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K11要来杭州了?!望江宝地被香港新世界摘得

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浙江24小时-钱江晚报记者 印梦怡 蒋敏华

昨日,杭州首批“双限”地块出让,无一拍至封顶(点击蓝字查看)。房企预期不再,杭州土地市场已持续半年的“高温预警”宣告解除,可见新政影响之大。

今天,主城、余杭的两宗“双限”地块出让,尤其值得期待的,是总起价就超94亿元的望江综合体地块,最终由新世界以98亿元总价收入囊中。

这是继嘉里、恒隆之后,又一香港商业大鳄落户杭州了,也意味着,K11购物艺术中心终于要开进杭州。

望江单元SC0402-R21/B-02、03、04等地块,地上总建筑面积近40万方,地下建筑面积6万方,总起价94.2亿元,堪称杭州土拍史上,单宗起价最高地块。折合起拍楼面价23920元/㎡,上限楼面价31080元/㎡。

限商品住宅毛坯销售均价63800元/㎡,毛坯销售最高单价70180元/㎡,精装标准限6000元/㎡,与周边上品、御品均价持平。

不过,望江地块用地性质复杂,含住宅、商业商务、社会停车场等,其中地上商业商务建筑7万㎡自持不少于40年,9万㎡自持不少于20年,自持部分在约定年限内不得分割、不得转让。

商业商务用房不得设置公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300㎡。

也正是由于地块商业比例高达6成,对开发商的商业项目操盘能力要求非常高,普通房企只能望而生畏。

再加上起拍总价高、商品房限价等因素,此前市场普遍预测争夺不会非常激烈。事实也确实如此,前后仅经过11轮竞价,最终成交楼面价24860元/㎡,溢价率4%。

正全新起航的望江新城,可以说是市中心黄金板块,紧邻城站,地铁1、5、7号线3条地铁在城站交汇,地理位置十分优越。

加上望江新城近年来启动大规模拆迁,规划利好接踵落地,城市界面加速蝶变,区域价值有目共睹。因此,也是众房企必争之地。

望江新城上一宗成交的纯宅地,在今年4月,由滨江拿下,楼面价45325元/㎡,自持22%,为杭州史上单价第二贵宅地。

乔司新城中心区D2-6地块位于乔司翁梅板块,附近有地铁1号线乔司站。

地块容积率1.3,建筑面积12255.1㎡,还需配建5%公租房,起拍楼面价14001元/㎡,上限楼面价18162元/㎡。限商品住宅毛坯销售均价25200元/㎡,毛坯销售最高单价27720元/㎡,精装标准限3500元/㎡。

也就是说,未来限精装房源均价28700元/㎡,以这一限价看,仍高于周边在售楼盘精装房源25500元/㎡的均价。

目前,板块内在售的有金辉·江山云著,近期精装均价2.56万元/㎡,绿地·艺尚府毛坯均价2.2万元/㎡。

若按售价倒推,该地块的保本地价约1.9元/㎡,也就是说很有可能拍至上限价。最终也没有意外,经过43轮报价,由路劲以上限价竞得,楼面价18162元/㎡,溢价率29.7%。

从昨天和今天出让的杭州首批8宗“双限”地块成交情况来看,土地市场降温已成定局。与动辄“封顶 自持”的市场疯狂期相比,眼下的市场多了一分理性。

浙江中原地产首席分析师荆海燕表示:“其实从昨天的土拍结果来看,表明政府稳定地价的目标已经实现。地价理性回归,再加上新房实行严格限价,房价也就不具备上涨基础。从这个意义上说,地价稳住了,新房价格也完全可以稳住。”

她认为,土地市场的这一变化将对杭州楼市未来走势产生深刻影响。接下来新房价格保持稳定,已无任何悬念。目前比新房价格略高的二手房,受成交量下滑、新房价格预期等因素影响,价格稳中微降是大概率事件。

土地市场降温必然会传导到新房市场,由于房价预期的改变,投资需求必然会逐步退潮,有利于房价保持平稳。与此同时,二手房价格体系也将逐步向新房价格靠拢。

杭州楼市,或将迎来一个全新的阶段。

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