投资必看丨第二季度金边公寓报告出炉,内需市场将出现新拐点!

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  随着经济全球化,柬埔寨国民的生活观念也开始发生变化,大多数人的居住选择倾向于公寓。据相关估计,到2030年,柬埔寨首都金边的人口估计将增加50%以上,达到790万。

  

  全球知名的权威房产中介机构世邦魏理仕近日发布了2019年第二季度金边公寓市场报告,也印证了这一说法,金边的公寓内需市场将会进一步发展,将出现新的拐点。

  金边富力城第一时间整理,帮助了解第二季度市场最新动态,以下所涉数据及报表根据CBRE世邦魏理仕第二季度报告整理。

  01

  投资:二季度投资额大涨86.2%

  根据土地管理、城市规划和建设部的数据,柬埔寨的建筑业在第二季度的批准投资额大幅上涨,较第一季度上涨约86.2%,高达31 亿美元。

  2019年上半年较2018年上半年的批准投资额也有很大幅度的上涨,2018年上半年批准投资额达到22亿美元,而2019年上半年则是接近48亿美元,涨幅高达118%。

  

  表1:获批投资额与获批项目数量情况

  深绿(获批投资额),蓝色(获批项目数量)

  02

  增量:经济型公寓供应比例逐年提升,占半壁江山

  与2019年第一季度类似,大多数推出的公寓都属于经济型,从2018年开始公寓的比例从主要是中高端向经济型公寓倾斜。

  据估计,第二季度推出的总供应量中,经济型公寓约占新推出销量的56%。第二季度启动的经济型公寓供应中,超过一半位于金边的非中心区,包括森索区、水净华和棉芷区等地区,这些地区加起来约占第二季度启动供应总量的57.4%。

  

  表2:2009-2020(预测)公寓供应情况

  深绿为经济型,浅绿为中档型,草绿为高端型

  03

  存量:公寓存量上升9.13%,竣工项目以高端公寓为主

  
除了大量的新项目推出,2019年第二季度还完成了5个项目的建设,包括约1393个单元,公寓供应库存增加9.13%。与2019年第一季度类似,公寓项目竣工以高端开发项目为主,占第二季度总竣工存量的72%左右。

  

  04

  租金:不受存量增加影响,公寓板块整体租金见涨

  尽管已完工的公寓库存增长9.1%,延续了整个行业供应快速增长的趋势,但公寓租金在本季度又出现了小幅上涨。中档公寓整体租金上升4.3%,平均租金上升至每月12.0美元/平方米(按最新人民币汇率计算,折合人民币82.558元/㎡)。

  此外,高档公寓租金涨幅接近3%,平均租金为14.6美元/平方米/月(按最新人民币汇率计算,折合人民币100.445元/㎡),金边高档公寓堪比国内商铺租金。

  

  表3:第二季度中、高档公寓平均租金情况

  深绿为高端型,浅绿为中档型,蓝色方砖为每平方米租金

  05

  对比:经济型公寓房价地区性比较

  金边的经济型公寓平均售价比胡志明市高大约73%,平均收益率在6-7%。

  虽然与柬埔寨的一些邻国城市相比,金边的经济型公寓价格相对昂贵,但柬埔寨的房地产仍是一个巨大的市场,最近经济型公寓产品的涌入,是朝着满足当地需求的正确方向。

  

  表4:金边与邻国各城市价格对比

  深绿色为仰光(缅甸)、浅绿色为金边(柬埔寨)、蓝色为胡志明(越南)、玫红色为河内(越南)

  06

  增量:酒店式公寓吃香,供应量预计会持续增长

  预计到2019年底,A级和B级酒店式公寓的总存量将达到2990套左右,其中A级公寓预计将建成499套。2019年下半年,服务公寓行业整体同比增长约21%。预计服务式公寓供应的激增将持续到2020年,尤其是在A级酒店式公寓中,预计将有266套上市,相当于同比增长9%。

  

  表5:2009-2020(预测)

  酒店式公寓公寓情况浅绿色为A等级,草绿色为B等级

  07

  市场预测:供应持续强劲,下半年房价地价将迎来大涨

  

  1、经济型公寓的市场会持续保持良好,中档型公寓市场可能会出现供应短缺。

  2、7月土地登记税费的征税基点调整后,下半年预估整体的地价、房价会有较大幅度的涨幅。

  解读:金边富力城独家市场解读

  1、2019年不管是获准投资额还是获批项目相比2018年都有很大的涨幅,这说明柬埔寨房地产开发市场的火热,而房产市场需求的旺盛离不开需求市场,柬埔寨人均年龄27岁,人口红利正不断兑现,这只是起点。

  

  2、经济型公寓的大幅增长,其实符合当地经济市场的发展规律,越来越多的本地居民从本地传统的排屋居住习惯逐渐接受社区概念、居住相对舒适的公寓产品,经济型公寓就是过渡的产品,也印证内需市场扩展的痕迹,公寓的内需市场将迎来新的拐点。

  

  3、随着公寓库存的上升,租金价格不降反升,反映了中高档公寓居住市场的供不应求,金边外籍工作人士约30万左右,占总人口10%,而金边的中高档公寓存量却严重不足,这些中高级白领极大拉动了当地的公寓市场需求。

  

  4、2019年是中柬文化旅游元年,中柬两国在旅游、文化、经济都有更深的交流,2019年前四个月来柬埔寨的中国游客增长37%,随着旅游业的蓬勃发展,酒店式公寓也出现井喷式增长。

  

  从上文不难看出,从国家层面来看建筑投资额、获批项目的不断增加,显示出开发市场的活跃,而金边公寓市场增量、存量、租金均保持上涨趋势,则说明需求市场的活跃。

  整体房地产市场的需求十分强劲,随着内需市场的扩大以及外需市场(外籍高级白领)的供不应求,未来5-10年内仍将处于一个快速上涨的趋势。

  因此选好一个项目尤其关键,品牌、品质、地段、配套缺一不可。

  

  十强房企:

  富力集团成立于1994年,现已25年,在全球超140个城市拥有超过420个项目,连续八年被行业协会授予“中国房地产开发企业10强”荣誉称号,综合实力持续位居国内房地产开发企业排名前列。

  

  品质领航:

  富力集团在金边投资的金边富力城、富力华府也是当地最大规模的居住社区,首次将花园社区概念引入金边,革新金边居住体验。

  

  优越地段:

  金边富力城,踞首都最宽阔的洪森大道主干线,扼洪森大道和莫尼旺大道繁华关口,距金边国际新机场约10公里,北靠国际大使馆特区。

  

  顶级配套:

  配备3万方私家花园、万方商业配套、铂金会所、坐拥ISPP国际学校教育、各式商超、高级医疗等资源。

  

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