或开发一个新项目，您会考量哪几个要素？

曾刚：核心要素是“产城融合”，关注当地的产业基础。比如成都新繁项目“先有城，后有产业”的模式，项目需求就是导入产业融合，这也是一个典型项目。

之前，成都新繁只有家具产业，因为是粗放经营，产业发展到瓶颈期后，很难再升级，那需要怎么进行升级呢？

从产业本质上讲，产城融合应该是引入共赢的机制，各方在机制下共同成长。上层是研发端升级，帮助企业导入上游的研发企业，开发与国际接轨或具有前瞻性、设计感、定制化的产品；向下延伸则是构建线上销售平台和线下展厅，让企业和他们的产品得到更好地展示，扩大销售网络，具有更高的市场竞争力。这就是我们提倡的构建复合园区。

复合园区可以进一步增强园区产业人口聚集能力，促进产业发展，提高园区内企业的购买力。

最后，我们在园区内提供住宅、商业等其他周边产品，形成持续开发的效应。

观点地产新媒体：北大资源如何打通各业务间的壁垒，更有效地融合、利用资源？

曾刚：科技园、健康产业园是一个集中的产业平台和载体，可能成为整个项目的引擎。教育板块可以为项目提供产教融合的支持系统，同时我们自身也与教育机构共建研究平台，两者的结合可以成为整个模式的顶层设计和智库支持。

另外，我们本身具有商业优势，可以为当地提供优质的配套，加上上市公司平台的IT、“互联网+”业务的互动，最后落到产品上，应该是智慧城市、智慧社区的概念。

观点地产新媒体：您是如何看待北大资源今年面对的挑战？主要在哪些方面？

曾刚：最大的挑战是能否将产学研平台的作用发挥到最大；第二个挑战是能否高效地推动产业业务和传统地产业务的结合，使两者产生互推的作用和效应；第三个挑战是如何抓好典型项目的打造，因为每个典型的新项目本质上就是一个创新型项目，而且具有独特性。

在创新型的项目中，我们还是围绕“健康+”、“科技+”两个方向。一是以当地产业基础为根本点，进行智慧产业的升级；二是以健康作为核心引擎的开发模式。

观点地产新媒体：您在不同场合提到“创新”二字，是如何看待“创新”的？

曾刚：首先，不能自我设限，要敢于跨界、打破常规，才可能创造出新的模式；第二，创新不是天马行空的想象，必须了解产业的逻辑、地产开发的逻辑、政府端和客户端的需求，深刻了解背后运行的机制或者非常理性地剖析一个体系；第三，创新需要实践载体，要足以让目标受众接受它、认可它。

观点地产新媒体：如果给2018年北大资源的表现打分，您会打多少分？

曾刚：90分吧。过去一年，我们的表现还是可圈可点的。一方面，信用评级连获两个双A+，得到了评级机构的肯定；另一方面，新的商业模式更加清晰、战略体系更加夯实，包括落地模式的不断优化、资源整合的内容扩充。

这10分差在永远都不能自我满足，要做一个敢于突破边界、不设限的人，强调创新意识和危机意识。

创新意识，是我们要敏锐地感知和拥抱变化，并不断地与各界、各类合作伙伴、大伽探讨和交流；危机意识，是我们勇于与外界变化抗争，实现自身的内在驱动。