对比杭州、郑州、西安人口、住宅开竣工面积及房价，我们发现……

近日，一条“西安住宅总量超400万套”的新闻被各大媒体转载，其中有网友算了这样一笔账：截止到2018年底西安市常住人口1000.37万人，城镇化率为74.01%，也就是说约740万人共享400万套住宅，这其中还不包括城中村和部分企事业单位住房和城改房，因此网友得出“西安市住房已经趋于饱和”的结论。

很显然，这样“平均制”、“理想化”的计算方式是与现实不相符的。什么是现实？400万套住房中只有一半的房屋建设于2010年以后，而1990-2010年的住房占比达48.7%，1990年的房屋距今已经屹立29年，即使是2010年的房屋也已经交房9年。实际情况是那些年代久远的老房屋多数要么空置、要么出租，而2010年前后买房的刚需购房者，也开始面临改善型住房需求。这其中还没有排除一个家庭拥有2-3套以上住宅的因素。

我们再列举一个形象生动的例子：一条街上住着74户家庭，只有一个早餐点卖牛肉饼，一天只卖40个。很多家庭如此想，不会家家都早起去排队买牛肉饼的，自己再睡会没事儿。等睡醒后去排队发现自己前面也就20多个人，心里想肯定买得到牛肉饼，结果排到自己时老板说卖完了。他这才发现，前面排队的人的确不多，最多30人，但是有的人一次就买了5、6个牛肉饼（一个家庭拥有多套房产），而那些没有来排队的人并不是他们不爱吃牛肉饼，只是他们舍不得花钱买牛肉饼，自己选择做早饭吃（买不起房、租房住，但不代表他们没有购房需求）。

因此这条街上的居民关于牛肉饼就有了两种截然不同的观点（市面上关于房价就有了两极化的观点），实际上去排过队买过牛肉饼的人都知道“买牛肉饼要趁早”（实际上买过房的人都知道“买房要趁早”），而平时觉得牛肉饼贵自己舍不得花钱买，早上也不起床排队的人都认为“没那么多人买牛肉饼，不急，多着呢”（买不起房的人认为“那么多房子空着没人住，还建那么多，不急，房价肯定降”）。

以上例子形象的说明了为什么网络上有人问“房价还会降吗”？其中很多人都说“绝对会大降”，而那些买过房的人都不太发表言论的原因。因为前者不懂，后者觉得不言而喻。

那么我们不纠结于别人怎么看待，就发问“当西安住宅总量超过400万套后，西安的房价还会上涨吗？”想必这才是多数真正潜在购房者的真实想法。

众所周知，楼市主要看三个指标动态：房企销售、土地市场和二手房交易情况；同时受两种政策的影响：限购限贷和货币政策。这是判断一个地区未来房价走势的重要依据，而这些依据都是建立在一项数据的基础之上的，那就是人口总量。有人总结：房地产走势长期看人口、中期看土地、短期看金融。但凡是人口增长的城市，房价都没有出现过下跌，而人口过快增长的城市，房价则一直高企。

从2018年-2019年6月，郑州、西安和杭州三座城市的常住人口均突破了1000万。虽然郑州和杭州并没有对外公布住宅总量，但是从三座城市的城镇化率以及近几年来每年的开竣工面积就能对比得出三座城市的住房情况。

截止到2018年底：

杭州市常住人口980.6万人，其中城镇人口759.0万人，城镇化率77.4%；二手房成交价格33299元/㎡；

郑州市常住人口1013.6万人，城镇人口743.8万人，城镇化率73.38%；二手房成交价格14947元/㎡；

西安市常住人口1000.37万人，城镇人口740.37万人，城镇化率74.01%；二手房成交价格14211元/㎡。

我们再来对比三座城市近年来的房地产竣工面积：

2016-2018年杭州市商品房竣工面积分别为：1922.99万平方米、2086万平方米和1637万平方米；（2018年新开工面积2709万平方米）

2016-2018年郑州市商品房竣工面积分别为：1455.2万平方米、1537.1万平方米和1946.1万平方米；（2018年新开工面积4363.5万平方米）

2016-2018年西安市商品房竣工面积分别为：1560.18万平方米、1634.63万平方米和977.28万平方米；（2018年1-4月新开工面积仅为462.02万平方米，下降40.1%；陕西省全省2018年新开工面积4829.08万平方米，几乎与郑州市持平）

对比以上我们发现，在常住人口相近的情况下，城镇化率更高的杭州市无论是在商品房开竣工面积上均高于郑州和西安。而在城镇化率基本持平的前提下，郑州市商品房开竣工面积均领先于西安（新开工面积遥遥领先）。

西安市从2018年开始房地产开发投资下跌明显，而这一现象延续影响至2019年上半年（固定资产投资仅同比增长2.2%，2017年增长13.0%）。

固定资产投资增长率下降的原因包含：产业结构偏重、投资者心理预期偏窄、工业和房地产业投资增幅回落等等。这一点从侧面2018年西安市商品房开竣工面积上得到了应证。

对比以上三座城市近三年来的固定资产投资数据我们发现，2019年西安市新房销售价格依然将保持稳定增长态势（增长率不会过高）。