锡林浩特大悦城项目：以80%项目资产抵偿5%债权为哪般？

为了维护购房人5%的债权，法院竟将80%的项目资产用作抵偿，致使其他大股东的权益无辜受损，发生在内蒙古锡林浩特市大悦城项目的这一房地产纠纷，引起当地群众高度关注。

一处位于繁华地段的热点项目

大悦城项目位于锡林浩特市经济开发区多伦路和查干街交叉路口西侧，项目总占地面积约118亩，总建筑面积约25多万平方米，是集零售、休闲、餐饮、娱乐、居住等多功能为一体的锡市新城区最大商业体。据项目开发方锡林浩特新东成房地产开发有限责任公司（以下简称“新东成公司”）宣传资料显示，该项目计划于2012年4月底开工建设，2013年年底竣工并交付使用。

大悦城项目的产权共由三个部分、五个大股东组成。一是由新东成公司通过招拍挂取得的贝子庙东侧（后被政府置换到现在位置）118亩的商业用地，土地出让金1.18亿元，外加场地平整、垃圾外运等投资约1000万元；二是2012年4月到9月期间开工建设的工程量，有三个施工单位共垫资约1.45亿元；三是新东成公司2014年引进21冶建设集团，双方合作重新启动大悦城项目，再次投资1.03亿。至此，该项目合计总投资约4亿元。

早在2012年大悦城项目开发建设之初，新东成公司就开始了预售活动。由于该项目位于锡林浩特市新区中心繁华地段，加之当时正处于房地产市场最火爆的时期，锡林浩特市政务门户网站还对该项目做了专题宣传报道，引发了购房者的投资热情。资料显示，先后有200多户业主与该公司签订了商品房买卖合同，交付预售款4000多万元。

两次停工致项目陷入烂尾漩涡

但项目进展并没有预想的那样顺利。

随着项目2012年4月开始动工建设，至当年9月，三个施工单位已先后垫付资金1.45亿元。但当三个施工单位要求新东成公司支付部分农民工资时，新东成公司却因已将该笔预付（售）款挪作他用，无力偿付农民工工资（后由锡林浩特市政府垫资2850万，解决了大部分农民工工资），因新东成公司无任何资金来源支付三个施工单位垫付的工程款,导致停工。

在各方压力下，2014年，新东成公司又引进21冶建设集团，共同投资开发大悦城项目。21冶建设集团在原来项目投资基础上又入1.03亿元进行了续建。但在部分工程款结算的问题上，新东成公司又与21冶建设集团产生矛盾，工程被迫第二次停工，至今烂尾5年之久。

为了解决大悦城项目工程烂尾问题，锡林浩特市政府做出决定，在新区工程烂尾问题未得到解决前，该区域不得开工其他新项目。

2017年，内蒙古溪林湾房地产开发公司（以下简称“溪林湾公司”）恰在大悦城项目所在区域有新项目要开工，于是，新东成公司与溪林湾公司开始接触并洽谈合作。

随后，溪林湾公司和新东成公司共同向市政府提交了新的规划方案，把大悦城项目用地性质由原来的商业用地改成商住用地，这样相比以前会有更大的利润空间。方案得到了市政府原则上的同意，但就在项目准备实施时，溪林湾公司和新东成公司因在利润（益）分配问题上没有达成一致意见，合作宣告失败。

一场引发质疑的司法拍卖

至此，距购房人最初投资购买大悦城项目已过去将近6年时间。眼看项目面临烂尾，业主们人心惶惶，纷纷上访维权。面对业主们的投诉，政府相关部门一时疲于应付，一方面希望能有其他开发商接手该项目，另一方面希望购房人通过法律途径解决问题。

为了解决大悦城项目纠纷，锡林浩特市法院曾多次主持召开协调会，但在新东成公司与施工单位之间，大股东之间，大股东与购房人之间，由于利益错综复杂，始终未能达成一致意见。

一位曾参与协调此事的政府官员在接受记者采访时说，为了解决大悦城项目烂尾问题，维护购房人权益，负责协调此事的有关政府部门提出方案，希望购房人把债权转让给溪林湾公司。经过协调，有118户购房人（共计交付预售款约2000多万元，合计债权占总债权的约5%）愿意将其债权转让给溪林湾公司，并签署了附生效合同（溪林湾公司取得开发权后即解决这部分债权，否则合同失效）。

大悦城项目施工单位一位负责人告诉记者，溪林湾公司与118户购房人签订合同后，却手持这118户5%的项目债权，向法院申请查封拍卖该项目80%的产权资产，包括3块土地及地上建筑。

对于溪林湾公司的这一做法，21冶建设集团提出“执转破申请”的解决方案，遭到法院口头驳回。其他债权人向锡林浩特市人民法院也同时提交了几十份执行异议，都遭到驳回，复议遭到锡林郭勒盟中院的驳回。

2019年4月11日，锡林浩特市法院不顾大部分债权人的强烈反对，开始拍卖大悦城项目80%的产权。5月12日上午10点，首拍流拍。21冶建设集团董事长和总经理在得知此消息后，亲自驾车前往锡林浩特市，准备以1.5亿资金购买该次拍卖资产。可是仅仅时隔48小时后，锡林浩特市法院已将该部分拍卖资产1.07亿元直接裁定给了溪林湾公司。

对此，21冶建设集团董事长等债权人纷纷提出质疑：按正常法拍流程，如果首轮流拍，应该进行第二次拍卖，或者以不低于保留价的价格裁定给到场的申请拍卖人或者其他债权人，以保护债权人最大利益。可法院竟然在没有告知其他参与人的情况下，就擅自裁定给溪林湾公司，却对愿意出更高价格的21冶建设集团置之不理，此种怪象耐人寻味！

法律专家：司法拍卖当依法进行

令人疑惑的似乎还不止此次司法拍卖，在大悦城项目施工现场，一位工程项目负责人告诉记者，前些日子，就在锡林浩特市法院首拍流拍以后，在没有通知21冶建设集团的情况下，溪林湾公司却直接带领当地派出所及法院执行法警强行破门进入施工现场，用大型挖掘机把大门拆掉，驱赶值班人员，并拘留正常工作的员工，并强制删除值班人员的视频记录。

对此，一位参与过大悦城项目建设的施工方负责人对记者表示：虽然从形式上法院把该项目裁定给了溪林湾公司，但目前项目施工现场还是属于21冶建设集团。因为地上建筑物绝大部分由21冶建设集团投资建设，而21冶建设集团至今未拿到任何施工报酬。21冶建设集团认为未交工建筑物是一种特殊物权，在发包方新东成公司没有付款的情况下，该部分建筑物仍属21冶建设集团资产。而在没有合法针对21冶建设集团的债权人申请执行时，任何人不能拍卖或变卖这部分资产。而法院在拍卖行为尚存争议甚至拍卖未完成的情况下，竟允许有关执法人员进入施工现场强制执行，无论如何都难以让人信服。

中国资产拍卖与产权改革法学课题研究学术带头人宋立群教授在解析这一法律问题时认为，根据最高院《关于人民法院民事执行中的拍卖、变卖财产的规定》第十九条：拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。显然，有关方面违背了这一原则。

此外专家认为：政府相关部门在对新东成公司的预售行为、资金监管等方面也存在着一定的问题。首先，新东成公司在未取得预售许可证的情况下，就收取预付款，最后导致工程烂尾、购房户上访维权，这些可以说都是监管不严造成的。其次，对于已经预收的款项，也存在监管不严的问题，甚至还出现了预付款被挪作他用，导致项目被迫停工，对此，应该说相关部门更有着不可推卸的责任。就此事件媒体将会持续关注！！