房地产企业破产是不是市场重大调整的开始

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  对于一般性行业来说,企业破产是市场经济优胜劣汰的常态,各个行业的企业总是在生生灭灭,这并不是什么多大的事情。人们也不会因为这些企业的破产而感到惊讶。否则,没有一些企业破产,这些行业是无法有市场竞争力并向前发展的。

  但是,中国房地产市场则不同,2003年中国的房地产企业就有3万家,到2018年底工商注册的房地产企业就达到9.7万家,而美国工商注册的房地产企业不超过500家。试想,十几年来,国内房地产市场价格只涨不跌,谁拿到土地(而拿到土地更多的是与政府权力远近有关,特别早几年)谁就可利用金融杠杆成为房地产开发商,做房地产开发商不仅可以获得暴利,也在经营上无往而不胜。在这样的情况下,房地产开发商岂能有破产的?只能是越做越大,进入房地产市场的企业越来越多。无论是国内的哪个行业,无论是哪个地方,全民从事房地产开发已经成中国常态及企业一本万利的方式。尤其,2016年以后国内房地产市场绝对空前繁荣,更是吸引各种阿猫阿狗的企业都进入房地产市场从事房地产开发,各地的房地产开发商更是暴增。

  但是随着国内房地产的繁荣与发展,房地产市场的集中度越来越高,比如说,2018年,500强房地产企业全年商品房销售面积总额7.16亿平方米,同比增长12.58%;销售金额创下9.9万亿新高,同比增长17.1%。500强房地产企业市场份额按面积和金额分别为41.73%和66.01%。剩下34%销售金额由96500家企业来分享(即使扣除其中一半以上可能是房地产开发的空壳企业,房地产企业其数量之大也是绝无仅有的),无论是从融资的角度还是从房地产开发技术的角度来说,这自然会导致房地产市场的激烈竞争,国内房地产企业的优胜劣汰也自然出现。

  作为资金密集型的房地产业,融资渠道的收紧更是加剧了这种市场竞争。比如继5月17日银保监会23号文重申严格监管房地产融资后,银保监会主席郭树清在6月中旬召开的陆家嘴论坛上指出,必须正视一些地方房地产金融化问题;而后,7月初,房地产信托被收紧规范;7月12日,发改委发文要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,同时加紧了房地产企业海外融资监管。而作为房地产企业融资的主渠道,银行贷款更是有严格的规定。中小房地产开发商要从银行获得贷款几乎是不可能。政府对房地产的融资全面紧缩,一些负债率过高的房地产开发商走向破产之路也是必然。根据国内媒体报告,截至7月21日为止,2019年总计有271家的中小型房地产开发商宣布破产。

  对于今年上半年有271家房地产开发商破产,这样的情况应该是今后房地产市场的一种常态,并不值得大惊小怪的事情。因为当前国内房地产开发商过多过烂,早就该让一些房地产开发商淘汰出局。而271家房地产开发商产,在总量看上去是一个不小的数字,但占全国房地产开发商家数比重也不足3%,再加上这些房地产企业的销售额所占全国的比重更是小。所以,这些房地产开发商破产对房地产市场的影响完全可以考虑是忽略不计,根本上对当前的房地产市场没有多少关系。

  但有一个方面意义重大,就是以往国内房地产开发商一本万利,谁做房地产,谁都能够暴利,十几年来,只是看到做房地产开发的越做越大,掠夺社会财富越来越多,导致整个社会经济及房地产市场畸形发展,房地产开发商从来就不存在破产淘汰的。这只能说明这种房地产市场在政府严重参与干预下市场优胜劣汰的机制无法发挥作用。而当前房地产市场出现一些中小房地产企业破产,这就意味着国内的房地产市场开始出现重大转折,市场优胜劣汰的机制开始显示作用,国内房地产市场的市场化程度在提升。

  而这种房地产市场的重大转折不仅意味着房地产开发商破产这种市场优胜劣汰的机会将成为常态,也意味着国内房地产市场的供求关系正在发生重大变化,以往房地产市场价格只涨不跌的态势正在改变或正在逆转。如果国内房地产市场价格只涨不跌的态势正在逆转,也意味着国内房地产市场真正调整由此开始。不过,对于这一点还得观察。如果是这样,对未来国内房地产市场发展肯定是好事,购买住房者得密切关注。

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