大运新城的发展，真的堪比南山吗？

在深圳快速发展的列车上，下一站是，大运新城。

不过它能和南山相提并论吗？

前两天，村长和过来深圳考察业务的大学同学闲聊。

我问他，你觉得哪个词能概括深圳？

“房价。”

意料之中的回答。他还顺便提了一下自己与深圳房价的故事。

2011年，他第一次来深圳看大运会。无意中看到了报纸上的房地产广告，那时房价普遍是1字头。他看了看窗外，觉得很正常。

2015年年初，他去完北京旅游后，来深圳龙岗的亲戚家住了几天。公交站台上贴着楼盘的广告，房价是2字头，跟北京大兴区的房价差不多。广告旁边还配有一句话，“来了就是深圳人”。他喜欢这句话，也喜欢这个城市的包容性。

2015年年末，他了解到深圳大部分楼盘的价格基本翻了番。而关外热炒的区域如龙华、大运片区则翻了两番。

他有点不能理解。

2019年，他去大运新城谈合作的时候，看到楼盘的外部广告显示房价已经是5字头，有些甚至奔6了，而北京丰台区二手房的均价才6字出头。

他觉得魔幻了，回想起之前看过的宣传语，“来了就是深圳人”，现在看来已经变成“来了就是深圳人的房客”。

他想不通，关内的罗湖区二手房均价才5.1万/平左右，关外的大运新城的新盘价格为啥也能5字头？

“已有的事，后必再有；已行的事，后必再行；日光之下，并无新事。”

所以，今天我们来聊聊大运新城。

NO.1

政策不断落地

大运新城是深圳四大新城之一，位于深圳市龙岗中心城西部，东至黄阁路，西至深莞行政界线，北至盐龙大道，南至机荷高速，总面积达15.93平方公里，生态用地约8平方公里。

大运新城的历史，最早可以追溯至2006年，那时候深圳市政府想依托大运场馆的建设，打造城市复合功能区，促进龙岗中心城的完善和发展。后来也借助了大运会的东风，促使大运新城在规模、功能等基础设施上得到了进一步的完善。

而从之前深圳的格局来看，深圳有两个中心，一个是南山前海中心，带动深圳西部的发展，另一个则是福田—罗湖中心，促进中部的发展。所以造成了西强东弱的局面。

在2016年的时候，深圳实施东进策略，规划将龙岗—坪山中心作为东部发展的主轴，大运新城则处于“东进战略”的前沿。在2018年深圳市政府工作报告中，大运新城与前海、深圳湾、香蜜湖、大空港等“城市新客厅”列同一等级。

图源：网络

同时，作为深圳东部旗舰的标杆项目—深港国际中心也将落地大运新城。深港国际中心对龙岗的意义就等同于平安大厦在福田、华润春笋在南山的地位。

看来，政府也是一心想促进大运新城的发展，这几年才会不断有政策落地。

NO.2

大运站

深圳东部交通枢纽

正所谓，东进战略，交通先行。根据《龙岗区“十三五”综合交通发展规划》，将重点推动地铁等公共交通的建设。

而大运新城作为龙岗的重要组成部分，又被确认为深圳新的六大城市新客厅之一。地铁对其而言，重要性不言而喻。

大运地铁站是大运新城最重要的地铁站。根据深圳新一轮的轨道交通规划，除了目前正在运营的地铁3 号线，之后的14 号线（在建）、16 号线（在建）、深惠城际线（33号线）（规划中）等3条地铁线路也会在此交汇。

其中14号线是由坪山沙田到岗厦北，将会打造深圳东部与市中心区半小时通勤圈；16号线则是从大运站到坪山田心，并规划南延至园山街道，从而打通由罗湖、盐田向龙岗、坪山、大鹏的交通战略通道，实现支撑城市空间向东部地区的拓展。

大运站是除了车公庙站外，深圳唯一的四线交汇的地铁站，将极大推动大运片区经济的发展。2022-2023年间地铁14、16号线将会相继开通，片区升值潜力可期。

图源：网络

同时，大运站也是重要的公交枢纽站，多条公交线路经过，并连接了有轨电车中心城环线（规划中）。

对于大运片区而言，大运站是非常加分的项目，集城际轨道、城市轨道、有轨电车、常规公交等多种交通方式为一体的综合交通枢纽。

不过目前大运中心整个片区只有一个地铁站——大运地铁站。交通规划方面还是不够充足。

除此之外，要是住在大运新城，去市区上班的通勤时间也是一个比较麻烦的问题。

根据贝壳研究院2019年刚需置业大调查的数据显示，有26.7%人在福田上班，23.2%的人在南山上班，差不多占据被调查者的半数。

要是他们以后在大运买房，那么他们住大运去市内上班吗？？？

村长在这里粗略地算了一下通勤时间，假设小明在大运站附近居住，上班地点为南山的高新园。那么他需要搭乘3号线，再转1号线，花费1个小时15分钟，加上走路的时间，至少需要1个半小时。一天的通勤时间在3个小时以上。

光想想就觉得很累。

NO.3

摩天坐标+产业教育+场馆建设

除了大运地铁站，大运新城在摩天坐标、产业教育和场馆建设都有明显的优势在促进其发展。

深港国际中心，粤港澳大湾区的新地标

世茂深港国际中心位于大运新城，占地32.2万平方米，建筑面积多达136.45万平方米。预计打造不低于600米（预计700米）的粤港澳大湾区新地标，建设成为集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、办公、商业、旅游等于一体的大型城市综合体。

地标所在，必定中心。其目前约31万平的商业在建，预计2022年投入运营，有助于大运新城片区价值升级。

如果深港国际中心落成，其建筑高度将会超越如今深圳的第一高楼—592.5米的平安大厦。

所以，深港国际中心的建成，能不能替平安大厦承担被雷劈的风险？

高等教育+高新产业，产研一体化

近几年，龙岗的大运新城时常被人称为深圳未来的硅谷。原因有两个，一个是国际大学园，另一个则是高新产业的规模化。

目前大运新城的国际大学园已经汇聚香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学（现已开学），未来将有吉大昆士兰大学（规划中）等十余所知名学府进驻。

图源：网络

只不过，上述的大学建成的时间比较短，或者是正在规划中。教学的质量和成果则是需要时间的沉淀，加上开设的学科较少，影响力不如学校本部。

在高新产业方面，目前看来已经初具规模。截止2017年的时候，注册企业已经达到近900家，创投大厦也于2017年落成，包括益田硅谷新城，启迪协信也有源源不断的企业进驻。

但是，企业的影响力还是比不上南山的高新园、科技园。毕竟百度、联想、中兴这些企业还在南山。

时间，会让很多东西有所成长。对于大运新城的高等教育和高新产业还是可以期待的。

大运中心体育馆

大运中心体育馆已运营6年，建面约29万㎡，投资约45亿，是春茧体育馆的近2倍，举办过多场演唱会。无论从投资规模、赛事级别、商业客流来看都不亚于深圳湾体育中心。

不过，龙岗作为关外地区，在交通方面，大运体育馆还真是比不过处在关内的深圳湾体育中心。

村长有一个朋友，本来想去看周笔畅演唱会，都差不多要付款买门票了。可是突然想起来演唱会在大运。而他那天时间有点紧凑，要在南山的公司谈一个项目。要是从南山过去大运，需要坐两趟地铁，再换乘公交。仅仅是去程就要花两个多小时。

时间来不及，再加上看完演唱会回来还要冒着地铁停运的危险。

他衡量再三，还是放弃了。

大运和南山还是有点距离的。

NO.4

大运是刚需的主场

有一定的升值潜力 不过抗压能力较弱

在刚需方面，龙岗是刚需主场，大运也不例外

目前大运新城主要出售刚需的新盘有颐安都会中央、仁恒公园世纪、京基御景中央等，均价处于5-6万/平之间。

近期将要开盘颐安都会中央均价在5.5万/平左右，6万/平封顶。上个月中旬开盘的仁恒公园世纪，均价则在5.1万/平，主推三至四房。

对于刚需群体来讲，购房主要考虑两个因素，一个是交通，另一个是教育。

交通有大运站的交通枢纽，而教育方面则需要开发商自己想办法。所以这几个盘，都有共同的卖点，就是学位。

颐安都会中央位于华南师范大学附属大运学校的学区范围内，仁恒公园世纪自带上海外国语大学附属龙岗学校。而京基御景中央则有福安学校的学位。

不过5-6万/平的均价，在关内还是有不少二手的房子可以选择的，还是带学位的那种。

比如说关内罗湖区的靖轩豪苑，二手房的均价在6.3万/平，部分房源单价5.9万/平，两房两厅。距离2、5号线交汇站黄贝岭站300米。周边有沃尔玛广场、黄贝派出所、古玩城等配套。在教育方面，有螺岭外国语集团靖轩小学和翠园中学。（这不是广告，村长只是随手举个例子）

据网易新闻报道，2019年翠园中学的中考成绩，最高分443分，440分以上有8人。而翠园中学东晓校区中考总均分390.48分，440分以上有9人。

与之对比，龙岗福安学校440分以上仅有1人。教育资源与关内还是有些差距。

毕竟深圳教育的中心还是在关内。

据南方日报统计，中考成绩在440分以上的学生中，深圳外国语学校以86名的成绩居首位，深圳中学44名，深圳高级中学（南校区）37名，宝安中学21名。

深圳中学在罗湖，深圳外国语、深圳高级中学在福田，宝安中学则在宝安。

在投资方面，大运具有一定的升值潜力

在龙岗置业的人，除了刚需群体，也不乏“搏一搏，单车变摩托”的投资客。

大运新城有大运地铁站的交通枢纽，加上规模化的高新产业、国际大学城、大体量的大运中心体育馆。地段好，升值潜力大。不少投资客对这里的升值寄予厚望。

李嘉诚先生说过，房产开发（投资）三要素：第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

大运新城的地段也是可以的，不过比不过南山。

有一句广告语这样写来这：世界虽大，南山刚好。在升值潜力方面，大运与南山比，还是差了点。

同样的，大运房子的抗压能力也是有点弱。

去年731新政后，龙岗的部分小区，出现了不少降幅较大的成交案例。其中也包括大运新城的绿景大公馆。根据中原地产数据显示该小区去年8月份的时候均价约为6.6万/平。而到了9月份，成交均价仅为5.7万/平左右，较8月份下跌了20%左右。

与之对比，南山的房子显示出来的特性就是，大势好时，涨得快，调整期时，抗跌能力强。

图源：乐有家研究中心

根据乐有家研究中心数据显示，2019年上半年南山区二手住宅均价全市第一，为7.3万/平，同比上涨2.08%；福田区紧随其后，成交均价7.1万/平，同比下降0.63%。而龙岗区二手均价下跌幅度较大，为4.1万/平，同比下跌1.80%。

NO.5

总结

有人说过，“大运在龙岗是最宜居。”这是毋庸置疑的，村长十分认同这个观点。

大运新城既有四线交汇的大运站、规模化的高新产业、国际大学城，以及大体量的大运中心体育馆。无论是在交通、产业、教育，还是文体配套等方面，大运在这些方面的资源都是龙岗地区数一数二的。

在房产的刚需和投资方面，如果只是从大运新城出发的话，它的性价比还是不错的，毕竟实力摆在那里。不仅能以较低的门槛，占据城市的资源，还能享受城市发展的红利。

从过去这几年看在大运新城落地的政策，就能感受到政府对大运新城满满的爱。

只不过一对比南山、福田这些地区，就逊色不少。如今，深圳的“硅谷”在南山，教育中心还是在关内。而大运新城的交通仍需完善，国际大学城教学质量和人文底蕴依然需要时间的沉淀。

总的来讲，大运新城的升值潜力还是有的，只是还不足以和南山相提并论。

不过现在放眼整个深圳，又有哪个地区能比得上南山呢？

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