闫家瑞与观点对话：“不偏科”的合生创展

编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。

每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。

当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

观点地产网 北京的 CBD 核心商圈向来是潮流与时尚的聚集地，而位于朝阳区西大望路甲 22 号的合生汇更是潮男潮女们打卡圣地。采访当天，并非节假日，但合生汇依旧人头攒动。

从合生汇向前直行不到 500 米便是合生创展的总部办公楼，与闫家瑞的采访就定在这里。

在接待人员的指引下，我们来到一个会客厅，不算大，却很整洁，白色背景墙上挂着一幅字画作为点缀，上面写着“办法总比困难多”。

“困难都差不多，但办法总比困难多”，在闫家瑞看来，尽管房地产市场已经告别“遍地是黄金”的暴利时代，但发展的机会仍然有很多。

数据显示，2018 年全年，合生创展录得合约销售金额为 149.75 亿元，同比增长 62.3%；2019 年上半年，合约销售金额突破百亿，达到 103.69 亿元，同比上升 66.3%。

显然，合生创展在加速成长。

合生“马斯洛金字塔”

“橘生淮南则为橘，生淮北则为枳”，对合生创展而言，从华南大盘模式到华北高端战略，何尝不是南橘北枳的结果。

二十六年前，生于华南的合生创展在小盘盛行的广州另辟蹊径，揽下天河区大幅农田建设了华景新城项目，首创“大盘模式”；2010 年，迁居京城的合生创展正式向高端路线转型。

截至目前，这家企业建立了以合生·霄云路 8 号、合生·珠江帝景、合生·东郊别墅、合生·帝景山庄、合生·国际城等一系列高端住宅品牌。

但过去一年，中央提出“住房不炒”，在因城施策、一城一策指导下，各地政策持续加码，限售、限购、限价政策陆续出台。

我们的话题便从这里开始——房住不炒的政策是否会对高端项目产生影响？

闫家瑞并未直接回答这个问题，而是聊起了马斯洛的需求层次论。

“大家都知道马斯洛的需求层次论，分成几个层次，生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求，到最后的自我实现需求”，这一度让我恍惚，此时的闫家瑞，很容易被误认为一名学术研究者。

“反映在房地产行业，并不是说人们买高端的房子就是炒房，买刚需的盘就不是炒房，这是与人的物质和收入层次、生活水平息息相关的，不同层面的人有不同的追求。”闫家瑞认为，人的需求像阶梯一样，从低到高按层次划分，在不同阶段对美好生活有不同的追求和向往。

我们问他：“房住不炒是不让涨，但因城施策好像更多是防跌？”闫家瑞领会到了我的意图，“求稳”是他对调控政策的看法。

他称，中国地大物博，情况复杂，因城施策的调控方法能够避免“一刀切”，从而让每个地方结合自己城市的发展水平、经济水平、人均收入水平和消费水平来制定相关政策，因地制宜，最终达到稳房价、稳地价、稳预期的目标。

“我们还是希望能够平稳发展，只是在打造不同产品的时候，会满足不同阶层的人的需求而已。”

按照他的说法，宏观调控政策的最终目的是让房地产行业稳定发展，并非为了打压高端产品，甚至，闫家瑞提到“并不是说卖得越贵，公司的利润就会越高”。

去年一年，合生创展的平均合约售 价 为 1.15 万 元 / 平 方 米， 与 2017年的 1.27 万元 / 平方米相比，小幅下降 9.45%。净利润方面，2018 年录得核心利润为 23.03 亿港元，同比增长15.32%。

闫家瑞告诉我们，从企业的角度看，并不希望房价增长过快，更不希望房价一下子超出普通生活大众所承受的水平。

“其实炒房、房价增长过快对整个行业会带来很大的损害，作为一个行业内的从业人员，我们也不希望这样。”

均衡发展

2018 年，对房地产行业来说是充满考验的一年，在这种环境下，合生创展也及时调整了发展战略。

但正如墙上那句“办法总比困难多”一样，近几年，合生创展不断寻求突破的方法。

数据显示，过去一年，合生创展录得签约销售额 149.75 亿元，同比增长 62.3%， 录 得 营 业 收 入 132.94 亿元，核心利润 23.03 亿元，同比增长15.3%，毛利率 49%，比上一年度增长 12 个百分点。

其中，合生创展的物业发展实现收入 94.34 亿港元，物业管理收入为11.36 亿港元，物业投资收入及酒店营运收入分别为 22.92 亿港元及 4.32 亿港元。

谈及接下来的发展目标，闫家瑞透露：“合生希望在稳步增长的同时达到一定的规模。”

闫家瑞很自信：“其实这几年一直在提升，不是今年突然做得比较大，还是根据企业的发展情况合理去制定的。”

因为，合生创展是一个综合性、多元化、集团性的公司，向来追求稳健与均衡发展。

事实上，罗马并非一日建成，合生创展近两年呈现出的高速增长，实际上早已有迹可循。

闫家瑞提到，近年来，合生创展加快了开发力度，缩短了供货节点，“体现在供货上，我们从 2017 年开始逐步加大项目的供货和开发节奏，所以 2017 年、2018 年、2019 年 这 三 年销售业绩是在稳步提升的。”

“之前的销售额常常在百亿左右，其实和我们的土地储备规模是不相符的”，数据显示，截至 2018 年末，合生创展土地储备达到 2922 万平方米。闫家瑞则认为，该公司现有的土地储备，足够支撑发展到一个较大的规模。

闫家瑞表示，合生创展和很多典型的房地产企业不一样，公司有大量的土地储备，只不过之前并未将土地价值释放出来，“我们现在才把这些土地储备供应出来，加快一定的周转速度”。

加快周转的同时，合生创展提出了“均衡发展”的理念。在闫家瑞的观念中，合生创展快步前进并不意味着要大量运用杠杆，从而增大负债率。

在他看来，负债率增大了，对公司治理、对公司操作也提出更高的要求。一旦外界的形势有变化的话，可能会导致较高的风险。

“合生不排斥加杠杆，只不过是加到什么程度而已，因为杠杆是有其积极作用的”，闫家瑞似乎以为我们对他的观念产生了误解，加快了语速向我们解释道。

实际上，一直以来，合生创展的负债率都保持在较低水平，2018 年该公司短期负债为 134.45 亿元，负债率仅为 58.7%。

闫家瑞的观念中，一个企业到底要不要加杠杆，一是要看准周期，“如果对市场周期没有准确的判断就盲目加杠杆，可能会导致一定的风险”；第二，杠杆要用在“刀刃”上，按照他的说法，如果合生创展遇到好的项目，或者认可的城市，会在风险把控的范围内，坚决投入。

总体而言，合生创展的发展总基调依旧是稳中求进，闫家瑞也提到，合生创展更希望结合自己的特点，把公司做得既要安全又有发展，而且各项财务指标能够比较亮眼。

“为了追求某一方面的极致，而导致其他方面降低，这不是我们想要的。”

在闫家瑞眼中，合生向来就是个“不偏科”的企业。

以下为观点地产新媒体对合生创展集团有限公司住宅事业部副总经理闫家瑞先生的专访实录：

观点地产新媒体：“因城施策”是近两年的热点，您所理解的“因城施策”是什么？

闫家瑞：因城施策是每个地方结合自己城市的发展水平、经济水平、人均收入水平和消费水平来制定相关的政策。

我认为国家不搞一刀切这个策略是非常好的，因为中国那么大，情况又那么复杂，就应该结合自己的情况因地制宜。

我们站在开发商的角度，还是希望政府、各地政府在制定相应政策的时候，也会更多方面去考虑实际情况。这样制定出来的政策或许更加有利于普通购房者乃至企业和政府，甚至达到几方共赢的结果。

观点地产新媒体：您怎么看今年行业形势的变化？

闫家瑞：现在国际经济形势、政策面临着很大的不确定性因素，如果保守一点来讲，从国内的稳定层面来讲，房地产也是需要稳定的。

近两年各种政策出台，最近的政策无论是金融层面还是因城施策策略，我感觉最终目的还是为了保持平稳。个人判断，起码到今年年底，平稳、相对平稳的形势可能会一直延续。

从全国房地产市场成交量来讲，今年可能不会有太大变化，可能稍微还有一点增长，但是从整体价格来看，如果放大到全国层面，可能会相对比较平稳。

观点地产新媒体：合生创展很多项目的定位都是高端类型的，“房住不炒”的政策是否会对高端项目产生影响？

闫家瑞：大家都知道马斯洛的需求层次论，分成几个层次，生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求，到最后的自我实现需求。

人在不同的阶段，对美好生活有不同的追求和向往。反映在房地产行业，并不是说人们买高端的房子就是炒房，买刚需的盘就不是炒房，这是因为人的物质和收入层次、生活水平是息息相关的，不同层面的人有不同的追求。

其实炒房、房价增长过快对整个行业会带来很大的损害，作为一个行业内的从业人员，我们也不希望这样，因为并不是说卖得越贵公司的利润就会越高。

从企业的角度看，并不希望房价增长过快，更不希望房价一下子超出普通生活大众所承受的水平。我们还是希望能够平稳发展，只是在打造不同产品的时候，我们会满足不同阶层的人的需求而已。

观点地产新媒体：今年上半年整体销售跟去年相比有很大的提升？

闫家瑞：其实这几年一直在提升，不是今年突然做得比较大，是根据企业的发展情况合理去制定的。

近两年，我们针对一些需要快速去化的项目加快了开发力度，缩短供货节点。体现在供货上，我们从 2017年开始逐步加大项目的供货和开发节奏， 所 以 从 2017 年、2018 年、2019年这三年，销售业绩是稳步提升的。

因为合生是一个综合性、多元化、集团性的公司，所以在公司的发展策略来讲，房地产当然是我们的主业。对于合生来讲，我们还是追求均衡性发展，在过程中并不一定要把杠杆加到多高的程度。

我们还是希望结合自己的特点，把公司做得既要安全又要有发展，而且各项财务指标能够比较亮眼。为了追求某一方面的极致而导致其他方面降低，这不是我们想要的。

观点地产新媒体：今年会不会适当加一些杠杆？

闫家瑞：我们并不排斥加杠杆，只不过是加到什么程度而已，因为杠杆是有积极作用的。

第一，加不加杠杆需要看整个大周期。如果这个周期看不准就盲目加杠杆，可能会导致一定的风险，因此加杠杆的前提条件还是对整个市场周期的判断。

第二，公司正在发展，所谓的“杠杆”这是一个比值，随着销售额的不断增长、优质资产的沉淀，我们净资产的规模也在增加，在这个过程中按照一定比例，保障一定杠杆率、负债率，这也是无可厚非的。

第三，加到什么程度？这需要看我们是不是能遇到适合投资项目，如果遇到好的项目或者我们认可的城市，肯定会坚决去投、坚决去进入。只不过要把风险控制在一定的程度内，我们觉得这是可以接受的。

观点地产新媒体：合生今年的发展重点是什么？

闫家瑞：我们还是希望在稳步增长的同时达到一定的规模，另外会有一定的多元化发展安排，包括房地产开发、物业管理、商业经营、品牌的输出几大方面，希望能够产生综合的效应。