住房租赁试点：用“有形之手”为市场失灵纠偏

■ 深圳特区报首席评论员 姚龙华

7月18日至24日，财政部、住房和城乡建设部分别在其官网对2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点示范城市名单进行了公示。深圳是入围的16个试点城市之一，试点示范期为3年，总计可获得24亿元的中央财政奖补资金支持。

此次试点城市的确定，除了“人口净流入、租赁需求缺口较大的大中城市”这一硬性门槛之外，主要根据申报城市新增租赁房源数量、解决新市民租赁需求人数、住房租赁信息服务与监管平台建设情况等指标，通过竞争性评审按得分排名先后确定。特别值得注意的是，此次试点，中央不再只是鼓励引导，而是拿出“真金白银”，给试点城市“输血”。试点城市可以自主确定资金使用方案，用于多渠道筹集租赁住房房源，建设住房租赁信息服务与监管平台，以及税费减免及财政补贴等促进住房租赁市场发展相关的支出。

拿了中央财政的钱，怎么花得合适、花出效果，是真正的挑战与考验。对于深圳而言，每年8个亿的中央财政资金支持，其实并不算多。但中央财政资金支持所释放的强烈信号，带给住房租赁市场的巨大信心，千金难买。中央财政资金作为一根有力杠杆，撬动更多社会资本投向住房租赁市场，既注入活力，也增加供给，这才是最重要的。同时，中央会对试点城市奖补资金使用情况开展绩效评价，对达不到预期绩效目标的，会相应调减预算。此举可倒逼试点城市重视资金的使用效率，真正把钱花在刀刃上。

深圳是国内最发达、最活跃的住房租赁市场之一，也是全球住房租赁占比最高的城市之一。目前，全市1/3的常住人口居住在自有住房中，2/3的常住人口通过租房或入住单位周转房解决居住问题。再加之，近几年深圳人口持续净流入，每年常住人口增量都逼近或超过50万人。由此带来的新增租赁住房需求20万至25万间，但新增租赁住房仅能供给1/3，其他2/3要通过存量市场解决，存在一定的供求关系紧张问题。

深圳住房租赁的市场化程度高，市场化租赁住房套数占租赁住房总套数的86%。其中，城中村租赁住房占了大头。由于城中村住房租赁合同登记备案长期以来缺乏明确的法律依据，导致全市住房租赁登记备案率较低，也在客观上带来了监管难题。同时，深圳的机构化、专业化租赁虽然近两年发展较快，但是占比仍然较低，不利于住房租赁市场的专业化、规范化发展。

住房租赁市场的发展状况，直接关乎一个城市的民生质量和营商环境。它并非一个简单的自发市场，需要政府在其中承担大量责任和发挥作用。公共经济学家理查德·阿贝尔·马斯格雷夫将政府的经济行为分为三个职能：分配职能、配置职能和稳定职能。其中，配置职能是在市场无法合理配置资源的情况下，政府利用行政手段进行纠正。深圳住房租赁市场发展中面临的各种问题，正是市场失灵的表现。对此，政府该出手时就得果断出手。

首先，完善住房租赁立法和支持政策，用法治化手段促进市场化成熟。当前，深圳住房租赁市场相关法律法规不健全，特别是大部分城中村住房还处于“无法可依”的状态。进一步完善住房租赁法规规章，探索将符合规划、消防、安全、环保政策的城中村纳入住房租赁合同备案管理是当务之急。同时，要加大住房租赁支持政策，通过给予交易便利、税收优惠与金融支持，发展规模化、专业化租赁业务。此外，着力推动租购同权，则是支持住房租赁市场发展更根本、更长远的考量。

其次，多渠道筹集租赁住房房源，增加市场有效供给。加强租赁住房规划和用地供应，加大新增建设筹集和供应力度；允许商业用房按规定改建为租赁住房，允许现有住房按规定改造后出租，引导城中村通过综合整治开展规模化租赁，盘活存量住房。

再者，加强住房租赁市场监管，探索建立住房租赁指导价格发布制度。完善住房租赁监管服务平台功能，实现租赁房源全覆盖、租赁环节全打通、公共服务全纳入，提供便捷的租赁信息发布服务，及时披露租赁住房供应总量、租赁人口、租金等信息，加强住房租赁价格指导，引导市场合理定价，规范住房租赁行业秩序。

中央真金白银支持，地方真抓实干回馈，住房租赁市场发展试点才能真出成效。深圳要以中央财政支持为契机和动力，坚持问题导向，想方设法破题，加快构建供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，以及市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，真正从试点走向示范。