上外附校旁300万的一手房 如今轨交也在路上了

最近，有位朋友想买房，找到头条君想听听建议，由于是首套刚需婚房，预算并不充裕，但也不想耗费心力买二手，所以基本上就锁定了几个外围区域。盘来盘去，头条君自己都有些吃惊的来了句“你不妨看看罗店的万科启宸吧？”。

不得不说，这一年来，罗店确实发生不小的变化，一方面随着时间的推移，这里原先让人有些惊讶的房价开始变得越来越有“性价比”，另一方面，在整个板块的发展速度上，也正在酝酿着从量变到质变的飞跃。

01

价格横扫竞品区域

坐稳刚需“性价比”

对刚需来说，买房第一考虑的永远都是价格，而现实是，这两年受到限价的影响，一些区域的价格反而被快速重洗，这其中宝山区尤为典型。

如果说，去年淞宝地区首次开出5万+的价格，并且被市场迅速接受是对区域价格壁垒的第一次冲击，那么今年年中顾村6万+的价格过会，就是对区域原有价格体系的彻底推翻。

自此，未来入市新房的价格都将按照那两条最新的价格线作为审定标准，会怎么样，大家心里都清楚。

而另一方面，环顾整个上海，4万的单价也基本上成为刚需买房的底线，正如上图所述，对于大部分刚需来说，目前还能看看的地方，基本都是4万+了，比如嘉定、比如松江，再便宜的也有，比如奉贤和临港，但到底是太远了。

这一圈环顾下来，价格还在4万以内的，只有罗店了，去年看到这个价格，大家还觉得不可思议，但一年下来，随着一些老早的存量出清，罗店在价格上的优势是真正坐实了。

然而单单房价，还不是头条君心态转变的关键，更重要的是，今年区域内突然密集起来的利好信息结合如今的低准入门槛，让头条君看到了罗店已经近在眼前的价值提升空间。

02

轨交迎重大突破

罗店进入主城将提速

上海的新房市场向外郊环线发展已经不是一天两天的事情了，为什么差不多的距离，甚至有些更远的板块接受度反而更高，重点还是在于轨交。

近在眼前的案例就是17号线，以前头条君去青浦跑盘只能感叹路漫漫，现在有了轨交，遥不可及的青浦瞬间在感官上拉近了与主城的距离。

△ 宝山中运量轨交规划示意图，实际走向以官方最终公布为准。

就在去年，《宝山2035总体规划》发布并且提到了5条中运量轨交（局域线），它们的制式预计和已经通车的浦江线类似，其中计划最早开工的 T1（也称“罗罗线”） 会从7号线美兰湖站沿抚远路-罗宁路北-潘泾路向北延伸，途径罗店、罗泾两大重镇，更重要的是，头条君听说这条罗罗线很有可能要在近期公布开工时间了。

另一方面，直通外环的 S7公路 也进入高速建设期，一期外环至月罗公路的主线高架已经完工，今年有望通车，而二期月罗公路至宝钱公路段也在去年底正式动工。

写到这里，头条君突然琢磨出一点似曾相识的味道，这种高架与轨交的双重配置，像不像嘉定新城的11号线和嘉闵高架、像不像这两年刚通车的17号线和松泽高架？

原本从去往市区的直线距离来看，宝山就比嘉定和青浦更近，如今城市路网发展的双重引擎已经就位，未来城市生活速度的高低之分显然要重新谱写了。

03

名校相继入驻

未来产业园规划进展惊人

交通的问题一旦解决，刚需的安家问题就基本解决了一大半，但显然罗店这一年来呈现的惊喜远不止于此。

说实话，城市规划不知凡几，但对购房者来说，最重要的是这些规划是否能够快速落地，而头条君之所以开始重新评估罗店的发展价值，正是因为已经看到了这里惊人的发展速度。

众所周知的重磅消息，是对外宣布才没多久的 上海外国语大学附属宝山双语学校 ， 居然已经要在今年9月正式开学了，从教育局已经公布的资料来看，学校对口的正是宝山工业园区。

△上外北郊学校实景图

另一方面，位于产业园核心区的 FutureOfficePark 项目，部分配套预计在今年也要正式亮相了。

这个由金桥股份直接参与打造的项目位于园区西北角，约36万方，集商办一体，规划有国际化Office、五星级酒店、独立商业街、智能无人餐厅、无人超市、与世博园停车场相当的单体停车场，直接填补区域内的商配空白。

△FutureOfficePark效果图

不仅如此，整个产业园范围内的拆迁工作也进展迅速，同时进展的还有诸如正心谷资本、创客星球、奥音科技等知名企业的入驻、以及知名高端医疗、国际教育机构的洽谈签约工作……可以说，外面看起来不显山不露水，但整个产业园内部却是多点开花。

名校、商业、医疗，无论刚需还是改善，日常生活的需求无非就是这些了，如果说过去这些都只停留在一纸规划中，如今却已经是纷纷准备破土快要藏不住了，有了这些实实在在的进展，规划就不再只是空谈，而是意味着发展潜力和价值空间。

04

经典户型再升级

4.0版3居市面最新

价格横扫同纬度产品，轨交就差“官宣”，配套已经就位，剩下还需要定夺的，就是最切身相关的居住品质问题了。

据了解，考虑到今年就将收房入住的一期业主的日常生活，万科启宸已经为社区引入了智能无人健身房、24小时生鲜货柜、社区共享充电宝、共享雨伞，还在售楼处内规划了社区食堂和社区超市等便民设施。

△万科启宸社区内的无人健身房实景图

这两年，随着万科向城乡建设与生活服务商身份转型，它所代表的价值就不再是单纯的物业口碑，还意味着更完备的生活配套。

如果仔细盘点万科在上海已经交付的楼盘，会发现基本上这些项目至少都能做到自给自足，更有不少成为区域发展的一个原点，最终盘活一片区域，就像七宝万科、就像海上传奇，等等。

这既可以说是万科对城市发展脉络的先知先觉，也可以说是万科自身的能量具有足够的影响力。

△万科启宸建面约98㎡经典三房户型

△本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准；相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。

即便如此，万科启宸对最核心的产品本身也没有止步不前，二期新推的建面约98平米三房户型，在一期经典户型的基础上继续优化，保留了270°转角飘窗大横厅，从最初的实现小户型3房功能，到功能聚合优化，再到进一步考虑收纳扩容等实际居住问题，成为如今市面上最新一代的3居产品，这样的诚意与简单复制一个户型拿出来为了卖而卖，显然还是有本质的区别。

△万科启宸建面约98㎡样板房实景图

如今房票珍贵，买房更像是一场落子无悔的棋局，一个进入门槛低却已经展现出无限可能的区域，一个有诚意又有实力的产品，这样兼而有之的选择机会，对如今的刚需来说，能把握的时间也不会太多了。