L03:千里走单骑,贷款过五关——揭开五大银行房贷审批的神秘面纱

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  乐姐上一篇《怎样选择房屋贷款》刚刚提出“贷款要趁早,且贷且珍惜”。今天,该文体的创始人马伊琍就宣布离婚了。

  我就在想,五年前那么困难的时候都能“且行且珍惜”,怎么现在却“一别两宽,心生欢喜”呢?请原谅我先八卦几句哈,拉回来继续说贷款。

  在乐姐看来,房贷申请人就像是新郎,房贷就像是新娘,而房贷审批就是蒙在新娘脸上的神秘面纱,不到揭开面纱的一刻,新郎始终不确定自己的新娘是什么样子,心中忐忑不安。

  

  大家熟知的加拿大五大银行(RBC,TD,SCOTIA,BMO,CIBC),占据了全国贷款份额的70%以上,而从五大银行取得贷款批复的流程,却恰似关云长千里走单骑,需要“过五关、斩六将”,难倒无数英雄汉。

  

  (一)信用关

  加拿大是信用社会,想获得贷款,第一关就要过信用关。五大银行普遍采用Equifax提供的个人信用报告,其中的信用分数叫做 Beacon score,申请房贷最普遍的信用分要求是680分以上。

  680分以下的申请人,往往要受到一些限制,比如更高的收入要求,更高的首付要求等。那么影响信用分数的因素有哪些呢?简单说来:

  (1)35%权重是基于还款历史记录、延期付款和拖欠严重程度。

  (2)30%权重基于信用额度使用情况,即HELOC、信用卡等使用额度的比例,建议使用额度不超过最高限额的三分之一。

  (3)10%权重基于信用类别和信用活跃度,即信用类别越丰富、信用活跃度越高,信用分数越高。

  (4)15%权重基于信用评分历史长度。如果你打算取消几张信用卡,记得留住最早开通的一张,这张信用卡决定了你的信用历史长度。

  (5)10%权重基于信用背景调查记录。

  华人移民多数勤奋踏实,重视信用,这第一关多数能轻松通过。正是“雄关漫道真如铁,而今迈步从头越”。

  

  (二)抵押关

  这一关银行要考察申请人购买房屋的可抵押性,根据房屋具体情况(地点、大小、结构、格局、价格等)来看这个房屋一旦需要售出,是否能以合适的价格尽快售出,保证银行能安全收回房贷。

  (1)超小户型Condo。很多超小户型Condo,很难获得五大行贷款,或者只能接受苛刻的贷款条件。

  (2)带酒店的公寓。酒店和公寓一体的condo,由于产权比较模糊,很多银行不愿意参与到这样的模糊产权的地产项目,导致买家很难获得贷款。

  (3)二次转让楼花。第一次楼花转让,还可以取得银行贷款,但只能按照购买价,而不能按照升值后的转让价计算贷款额。但如果是二次楼花转让,银行是拒绝贷款的。

  (4)群租屋。多伦多对群租屋的定义为:四人或者四人以上,共用厨房、卫生间,各自付房租的不动产,群租屋银行拒贷。

  (5)大麻屋和非法改建房。大麻屋银行是明确拒绝贷款的,但很多人没有尽职调查,买到了不符合zoning和building code的非法改建房,同样无法拿到贷款。只剩余土地价值,不适宜居住的房屋,不能取得贷款。

  (6)严重偏离市值的房子。记住:银行是按照评估价,而不是按照成交价,来计算贷款成数的。所以,严重偏离市值部分,需要贷款人自己想办法增加首付款。

  抵押关对于多数人也不在话下,找到一个称职的地产经纪,帮你把好房屋选筹,也能过关。可是过了前两关,乐姐只能赠言“劝君更进一杯酒,西出阳关无故人”。

  

  
(三)收入关

  很多人首先就是被卡在了收入关,五大银行一般只认可报税收入,与贷款有关的收入税表包括T1,T2,T3,T4,T4A,T5。

  l T1:(主表) 个人或自雇税务报表

  l T2: 公司税税务报表

  l T3: 国内外股票,债权等收益税务报表

  l T4: 雇主给员工的一年的收入税务报表

  l T4A: 雇主给(含有佣金或者分红) 员工的收入税务报表

  l T5: 银行存款、债券等固定收益税务报表

  申请人收入大致包括:工资收入、自雇收入、奖金收入、兼职收入、房租收入,投资收入等等。

  记住,银行看的是收入、收入、收入,而不是资产,只有银行认可的报税收入,才是计算还款能力的依据,收入一般以2年或3年持续为标准,并需要提供正式CRA税表进行验证。

  l 永久性全职工作收入:一般以2年持续为标准

  l 永久性兼职工作收入:一般需要3年的持续为标准

  l 加班费、佣金、奖金和分成收入:一般需要3年持续为标准

  l 房屋租赁收入:一般只能计算50%

  l 投资收益:需提供最近2年的T5为标准

  l 退休金:永久性的可以计算

  简单算来,B20压力测试新政后,五大银行计算的可贷款额大概是收入的四至五倍。可见即使家庭收入20万,也仅能贷款100万,购买总价不超过125万的房子。

  何况多数华人家庭平均收入在10万左右,这就成为贷款的瓶颈,收入不足就是阻挡买房人获批贷款的最大关口。正所谓“羌笛何须怨杨柳,春风不度玉门关”。

  

  (四)负债关

  即使你通过了收入关,负债关又横在面前。五大银行一般用两个参数计算负债比,一个是GDS,另一个是TDS。

  1、净债务比率(Gross Debt Service),只用跟房子相关的负债来计算。GDS一般不得超过39% 。

  GDS = PITH + Condo管理费/ 税前家庭年收入

  PITH = 房贷年本金(Principal)+房贷年利息(Interest)+地税(Tax)+取暖费(Heating)

  2、总债务比率(Total Debt Service),申请人家庭总债务比。TDS不能超过家庭税前总收入的44%。

  TDS = PITH + Condo管理费+其他债务供款/税前家庭年收入

  其他债务供款包括:无抵押贷款、车贷、车租、学生贷款、信用卡消费额的3%等

  五大银行基本上都遵循GDS不超过39%, TDS不超过44%的标准,而且必须同时符合这两个标准, 贷款才能获批。

  对于已有多套投资房的申请人,在目前大多地区很难找到正现金流的物业的情况下,很难达到债务比的要求,不由得让人感叹“云横秦岭家何在,雪拥蓝关马不前”。

  

  (五)首付关

  要通过银行设置的首付关,有两个要求:一是首付来源合法;二是资金足够完成房屋交易。下面是贷款审批过程中常遇到的首付款问题:

  1、首付款来自亲属赠与。不是所有的银行接受这种形式的首付来源,而且绝大多数出租房贷款的申请,首付款不可以是赠予。即使接受的银行,五大银行要求是只有父母和夫妻,兄弟姐妹之间直系亲属才认可。

  2、首付款来自出售房产。需要强调的是,这个房产必须是在申请人自己的产权名下,并且可以提供相关证据即买卖过户的法律文件,或者已经Sold Firm的证明。

  3、首付款来自海外汇款。为了防范海外非法洗钱活动,银行可能要求提供赠与人的银行账户90天的记录。五大银行对按揭贷款首付款来源的审查,主要集中在贷款前3个月的银行账户交易行为,如果有疑问会追溯更早的银行交易记录。如果资金从国内汇款过来,请一定把汇款的收据留底盖章保存好,以备银行要求提交。

  4、首付款的时间的要求。在申请人账户中的时间,五大银行有不同的政策要求,建议首付款在贷款申请前90天到达账户,并保存好首付款来源证明的历史记录。

  5、风险资金证明。除首付款以外,申请贷款时,有的银行还需要提供相当于12个月的贷款月供和地税的净资产证明。

  想申请五大银行贷款的你,是如关二爷一般,能“一骑绝尘走千里,五关斩将震坤乾”呢?还是默默对标以后,感叹“日暮乡关何处是,烟波江上使人愁”呢?

  还是要有不抛弃,不放弃的精神!乐姐下一篇将为不能过五关的童鞋们,带来《柳暗花明的B类贷款》。等不及的也可以现在就微信扫码,联系乐姐咨询。

  

  注:乐姐是贷款规划专家和全职贷款经纪,专精于家庭房产贷款规划和多套房疑难贷款。助您搭起房屋贷款大厦,助您踏上财富自由之路。联系电话:416-877-8852。

  乐享财富,水润人生

  

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