博鳌现场丨融信余丽娟：练好内功等风来

7月28日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会迎来主论坛日。在“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”主题演讲环节中，融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟在现场做了《千亿融信的企业发展思考》的演讲主题。

3年时间实现100亿到1000跨越，行业里有两家，一家是中梁，一家是融信。

作为一家以做中高端和改善产品为主的企业，目前融信已经布局了9个核心城市群的39个城市，大范围上主要分成三大区域，一个是长三角，一个是大湾区，还有就是中原。重点聚焦区域为长三角和海西区域，占了集团80%的土储，而这其中又以南京、上海、杭州、福州这四个城市为主，4个城市的项目总量占集团已布局的39个城市的45%。

而千亿之后，融信开始尝试城市更新，尝试TOD开发，找寻从黑马到千里马的笃定路线。并在提高评级、提升运营效率、人均效能和产品溢价、服务力方面，以及降低融资成本、降低公司运营风险方面做出了更多的思考。

余丽娟总结表示：融信致力于做优质的企业，准备盘旋而上。在没有机会的时候，练好内功，静等机会，机会到来的时候弯道超车。

以下为余丽娟演讲实录：

今天的演讲主题是《千亿融信的企业发展思考》，很多媒体的朋友说融信作为一家上市公司，20多强，实际上在公众场合融信的声音很少，所以很多人不知道融信是一家有什么样特点的一家企业，今天利用这个机会简单介绍一下融信。

从图上看到4个数字，3年，9城，单价21672，2542万平方。先说3年，融信速度，应该来说目前在这个行业里面，从100亿到1000亿的跨越最短时间的3年，除了融信还有中粮，这个标签说明融信在过去的发展是非常快的。这三个图表一个是营收、总权益、总资产，3年我们各项的指标都有非常大幅度的增长，从67%到80%不等。3年累计拿地，16—18总的总额占总的投融资的63%。

9城，峰会论坛上听到很多业内的分享其实有很多规模差不多的企业，可能他们城市的差不多，有70、80啊家公司，甚至更多，融信只有39个城市，融信是区域生根的城市。主要分成三大区域，一个是长三角，一个是大湾区，还有就是中原。我们主要是9个核心的城市群，长江西岸、长江中下游等等，可以看到聚焦重点的区域，其实就是两大块，长三角+海西占了80%。我们有大部分土储在这些城市，长三角和海西中的4个城市为主，南京、上海、杭州、福州，项目的总量占39个城市的45%。

第三个数字21672平房单价，说的是融信的品质。我们是2018年上半年销售500亿以内的内房股，全国上市的房产均价排第6名，跟我们的产品和产品属性决定的。我们一开始比较喜欢在核心的地方一二线，在核心的区域拿地。注定了它一定是以做中高端和改善为主的产品。

到目前为止，有4大产品系的沉淀，一个是世纪系、海月系、海天。因为我们的布局，因为我们的产品，我们企业有一个基因是品质的基因，70%是品质的基因，新拿地我们做一些创新和标新立异，70%的复制，70%的惯性，加上30%的创新。2542万平方，说的是土储，刚才说过了，土地的储备在长三角和海西、大湾区占了43%，大湾区是30%，土地的成本只有6356元/平方米，其实我们楼地比差不多是3.3%、3.4%，手上的土地是优质的土地。开发的模式是以招牌挂，以及一二级联动为主。目前已经开发的和正在开发的加起来，一二级联动的建筑面积有差不多700万平方。我们有一些特色的开发模式，城市更新是现在比较热的词，实际上从2009年之前就开始做城市更新的项目，就是旧改的项目。目前做了6个项目，加起来接近700万，现在做一些TOD的项目尝试，目前有2个项目已经落地。

融信被业内说是一匹黑马，如何从黑马到千里马，下面跟大家分享一下，有一些点的思考。后千亿融信，我们的未来在哪里。说到市场、经济、政策台下有非常多的专家，我就不班门弄斧了。每个人对这些的理解都差不多，我们的机会在哪里。我觉得一个概念是城市化，中国的城市化是不到60%，跟发达国家还是有差距的。这两天的论坛不停提到的词是城市群、都市圈。城市群是未来发展的主要单元，城市更新有40亿平方的改造规模，4万亿的资金投入，这是未来房地产市场增长的动力之一。

融信在杭州进行了一些布局，主要由第三事业部负责。融信有4个事业部，第三事业部去年总的销售额应该集团的1/3，所以说把这个做为融信比较典型的事业部，用几分钟做一个简单的分享，对同行一些想做区域深耕的有一些帮助。都说无品质不杭州，我在杭州待了三年多。媒体圈有一句话，你爱他，就让他来杭州做房地产，这里有非常高的制高点和氛围，喜欢这个行业的人如鱼得水，如果你恨一个人，也让他来杭州做地产。杭州是让人又爱又恨的地方，杭州有这么多年的深耕，业主对产品的鉴赏力非常的强，我们在杭州不到5年的时间，去年权益是排在杭州地区的第二名，当时做了哪些布局的思考，第一，地拿对了，第二，房子造好了。这也是第三事业部的逻辑，在对的时间，在对的地方拿了地，在2016年1月份的时候第三事业部只有3个项目，现在是52个项目，三年的时间发展非常快。刚才说了杭州是品质之城，在这个地方做产品，真的要打起12分的精神。这么几年确实战战兢兢如履薄冰，给市场呈现了比较好的产品。去年有2个在全国比较出名的网红盘，创世纪和蓝天项目。城市深耕+品牌塑造，在做区域深耕的时候，逻辑很简单，20%-30%的地会在这个城市最核心的地方，70%-80%的项目在市中心和城乡结合的地方，要保持品牌的高地，专注做品质和中高端，不能下沉到五六线，在此过程中不能忘记了原来做什么，擅长做什么，我们总共40、50个项目，会有10个项目在市中心，结束了这些项目后会再新增，一直肩负着抗起品牌大旗的责任，其他的以流量为主，有些是以品牌溢价为主，5月20日是融信的品牌日。

第三，强骨干，1+N，所有的事业部都是以一个城市为主，往福建省周边进行渗透，去周边做一些渗透，杭州向浙江省其他的地级市做一些补充。我们希望杭州的模式可以成为融信探索和复制的模式。2019年调结构为发展，我喜欢骑车，要奋力的踩，上坡的时候还要调整呼吸，为下一次的爬坡做准备。2018年合约的销售额是1200亿，今年是1400亿，15%的增长，规模不是未来头部企业的竞争啊力，我觉得规模重要吗？其实在千亿之后，规模一定是重要的，但一定不是最重要的。在这个阶段，对融信来说，做强比做大更重要。第二个词是高评级。境内是三个A，境外是B，2019年持续提升评级，高评级为了有更多更丰富的资金来源的渠道，也意味着更低的成本。

强运营能力，市场再好的时候，也有很多企业倒闭了，市场再差的时候，优秀的企业依然活的很好，练好内功是非常重要的，未来要提升运营效率、人均效能和产品溢价。使得我们未来在跑的时候跑得更好更快，姿势比同行更优美一些。

说到提升产力的时候，未来企业竞争更多的是这两端的竞争，前端和后端的竞争。昨天听了论坛非常有收获，昨天顾老师提到了住有优居、乐居、绿居，就是第四代建筑。未来对房地产公司，如何做更好的产品，如何做更好的社区，做数字化、智能化和符合市场以及小业主的社群。另外是服务，不单单讲的是物业的服务，服务更多是客户全生命周期的的服务。

低负债，2017年的时候，负债是比较高的159%，2018年降到105%，今年有大幅度的下降负债率，通过两年的时间，用一些长债换短债，提高自己的安全边界，更好的管理安全边界。未来的规模增长在哪里，可能自己不能犯错，自己要做得好。你要等待对手来犯错，对手犯错的时候，你有资金准备好，而且你比别人反应速度更快一些。

我们致力于做优质的企业，准备盘旋而上。在没有机会的时候，练好内功，敬等待机会，机会到来的时候弯道超车。以上就是我的分享，谢谢！