净负债率261%,阳光100“失意”,万通六君子怎么了?

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  阳光100(02608-HK)与SOHO中国(00410-HK)是一对难兄难弟。SOHO中国有78亿物业想要卖,阳光100今年也要卖百亿资产。

  曾经的“万通六君子”潘石屹、易小迪原本是要“渡劫”,纷纷背离主流房开市场,转型城市运营商。固守城池让他们错失房地产扩张高峰期。

  如今“万通六君子”已经散落在星辰大海。他们因房地产走红,也因房地产失意。错误的研判让他们淡出主流房企的巨贾名流之列,也让他们背负了转型之难。

  而今谈起房地产,众君子开始产生不一样的观点。冯仑依旧认为,房地产是政府的夜壶,着急了拉出用,用不着了就塞床底。而潘石屹则表示未来可能将继续拿地盖楼。易小迪表示将转型继续进行到底。

  变卖百亿资产

  今年6月以来,房地产行业融资收紧,房企紧绷资金弦不堪重负,多家房企相继曝出卖地求生的消息。其中,泰禾、阳光100变卖项目股权就是个中案例。今天要讲的主角就是阳光100。

  Wind数据显示,今年4月以来,阳光100向融创中国出售重庆阳光壹佰公司70%的股权,交易作价13.34亿元。后又向佳兆业出售卓星集团100%的股权,交易作价为46.6亿元。

  有业内人士表示,房企一般对股权融资都会比较慎重,因为股权融资可能会分散企业的控制权。而阳光100则在7月25日媒体见面会上表示,公司出售的土储多为规划住宅开发为主的地块。转让住宅项目股权是阳光100“非住宅”市场战略下,公司优化土储结构的具体措施。

  阳光100一位公司高层透露,公司土储还有大量住宅用地,今年还要再卖100亿。这是公司坚定转型的表现,卖地可以减少公司负债,集中精力换赛道。

  业绩踟蹰不前

  阳光100创建于1999年,其前身是由易小迪于1992年创办的广西万通。1999年,公司在北京CBD成功开发阳光100国际公寓项目后,进入快速成长期。

  在房地产高速增长的时代背景下,公司却在2014年提出从开发商转型运营商。公司的发展轨迹在这一年发生转折。

  2014-2018年,当行业依旧沿着住宅市场急速壮大时,阳光100却以发展商业地产业务为主轴,业绩增长较为缓慢。

  Wind数据显示,2014年-2018年,阳光100营收分别约为71.05亿元、64.23亿元、69.82亿元、69.11亿元、75.98亿元。营收规模踟蹰不前。

  

  上述年份净利润也是波动较大,增长率更是急转直下跌至负数。Wind数据显示,2014-2018年间,公司归母净利分别约为7.67亿元、6.01亿元、1.95亿元、5.93亿元、-0.30亿元。

  从近一年公司营收看,由于销售物业增加,2018年阳光100营收较2017年增加10.2%,但公司权益股东应占亏损约为-0.30亿元。

  亏损原因为2018年公司计提应收账款及其他应收款损失约9.47亿元。该损失拨备导致归属股东应占溢利将减少约7.58亿元。

  9.47亿计提对于盈利本身就有限的阳光100来说,不仅是对公司业绩冲击很大,也让公司羸弱的运营风险管曝露在市场面前。

  负债逼近安全边际

  与低迷业绩相对应的是阳光100负债逼近安全边际。

  2018年报显示,公司净负债率由2017年的231.6%增长至2018年的261.6%,涨幅高达30个百分点。

  截至2018年末,阳光100贷款和借款约296.95亿元,短期债务约104亿元,而现金及现金等价物仅为25.89亿元。

  

  阳光100做了什么业务让公司负债率持续高企?从财报看,住宅销售和商用物业及车库是公司主营业务。其中,商用物业是公司转型的着力点。

  街区商业综合体喜马拉雅服务式公寓、阿尔勒小镇项目是公司已摸索出来的三大主力产品,其中喜马拉雅共享式公寓以出售为主,文化街区则采用70%出售,30%自持模式。

  但上述业态从周转周期、到前期投入,都没有住宅开发优势,很容易造成流动性危机。

  在这种情况下,公司住宅销售似乎可以填补转型期的流动紧张问题。但由于公司将重心移到商业地产业务,这两年在住宅业务方面有所松懈,已经同比主流市场住宅销售掉队太多。

  2018年财报显示,公司商用物业及车库销售额为36.03亿元,同比增长35.0%,而住宅销售额在84.82亿元,同比增加7.0%。

  公司董事长易小迪也表示,阳光100现在遇到的困难和压力,是总想同时抓住两只兔子,想把转型的新产品线做好,又不想放弃传统住宅开发的主流市场。

  商业地产沉淀太多资金,而住宅市场又偏离主流发展趋势,阳光100连续踏错市场节奏。

  中小房企的转型之路艰难

  相比较于大房企在住宅市场的攻城略地,中小房企向城市运营商转型来得更早。

  国家统计局的数据显示,2018年全年全国商品房销售总金额达到近15万亿,相比于2008年2.5万亿左右的规模增长6倍。而其中住宅销售金额超过12.6万亿。

  现在市场主流研判是,住宅开发趋向饱和,市场总量开始见顶。一个行业最先掉头的往往是中小企业,非是“船小好掉头”,而是无法和巨头在饱和的住宅市场竞争。

  与其现在掉头,就不如早早掉头。虽然转型需要摸索新的运营经验,在不甚成熟的市场上碰壁,甚至需要面对流动性困难,但越早做成功机会也越大。

  晚点的话,中小企业可能连自己生存几率都难以保证。据央视网报道,人民法院公告网显示,有180家左右的房企已破产或进入破产程序。

  这更坚定了阳光100管理层转型决心。易小迪表示,住宅的整体市场趋向饱和,阳光100必须把精力放到非住宅产品上来,一定要脱离住宅的主流房地产轨道。

  昔日的“万通六君子”如今已经散落在星辰大海。他们因房地产走红,也因房地产失意。错误的研判让他们淡出主流房企的巨贾名流之列,也让他们背负了转型之难。

  作者:李莹

  编辑:李雨谦

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