出售全部房屋时，部分房屋的承租人能否主张优先购买权？

【导言】

房屋承租人具有优先购买权。展开来说，就是出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。那怎么才算得上是“同等条件”呢？同样的价格、同样的付款方式就可以嘛？

这两天就有客户咨询这样的问题。客户鲲鹏公司打算将名下三套房产以总价600万价格出售给大鱼公司，承租人鸿鹄公司提议以200万元价格购买所承租的其中一套房产。鲲鹏公司犯难了，这算不算同等条件？鸿鹄公司能不能享有优先购买权？

【裁判案例】

徐州市中级人民法院（2011）徐民终字第551号判决书

孔祥浩系沛县栖山供销社职工，多年来一直租用沛县栖山镇供销社大门南侧第6、7间门面房。后沛县栖山供销社与吕勤签订《房产有偿转让协议》，约定由沛县栖山供销社将位于该供销社院大门南侧房屋254.87平方米出售给吕勤（含本案诉争房屋）并办理了房屋过户登记手续。后孔祥浩起诉请求确认涉及孔祥浩租赁房屋部分的转让协议无效，并要求在同等条件下优先购买其租赁的房屋。

【裁判要点】

1.出租人出卖租赁房屋，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案供销社不能证明其在合理期限内通知了孔祥浩，因此侵犯了孔祥浩的优先购买权。

2.侵害承租人优先购买权，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，不予支持。本案原告的诉讼请求为确认转让协议部分无效，本案涉案房屋已进行产权登记，基于保护善意第三人合法权益的考量，该项诉讼请求法院不予支持。

3.关于承租部分房屋的承租人的优先购买权是否可及于整体房屋，最高院在给江苏省高院的复函中明确表示，可以从两个角度加以考量，一是从房屋使用功能上看，若承租部分房屋与房屋其他部分可分、使用功能相对独立，则优先购买权仅限于承租部分房屋。若两者不可分、使用功能整体性较强，则优先购买权及于全部房屋；二是从承租部分占全部房屋比例上看，承租部分占一半以上的，可对全部房屋享有优先购买权，反之则仅限于承租部分。

【评析总结】

1. 房屋转让前，若出租人在出卖前通知承租人行使优先购买权的，在房屋整体性较强、不宜分割且承租人承租比例达到50%以上时，承租人可对房屋整体以同等条件（买受人购买整套房屋的同等条件）主张优先购买权。

2.若房屋已经转让，出租方需证明在合理期限内通知了承租人，否则就侵犯了承租人的优先购买权。

承租人在起诉时，不宜以“确认房屋买卖合同无效”、“行使优先购买权”等请求提起诉讼，原因在于，司法解释明确规定了第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，法院不予支持承租人主张优先购买权，以及侵害优先购买权的情形，法院不予支持承租人请求确认买卖合同无效。

因此，在此种情形下，建议承租人请求出租人赔偿损失，或请求出租人承担违约责任，这样更易得到法院的支持。