邓方：租赁信息服务平台建设是实现“租购同权”的重要环节

2017 年以来，在“房住不炒”、“租购同权”等政策导向下，住房租赁行业逐渐成为市场热点，包括房企、资本、长租公寓运营公司等在内的众多机构，都盯上了住房租赁市场这块蛋糕，纷纷跑马圈地、加码投资。过去几年，作为一个整体，长租公寓已经成为一个标准化的行业，且已经初具规模，形成多层次、广覆盖的供给体系。大力发展长租公寓对城市的发展而言无疑有积极且长远的正面作用，但是，对长租公寓行业来说，尽管有政策支持，但是，包括增值税、房产税等在内的税费支出仍是摆在行业面前的现实压力，如何实现盈利仍然是所有长租公寓企业不得不面对的行业性难题。在中国网地产趋势沙龙上，魔方公寓政企关系部总监邓方就此发表了自己的观点。

邓方指出，目前市场是租赁房来源主要有两个渠道：一是基础建设，也就是拿地建房子；另一种是存量改造。今年租赁产业有两个大的变化，一是从地块定位到土建、设计、运营、金融产品、公募REITs的一整个产业链形成了闭环。但是产业链闭环也意味着周期变长，之前装修好即可销售的模式不再是唯一供给。二是国企、民营企业入场的热度并未降低。目前租赁住宅市场供应还是分散式较多。但长期来看，大量租赁企业进入集中式，未来机构化运营的市场新增供给会以集中式企业为主，并呈现社区化趋势。

根据工作实践中的经验，邓方建议，住房租赁信息服务平台是推进“租购同权”重要渠道，政府应该在平台建设加大投入。目前来看，现有监管平台在使用过程中还有部分问题没有解决。财政补贴对市场促进作用非常大，目前扶持政策对集中式公寓企业支持较大，对新增供给提升速度会比较明显，即新建和存量改建。产业的发展离不开金融的支持，特别是民生产业的发展，建设健康的产业金融体系和租赁住宅产业金融业务良性、有序发展也是当前产业面临的新课题。

“一城一策”对传统房地产市场的健康发展有很积极的作用。邓方认为，在租赁市场因为各城市发展阶段不同，也应该采取“一城一策”。但各地租赁市场发展阶段和背景和差异，租赁市场在营集中式公寓消防和技防规范性比较高的城市，可以走的更快一些。在安全隐患没有得到妥善解决的城市，市场上还是存在很多此类在营公寓，需要“因地制宜”。如一些城市想借鉴其他城市的成功经验，希望找到一些社会上经验丰富的运营企业，以服务采购的形式来运营，以提高运服务的品质和投资回报。但是往往因为各地市场发展阶段不一致，落地的时候遇到各种困难。

经过长时间对市场的观察，邓方透露，现在的集中式长租公寓的产品正在被社会上越来越多人认可。长租公寓市场的消费客群已经发生变化，现阶段以95后、00后等年轻人为主，年轻人消费观前卫，消费层次集中，客群租金承受能力高，提倡消费升级，长租公寓是消费升级很有效的渠道。

集中式长租公寓产业还是一个初生产业，从商业模式来看，特点是回报长期稳定，受社会环境影响不大，但不是高利润产业，现阶段在金融、建筑建设规范，运营（安全）管理，经营能力评估等方面还不够成熟，需要政策引导和行业内企业一起努力维护产业健康稳定发展秩序。