农村宅基地“有地有房但没证”,遇征收能获得补偿吗?

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  核心提示:导读:农村集体土地、宅基地确权正在我国各地有序进行,虽然农村宅基地法律明文规定要一户一宅,但由于历史遗留原因,宅基地批建

  导读: 农村集体土地、宅基地确权正在我国各地有序进行,虽然农村宅基地法律明文规定要“一户一宅”,但由于历史遗留原因,宅基地批建缺乏有效的法律约束,一户多宅、私搭违建的情况也很普遍。 那么,没有宅基地使用权证的宅基地上房屋遇征收时能够获得补偿吗?宅基地上房屋在面临征收时又将会有一个怎样的补偿标准呢?本文,在明律师黄晓丽为大家浅析这些问题。

  

  【农村无证房屋遇征收有补偿】

  现实中有很多农民由于没有宅基地使用权证,遭遇“以拆违代拆迁”,住了几十年的老宅变作一片废墟而不得不艰难维权。

  然而我们知道,无证房屋不一定是违法建筑,尤其是在广大农村地区更是如此。譬如以下几种无证房屋类型就不宜认定为违建:

  一、房屋建于上世纪八十年代或者更早的,碍于当时的社会发展水平和法治状况很多房屋没有相关产权凭证。那么这些房屋不宜直接认定为违建,而是要根据其建造年代、乡村规划现状和实际居住使用情况综合判断。且根据自然资源部和各地发布的规范性文件,上世纪八十年代及以前建造的农村房屋即使无证也应被作为合法建筑予以确权登记。

  二、房屋建造于2008年之前,《城乡规划法》未颁布施行,相关的规定与现在又有明显的区别。建造房屋只需要宅基地使用权证,不需要再申请乡村建设规划许可证,因此在2008年以前有宅基地使用权而没有乡村建设规划许可证的建筑也不宜认定为违建。根据“法不溯及既往”的原理,凡是对于2008年以前建造的农村房屋依据《城乡规划法》规定给予处置的,均缺乏法律依据。

  三、给予被征收人补偿安置之用的无证房屋。在进行拆迁的过程中,被拆迁人上交了原本齐全的房屋产权凭证。但是在安置过程中,一些地方并未能给被拆迁人提供新的产权凭证。被拆迁人面临二次拆迁问题时却无相关的产权凭证,这种情况是因为政府部门的过错导致被拆迁人无法获得相关的证件,无证的相关风险不应该由被拆迁人承担。为了避免出现这种情况,维护自身权益,农民朋友应积极针对征收时另行审批的宅基地进行确权登记发证的申请。

  在明律师黄晓丽提示大家,上述情形下的农村无证房屋不宜被认定为违建,那么相应的其也不应被责令限期拆除,更不应在面临征收时落得个零补偿的厄运。当然,这与当下仍处于无证状态房屋的实际居住使用者争取尽早办理证件是不矛盾的。

  
【宅基地上房屋遇征收该如何补偿?】

  不同于国有土地上房屋征收问题,农村土地征收不仅需要考虑房屋征收补偿,还需要考虑宅基地征收的事项。其补偿标准显然需要将“房”和“地”的价值综合考虑进去。

  农村宅基地使用权,是指农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性等特点。

  由于宅基地存在已久,可能因为历史遗留问题一直就没有办证,但这不意味着没有宅基地使用权。需要分阶段来看具体的情况,一般情况下拆迁补偿款都是按照宅基地证书来补偿的,只要有证书就一定会按照上面的面积给相应的补偿款,在补偿方面征收方也有一定的补偿标准和计算方式,基本上都是根据规定给老百姓发放补偿款。对于没有宅基地证,并不意味着就没有宅基地使用权,有些情况在征地拆迁时是可以获得补偿的。

  《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》规定,宅基地上的房屋拆迁,可以实行货币补偿或者房屋安置,有条件的地区也可以另行审批宅基地。这就使得宅基地上房屋遇拆迁后的补偿安置有了三种不同情形:

  其一,拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的,补偿款按照宅基地的区位补偿价和被拆迁房屋的重置成新价确定。计算公式为:房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价,宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价。

  其二,拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的,双方应当按照前述规定确定拆迁补偿款,并与安置房屋的市场评估价款结算差价。

  其三,有条件的地区,可以按照土地管理法律、法规和规章的规定,另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋,并对被拆除的房屋按照重置成新价给予补偿。

  

  在明律师最后想提示大家的是,对宅基地上房屋的拆迁补偿应与地上附着物和青苗的补偿费用区分开来,二者的补偿标准和方式有明显不同,仅仅支付一个房屋的重置成新价款是不公平、不合理的。即将迎来大修的《土地管理法》将彻底纠正这一错误处理方式,明确宅基地上房屋的补偿为农村集体土地征收中独立的法定补偿内容。(拆迁律师周刊)

  关键词: 中国农林科技网

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