平安86亿战略入股中国金茂 地产版图再扩容

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  央企混改

  撰文 | 舒克

  出品 | 大摩财经(ID:damofinance)

  7月26日,央企中化集团旗下地产上市公司中国金茂公告宣布,引入中国平安作为新的股东方。

  中国金茂的直接控股股东中化香港出售17.87亿股股份予平安资管,配售价为4.81港元。

  

  同时,中国金茂、中化香港也与新华保险签订新华协议。中化香港出售1555.99万股股份予新华保险,并且后者认购同等数额的有条件发行股份,价格与平安相同。

  新华保险为中国金茂现有股东。在本次协议签订前,新华保险持有9.18%中国金茂股份,仅次于大股东中化香港。

  本次交易完成后,中化香港持股稀释至35.1%,仍是中国金茂第一大股东;平安持股15.2%紧随其后;新华持股仍维持9.18%,不再是中国金茂主要股东。

  

  本次交易也给中国金茂带来董事会席位的变化。平安将提名一名非执行董事候选人及一名独立非执行董事候选人。

  目前中国金茂董事会共有九人,包括四名执行董事,两名非执行董事和三名独立非执行董事。董事会主席为中化集团董事长宁高宁,同时兼任执行董事,其余三名执行董事李从瑞、江南、宋镠毅也出身中化集团。非执行董事安洪军则由新华提名。

  值得一提的是,平安未来仍有继续增持中国金茂的可能。公告披露,如果中化香港持股发生变化,且平安增持到一定水平,则平安提名董事的数目可能发生变化。

  中国金茂称,配售事项及认购事项以及引入平安会带来合作机会,以及在扩大公司股东基础及资本规模的同时,为公司提供筹集额外资金的机会。

  中国金茂今日大涨7.64%。

   险资爱地产

  中国平安布局中国金茂只是险资加码地产的一个缩影。

  近年来,中国人寿、中国平安、新华保险等各大险企纷纷投资地产,加码持股房地产上市公司。TOP 20房企中,碧桂园、万科、保利、新城控股、华夏幸福等背后均有险资的身影。

  但由于监管政策的变化,近几年险资对地产的介入程度并不相同。2015年,险资曾掀起一波对上市房企股份增持的热潮。万科、远洋地产、金融街、金地集团等均被险资举牌增持。中国平安也在当年四月,斥资62.95亿港元,入股了位列“千亿俱乐部”的碧桂园,持股9.9%,成为第二大股东。

  但2016年下半年证监会转变保险业监管方向,保险业回归本源,险资对上市房企的投资逐渐进入冷静期。虽然平安、安邦、泰康等企业仍占据不少大型房企的股东三甲位置,平安还在此期间斩获旭辉9.87%股权,但险资对上市房企股权的增持已经明显减少。

  2018年下半年起,保险业监管方向再次转变。银保监明确鼓励保险资金增持上市公司股票,拓宽专项产品投资范围,维护资本市场稳定。房地产行业兼具价值与成长属性的特点,比较契合保险资金的配置需求,再次成为险资的关注重点。

  中国平安在这波险资入市的转变中反应迅速。去年七月,平安受让华夏幸福19.7%股权,成为第二大股东,今年一月再次加码受让5.69%股权,目前持股25.25%。

  

  中国平安集团总经理任汇川在今年的业绩会上曾表示,地产投资是银保监会相关政策范围的正常的保险资金应用投资,纯属财务性投资。而本次受让金茂股权也是平安继增资华夏幸福后的又一大动作。

   金茂变革

  中国平安对金茂的投资其实是一个新的尝试。

  平安过往投资的房企多为知名民企,本次选择的金茂却是一家央企地产公司。金茂去年合约销售1280亿,同比增85%,成功迈入千亿大关。未经审核销售数据显示,金茂今年上半年实现签约销售金额785亿元,已经完成1500亿年度预期销售的52.3%。

  不过从规模扩张来看,金茂已经逐渐放缓速度。今年1500亿销售目标仅增长17%,相比去年85%的增速,下调力度不小。从完成度来看,虽然已经超额完成上半年销售计划,但同比增长不足10%,而上年这个数字接近200%。

  金茂早期一直以高价拿地、高价卖房的方式扩张,曾在成都、合肥、郑州拿下多宗高价地。但随着楼市调控政策不断加码,在限价政策和限价房入市影响下,高价拿下的土地利润被压缩。

  金茂今年改变打法,频繁出售旗下项目。公开资料显示,金茂在五月以来出售和退出八个项目,其中有五个项目位于北京和上海。

  而在甩卖项目的同时,金茂仍是今年土拍市场的拿地大户。据大摩地产统计,金茂今年以来已拿地八幅,单价最高的地块位于南京,成交总价51.5亿。今年六月,金茂在汕头以26.56亿拿下的地块,溢价高达82%。

  金茂今年拿地集中在粤港澳大湾区及二、三线城市,一线城市仅有广州一地。中国金茂总裁李从瑞在股东大会上曾介绍,金茂拿下的广州地块不是限价房,是完全市场化的;另外,溢价82%拿下的汕头地块,预计基本能够达到三比一的售价土地比。

  甩卖和拿地的“一进一出”不难看出金茂似乎想通过土地的置换,来谋求更大的利润空间。事实上,虽然央企加持让金茂在融资方面可以有更大优势,但随着房地产“银根”缩紧,金茂的资金也已经进入承压状态。

  数据显示,截至去年底,金茂短期有息负债约220亿,拥有现金及等价物213亿,受限银行结余44.6亿,现有资金不足以覆盖短期债务,存在较大短期偿债压力。同时,金茂的有息总负债879.7亿,相比上年增长23%,资产净负债率也增长两个百分点至71%。

  不过背靠央企大树,金茂在拿地方面相比民企仍有明显优势。金茂自2015年起就已明确以“城市运营商”作为转型方向,曾运营过上海北外滩、长沙梅溪湖等多个城市综合体项目。

  而城市运营项目正在成为金茂的土储补充主要渠道。今年一月,金茂已成功通过城市运营项目在青岛、瑞安获取53.2万平米的土储资源。五月,金茂再次拿下岳阳东风湖新区一期工程项目,总建面约240万平米。按照金茂的规划,预计到2019年年底金茂运营项目会突破20个城市,到2021年,金茂60%土地获取都要是城市运营项目。

  END

  ◎

  大摩财经正在招聘主编/财经编辑/商务运营,坐标北京

  简历投递邮箱:damofinance@163.com

  ▼

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 2 参与 22
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

大摩财经

关注资本市场人与事

头像

大摩财经

关注资本市场人与事

902

篇文章

65774

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码