武汉稳步迈向二手房时代 改善性购房动能指数位居榜首

今年上半年，武汉二手住房成交占比已超33%，相较前两年有明显提升，多个中心城区更是超过50%。在稳步向二手房时代迈进的过程中，不少购房人选择“卖小换大”、“卖偏换近”的置换购房，改善性购房动能指数排名全国第一。

稳步向二手房时代迈进

尽管武汉新房交易量连续多年稳中有升，但楼市内部结构已悄悄发生变化，二手房交易占比逐步增加。

梳理发现，今年一季度，武汉新房、二手房分别成交32307套和15328套，二手房占比超过32%。今年上半年，新房、二手房分别成交85129套和42065套，二手房占比超过33%，高于2018年二手房成交占比，比2017年28%的比例有明显提升，部分中心城区的数据更是明显。

据武汉房地产经纪行业协会统计，2018年，武昌区二手住宅的交易占比达到了区域住宅交易总量的71.28%，江岸区、江汉区的交易比重同样也超过了50%。硚口区因较大规模的拆迁改造，其新房交易量较高，但也基本呈现为新房、二手房各占半壁江山的情况。东湖高新区，该区域二手房交易比重达到了47.93%。

以全流通视角看二手房时代

7月27日，贝壳研究院和21世纪产业研究院发布的《全流通视角下的楼市增长潜力暨购房动能排行榜TOP100》报告认为，进入存量时代和换房成为“新刚需”时代以后，衡量一个城市商品住房消费市场的增长潜力，要重点考虑刚需、改善需求和新房、二手住房类型之间的相互作用关系，要从全流通的视角进行观察。

在向二手房时代迈进的过程中，意味着二手房市场不是边缘和补充，部分城市甚至规模超过新房，使得市场逻辑发生了变化：

新房通常凭借品质牵动住房改善链条，构成二手房业主换房动机；二手房市场换房的购买力则成为新房市场的重要支撑。在二手房时代，购买新房的需求不再局限于无房者的数量和购买力，也要看二手房市场的动能。

此外，住房进入品质改善时代，不同购房人群之间的需求互动构成新时代的购房动能。在房子不够住的时代，购房动能主要取决于缺房户。当住房告别短缺之后，市场动力来自于住房品质改善需求。

武汉改善性购房动能指数位居榜首

报告还对武汉的购房以及改善性购房动能进行了量化分析。

根据报告，城市改善性购房动能指数属于城市购房动能指数中的一部分，通过对城市换房比例和政策对改善性需求的压制程度进行加权编制。

武汉的购房动能方面，指数为0.52，在全国排名第8，刚需购房动能指数同样为0.52，排名也为第8，显示武汉在房价收入比、限购限贷政策方面，对无房刚需家庭较为友好。

而在改善性购房动能榜单中，武汉突出重围，成为城市黑马指数位居榜首。

报告分析，武汉市场上有着不低的换房比例，改善换房占比相对首置刚需稍显逊色，但也基本平分秋色，改善性动能强主要得益于其较高的政策换房友好度，武汉二套房认定标准只认房不认贷，最低首付比例50%，且除个别区域外，购买新房及二手房均不限售，在同能级城市中称得上宽松。一线中的上海及北京分列榜单二、三位，两城市场上有着较高的换房比例，分别为65%和60%，但认房认贷的二套房认定标准压缩换房者加杠杆空间，换房需求在一定程度上受阻。杭州、青岛、天津及成都由于相对较高的换房比例，跻身榜单TOP10。此外，西安、重庆及长沙由于政策较为宽松排名靠前。

基于上述购房动能指数，报告对购房者建议，择城而居，还看经济潜力。

当前所谓的“房价洼地”已基本填平，“一城一策”下，“房住不炒”的观念日益深入人心，住房投资属性逐渐弱化，年轻一代的“置业地”应当是自己的“发展地”。产业结构优、经济增长潜力大且住房可支付性较好的城市，是不错的选择。

一般来说，经济实力强的城市，人口吸引力强、住房需求规模大，供需矛盾导致平均购房难度也较大，如一线城市。

但仍有部分经济实力较强的城市，购房的难度相对低一些，可以平衡好“居住幸福感”和“工作潜力”，如苏州、武汉、杭州及南京等，这可能是作为普通的购房者或者刚毕业群体可以重点考虑的区域。