征收拆迁:涉案土地使用权挂牌出让,应确保已建建筑物进行了处理

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  【摘要】原xx市国土资源局在对案涉土地使用权进行挂牌出让时,该土地上已建有建筑物。但在本案审理过程中,被告xx市自然资源和规划局未能提供证据证明原xx市国土资源局在对案涉土地使用权进行挂牌出让前,对案涉土地上已建建筑物进行了处理,故原xx市国土资源局将案涉土地使用权进行挂牌出让违反了上述规定。

  【关键词】征收拆迁,土地使用权,挂牌出让,净地出让,毛地出让

  

  一.引言

  征收拆迁中,涉案土地使用权挂牌出让,应确保已建建筑物进行了处理,本文通过一司法裁判案例对此加以说明 。资料来源于“原告xxxx房地产开发有限公司诉原xx市国土资源局国有土地使用权挂牌出让行为一案行政判决书(2019)xxxxx行初xx号”。

  二.基本案情

  (一)xx市xx北路建设项目安置工程项目系xx市城市建设投资有限公司主导的居民安置项目。2012年,市城建投公司对该安置项目对外公开招标,原告公司经公平竞争,竞得该项目的建设开发权。之后,xx公司如约对该项目进行投资建设,共计划建成四栋商住楼,现已完成1#、4#楼建设,2#楼已建至三层,3#楼已完成桩基础,共实际投资1.2399亿元。后因市政府政策变化,2017年8月7日,约定解除上述合作开发合同。

  (二)2018年6月19日,原xx市国土资源局发布国有土地使用权挂牌出让公告,将原告公司开发建设的宗地对外公开出让。2018年7月20日,市国土局公示xxxxx置业有限公司以5600余万元获得该宗地标的,并向该公司签发《挂牌成交确认书》。

  (三)原告认为,原告公司与市城投公司签订的合作开发合同合法有效,受法律保护。在解除条件未成立的前提下,该合同仍对签约双方具有约束力,原告公司据此仍对该宗地块享有开发建设的实体权利。

  三.裁判结果

  (一)原xx市国土资源局在对案涉土地使用权进行挂牌出让时,该土地上已建有建筑物。但在本案审理过程中,被告xx市自然资源和规划局未能提供证据证明原xx市国土资源局在对案涉土地使用权进行挂牌出让前,对案涉土地上已建建筑物进行了处理,故原xx市国土资源局将案涉土地使用权进行挂牌出让违反了上述规定。

  (二)2019年3月28日法院判决撤销原xx市国土资源局对位于xx市xx桥xx巷编号为2018-10号宗地作出的国有建设用地使用权挂牌出让行为;撤销xx市公共资源交易中心2018年7月20日与第三人xxxxx置业有限公司就编号为2018-10号宗地签订的《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》。

  四.讨论

  (一)原告诉求:现行法律法规规定,建设用地使用权实行“净地”出让制度,政府供应的土地应当是土地权利清晰,安置补偿落实到位,没有法律经济纠纷,地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确,具备动工开发必需的基本条件,禁止“毛地”出让。被告在明知同一宗地仍具有合法权利人的情况下,将宗地进行挂牌出让并签发挂牌成交确认书的行为,已严重侵害了原告的合法权利。

  (二)答辩意见:本案被诉行政行为是挂牌出让行政行为,xx市城市建设投资有限公司不是土地行政主管部门,无权对国家土地资源使用权进行行政处分,实际也没有此等处分权。原告是否参加xx市城市建设投资有限公司的招标拍卖挂牌、是否与xx市城市建设投资有限公司签约、是否在案涉土地上投资均系民事主体之间的关系,不关涉挂牌出让的法定主体、法定程序,不在对挂牌出让行政行为进行合法性司法审查的范围之内。

  (三)法院认为:xxxx房地产开发有限公司2012年11月6日与xx市城市建设投资有限公司签订的《xx市城市建设投资有限公司安置区项目合作开发投资建设合同》中安置区项目建设所使用的土地与挂牌出让的案涉土地存在交集,且在案涉土地挂牌出让前该土地上已经建设了建筑物,因此xxxx房地产开发有限公司与xx市城市建设投资有限公司对案涉土地基于先前相关行为享有信赖利益,原xx市国土资源局在未对案涉土地上已建建筑物进行处理的情况下就将案涉土地进行出让,显然会对xxxx房地产开发有限公司的合法权益产生影响。

  【参考资料】1.法院可适用地方政府规章对行政协议未约定事项依法“填漏补缺”保障被征收人合法权益。2.征收拆迁:拆除养殖场的处罚权应归环保部门而并不属于街道办事处。3.征收部门的征收补偿行为合乎法律法规 人民法院通过发挥司法监督作用给予有力支持。4.征收拆迁:国有出让土地已停建五年,收回该地使用权决定合法有效。

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天津律师梁波

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