注意!“小阳春”落幕,三四线城市拿地热情消退~

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  2019年上半年商品房销售市场可谓波荡起伏,从1-2月的开局惨淡,到3-4月的“小阳春”,再到5-6月情绪退潮,土地市场亦随楼市的波动而动,三四线土拍成交在6月更是呈现断崖式下滑。

  01

  土地市场:

  “小阳春”落幕,三四线城市拿地热情消退

  

  

  1、上半年全国土地市场总体结构分化,一二线城市土拍走强,三线城市走弱

  2019年1-6月,全国土地出让累计规划建面18.39亿㎡,同比增长-4%;累计土地出让金2.96万亿,同比增长6%。

  其中,住宅用地出让累计规划建面8.47亿㎡,同比增长-4%;累计土地出让金2.47万亿,同比增长14%;2019年6月,宅地成交楼面价1660元/㎡,同比增长16%。

  仅从住宅用地的成交情况来看,自年后楼市“小阳春”带动土拍掀热潮,5月情绪稍有回落,6月情况直转而下, 6月全国宅地出让单月规划建面成交同比-15%,其中一二线继续回暖,三线则下滑显著(都市圈三线土地出让规划面积同比-4%,非都市圈三线同比-38%)。

  如我们在一季报中所预计, “小阳春”更多的是阶段性综合利好叠加情绪反应,不可持续。

  2019年上半年住宅用地成交同比

  

  资料来源:世联研究

  

  2、住宅用地成交溢价率整体抬升显著,二季度尤甚

  一二三线城市的土拍成交在去年四季度见底后,2019年一二季度连续回升,受楼市“小阳春”带动,房企拿地积极性提高。

  一线、二线、都市圈三线和非都市圈三线的土拍溢价率,分别从2018年四季度的6%、7%、7%、12%上升至二季度的20%、22%、26%、22%,其中二季度抬升尤为突出。

  值得注意的是,4月份土拍热情最高涨,苏州更是接连出现地王引至政府强调控,之后5、6月二三线城市溢价率均略有回落,但都保持在20%上下,波动不大。

  3、住宅用地招拍挂流拍率整体下降

  除一城市二季度流拍一宗地之外,二线、都市圈三线、非都市圈三线城市流拍率分别从2018年四季度的11.8%、10.6%、9.9%降至3.3%、4.1、3.7%。

  但从土拍情绪自4月达到高潮后明显回落,二线城市和非都市圈三线城市6月的流拍率明显抬升,其流拍率分别从5月的2.1%、1.9%上升至4.4%、7.0%, 非都市圈三线的流拍率骤升值得引起注意,这或许只是开始。

  4、一二线城市土地市场热度难以大幅下降,非都市圈三四线不容乐观

  区域核心城市抢人力度不断上升情况下,对三线城市的人口虹吸现象将愈加显著;而 在棚改腰斩、货币化安置退潮、商品房销售面积转负叠加下,开发商更倾向于将资金投向一二线战场。

  另外,三线城市对土地财政的依赖度基本在60%以上,在上述影响叠加中央要求落实减税降费下,三线城市政府将迫于财政压力,不得不供应更多的地,而遇冷的销售又将导致流拍率上升、溢价率下降,三线城市将楼市和政府将陷入窘境。

  从这个角度来看, 房企减少三四线的布局,资金将更多的投入到一二线城市,将是必选之路。

  在此形势下,土地政策亦将呈现区域分化。对于下半年,我们对三四线城市尤其是处于非都市圈的三四线城市的土地市场表示悲观。资金投向上的此消彼长,将使得一二线、都市圈强三线城市土地市场热度难以大降,但在房住不炒的大前提下,土地出让上大概率将伴随捆绑政策加码。

  5、城市土地供应、房企拿地双分化

  

  2019年上半年,主要一二线城市里,土地出让规划面积增长的有16个,下跌的14个,近乎持平。但土地出让金除了杭州、郑州、重庆、济南为负增长外,其他城市均保持正增长,一二线城市土地市场总体保持增长。

  杭州、武汉、北京位居土拍出让金前三,土拍溢价率较高的以江浙地区最为突出,如苏、杭土拍平均溢价率均超过20%,其中苏州地王频现更是引来政府强力调控。

  今年1-6月多市土地成交(按规划面积计算)大幅增长, 二线城市中有9个增长超过30%,大连以同比增长169%居首,天津、贵阳、长沙增长超过60%。

  

  土地成交大增意味着潜在库存大增,结合各城市上半年的销售与可售面积情况,在在成交面积大增的城市中,可售同比大涨的 大连、天津、昆明当前商品住宅的去化分别为16、19、17个月,库存压力较大。

  

  房企拿地TOP10中,碧桂园依旧独占鳌头,但与去年相比,拿地更谨慎。拿地增长TOP3为融创、新城和金地。

  融创一改去年保守态势, 积极拿地,今年权益拿地金额同比增长479% ;4月更是在武汉一日砸152亿拿地。新城和金地亦在大手笔拿地,远超去年同期,同比分别增长83%和63%。总的来看,房企之间的拿地呈分化态势。

  02

  预见:

  低价并购优质项目的机会将涌现

  总体看,5月土拍市场热度相比4月虽有降低但仍保持较高水平,但6月情况急转直下,仍有较好增长。

  但三四线尤其是非都市圈三四线的土地成交更是断崖式下降,房企用资金投票表明了房企总体上重心回归一二线,降低三四线投入。

  此外,三季度销售难言乐观,对于资金链本已紧张的房企,还债高峰下一旦销售端乏力,房企出售项目的景象将频繁上演 ,在非都市圈三四线城市骤然遇冷的环境下,这些区域项目若缺乏接盘者,烂尾将难以避免。

  不过,对于 大型房企尤其是国有房企而言,可预见的是,低价并购优质项目的机会将涌现。

  对于高杠杆和中小型房企,谨慎拿地、加快去化和回款是核心 ,尤其对于非都市圈三四线城市的项目,更是如此。而必要时对部分项目股权出售以降低杠杆、回笼资金是为了迎来明年政策环境的缓和。

  ---THE END---

  文章来源:世联行

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