征收房屋究竟“补多少”？资产评估依据“三方法”保障评估结果

在房屋征收过程中，被征收人最关心的大致就是两项内容，一个是房屋征收程序的合法性，另外一个就是关乎每家切身利益的补偿多少。而补偿金额是评估公司基于补偿标准和评估范围、以及评估方法等综合计算出来的。

我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》十九条第一项规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

此外《中华人民共和国资产评估法》、《房地产估价机构管理办法》、《资产评估基本准则》《注册房地产估价师管理办法》等都对估价师、评估机构、评估规范等作了相应的规定。

财政部颁发的《资产评估基本准则》第十六条规定：确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。而假设开发法、基准地价修正法、路线价法等都可视为这三种评估办法的衍生方法。

那么这三种最基本又最常用的评估办法到底又是什么意思呢？它们各自的优缺点又是什么？接下来给大家讲一下这些评估办法。

市场法

它是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。它的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。用房子来举例，也就是将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素的修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。虽然说其应用比较广泛，但并非所有的情况下都可适用。比如古建筑、寺庙、教堂等难以成为交易对象或者现实案例中交易情况较少的这些就很难适用此方法来进行估价。

收益法

将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。它理论依据是效用价值论和预期原理，也就是用预估房屋的未来收益来衡量其价值。此种评估办法的缺陷在于它不适用政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。

成本法

也即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。它的理论依据是生产费用价值论和替代原理。它是以当前房地产的重新开发建设成本以及历史损耗为依据的,这在一定程度上也就否定了房地产的未来利用效率。需要注意的是，在大多情况下，房地产成本的增加不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高,但是在运用成本法估价时,投入成本的增加就意味着房地产价格的上升,其求得的积算价格与房地产的实际价值会产生一定的差距。故而成本法一般适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。

另外根据《国有土地上征收与补偿条例》第十九条第二项规定，被征收人如果对评估报告有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

所以如果自己看不懂评估报告又认为评估报告有问题的，切不可随意签字，此种情况下，建议先行向专业律师进行咨询，再走下一步程序。