4万亿旧改来袭会影响房价吗

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  最近一个词频繁被提到那就是旧改事情原由就是国常会提出部署推进城镇老旧小区改造顺应群众期盼改善居住条件。关键是后面跟了一个投资体量据说要达到4万亿之多这就有点吓人了大家马上联想到了10年以前的那个经济刺激也联想起前年开始的大规模棚改这两次记忆都并不怎么美好推动房价出现了比较大的上涨。

  很多人都担心旧改会不会像棚改那样成为房价继续上涨的理由这三年央行通过PSL也就是补充抵押贷款也称棚改专项债在棚改的城市定向投放了3万亿确实起到了去库存的效果但是也让房价上涨了近一倍彻底改变了三四线居民对于房价的看法就在3年前一提到高房价大家都还是觉得那是北上广深一线城市的事情至少在三四线大家是安居乐业的但这一波棚改下来全国人民已经不能淡定了。高房价已经与自己息息相关。如果没多买两套房好像觉得被时代所抛弃了一样。

  首先我们要明确棚改和旧改是不一样的棚改是棚户区改造是属于拆了重建而旧改是老旧小区改造是对老旧小区水路电路燃气道路甚至是电梯的维护和更新比如北京就准备在2020年以前在老旧小区加装1000部电梯以上。按照数据测算全国共有老旧小区近16万个涉及居民超过4200万户建筑面积约为40亿平方米。可能会涉及上亿人。所以棚改是完全换新的带有资产性质的而旧改是翻新不带有资产性质。

  

  其次棚改和旧改都是惠民工程出发点是好的都是为了老百姓生活质量能够提高所以即使是棚改也是没错的其实棚改我们已经进行了很多年。也都是相安无事最近3年的棚改跑偏主要出在了两点上1是给钱安置2是要去库存所以给棚改赋予太多的货币属性于是这才让民生工程变味了。如果拆房给房其实也不会造成房价大面积上涨。之所以要给钱安置是因为要抖个机灵去库存。结果这个游戏没玩好。搞成了大规模房价上涨去年年中才马上纠偏。搞得今年棚改都被否定了。面积大幅缩减了一半。

  第三旧改将成为大型基础设施建设投资的新形式之前我们一说投资拉动经济就是去修新城修高速公路修机场但是这些地方建成之后也没有需求最后效率很低。虽然拉动了GDP但是却没有让人们的生活水平有所提高而这次我们换了一个思路通过旧城改造来拉动投资消费比如你要给旧小区翻新水电你得雇佣工人采购设备吧还得重新铺设路面采购电梯这些都可以拉动投资消费。从而增加经济需求。而且这个钱花完了起码能够提高人民福祉显然要比去修一条没车跑的高速公路强多了。

  第四会拉动隐形的居民消费一些老旧小区因为条件有限所以限制了大家的消费能力比如一到夏天就停电大家就不敢装空调没有电梯老人们也不敢买太多的生活必须品。还有的小区没有车位所以搞得居民都不敢买车。买了也没地方停。所以当这些问题都解决的时候添置新的家电甚至重新装修购置汽车也就还成为了可能。

  所以旧改跟棚改并不一样旧改的目的更加单纯就是为了投资拉动消费提高人民生活福祉所谓的投资4万亿也都是资金投入更换设备而没有货币化的空间所以并不会让老百姓手上碰到钱也就不会造成货币集中投放的效果。没有货币的投放自然也就对房价不会起到什么影响他并没有资本化的可能。

  不过也可能会出现一个现象就是一些老旧小区改造之后房价确实会上涨是因为条件改变所导致的比如之前没电梯现在有电梯了之前电容量不够现在扩容了压制他房价的缺点被改善了反而老旧小区地理位置的优势就显露出来了所以购房人也愿意多出一点钱但大家也不要慌因为被改造的小区价格上涨就意味着没被改造的小区可能出现价格下跌这不是资本决定的而是偏好决定的。当大家重新喜欢城里的旧改小区的时候郊区的房子恐怕就不好卖了。

  所以我们判断的结论就是1旧改是好事确实增加大家的福祉提高生活水平。2不会对房价造成大规模的影响个别小区房价上涨也会是改造后的偏好上升引起的。只要不让老百姓手上碰到钱国家投入的越多就越是好事。3旧改大面积开始也就意味着棚改加速退出对于三四线城市而言。楼市冷却的速度将会更快。

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