连续四年上市10强，经营陷入持续失血，新湖中宝卖地求生

富凯摘要： 调控持续趋严，融资渠道收紧，房地产企业或许只能选择断臂保全。

正是在这样的市场环境中，连续四年入围沪深上市房企Top10的新湖中宝也开始通过发债、卖地等途径筹措回笼资金，以应对高达1093.32亿元的总负债。特别是近日，新湖中宝拟将近百万平方米的土地储备作价67亿元出售给融创，涉及上海、温州和启动等地，引起市场关注。

不过这算得上是一笔不错的交易。新湖中宝彻底甩开缓慢开发带来的巨大财务压力，回笼了资金，而且还有可能未来再分得一杯羹。要知道，房企因资金链断裂而陷入破产危机的比比皆是。在2014年就出现过曾经的百强房企光耀地产因资金链紧张面临倒闭风险，最终也没有逃脱破产重组的命运。

不过仍然需要警惕的是，新湖中宝有息债务持续增长，短期偿债压力陡增。一个重要的指标便是经营性净现金流从2016年的6.37亿元下降至2018年的-3.83亿元，今年一季度便达到-2.21亿元。而其今年一季度经营活动产生的现金流量净额更高达-23.73亿元。这一数据2018年为-37.79亿元。

短期债务压力飙升

早在去年上半年，房地产企业一年内到期的债务在总债务中的占比就已经呈上升趋势。对于新湖中宝而言，2018年主要因为房地产业务开工规模增长，导致有息债务继续增长。截至今年一季度，公司有息债务为851.24亿元，较2018年末增长3.65%。这一数据在2016年末为595.79亿元。

需要注意的是，公司短期有息债务较2018年末增长28.02%，这主要是即将到期的债券转入所致。大公国际发布报告称，在有息债务中三年内到期占比为69.22%。其中一年、二年、三年到期的占比分别为30.36%、15.05%、23.84%。主要的压力仍然是在一年内到期债务，金额为258.4亿元。

相较于债务风险，新湖中宝对外担保或面临风险。数据显示，截至2018年末，公司对外担保余额为109.6亿元，其中对企业的担保余额为25.53亿元，占净资产比例的7.42%。这些被担保方有新湖集团、济和集团、美都能源、民丰特纸。其中对母公司新湖集团担保金额占比为78.55%。

对于这些债务保障来看，有分析机构认为，新湖中宝盈利仍能对利息支出形成覆盖，但保障能力一般。从流动比率和速动比率分别为2.09倍和0.51倍看，流动资产对流动负债的覆盖程度同样一般。

与此同时，新湖中宝存在较大规模的受限资产。数据显示，截至2018年末受限资产为454.47亿元，占总资产比重为32.49%，占净资产比重为132.17%。受限资产大部分因用作融资的抵押或质押资产。

销售收入下滑

资料显示，新湖中宝以房地产开发、金融投资、海涂开发和商业贸易为主业，但房地产开发业务是收入和利润的主要来源。更有甚至2018年公司海涂开发业务收到现金为0。

今年一季度，正是受到房地产业务影响，公司营业收入同比大幅下降55.76%，毛利率同比减少20.1%，主要是房地产业务结转项目毛利率较低所致。受两方面的影响，当期毛利润同比减少8.50亿元。同期，公司销售费用同比增长40.68%至0.85亿元，财务费用同比增加20.97%至5.49亿元。费用占营业收入比例高达57.20%，同比增加36.02%。

与此同时，公司在今年一季度竣工面积也大幅收缩。2019年1月-3月，新湖中宝竣工面积18.42万平方米，同比下降42.95%。截至2019年3月末，公司在建面积为468.86万平方米。

虽然近年来在土地拍卖市场很少露面，但新湖中宝方面表示，公司上海为核心的长三角经济发达地区有2000-3000万平方米的土地储备，至少可满足公司未来5-8年的开发需求。

不过富凯财经进一步查询资料发现，公司土地储备主要分布在三四线城市。截至2018年末，公司在嘉兴、海宁、衢州等三四线城市的总建筑面积为1464.07万平方米，而位于杭州、苏州、天津等二线城市的总建筑面积为799.63万平方米。其中天津因为市场环境影响，签约销售面积及签约销售金额均大幅下降。

站在行业角度看，显然房地产行业普遍繁荣的时代已经过去，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆近日表示，今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

21世纪经济报道引述某知名房地产行业大佬在一次小型业内聚会上的感慨：“过去30年的房地产发展模式很难再继续下去了。未来房地产市场显然只属于前30强。”富凯财经的一位在某中型房企从事土地储备的朋友对此说法亦相当认同。

据中指研究院数据显示，2018年全国房企销售额排名，融创中国以4600亿元高居第四，新湖中宝以190亿元位居127。

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