透视新城控股资产出售：10大项目几乎均为零营收

1.危机中的新城控股，尽快回笼资金是第一要务

7月24日晚，新城控股7月24日晚间公告，新城控股披露了首批出售的10个房地产项目股权的交易情况，交易总对价为41.5亿元，全部以现金支付。

同时，新城控股公司认为该交易不会对公司的2019年经营业绩及财务表现产生重大影响。

近两年，新城控股拿地激进、发展迅猛，行业排名极速飙升，堪称“黑马”。实际控制人、原董事长王振华丑闻曝光后，新城控股陷入空前危机，此番转让10个项目，新城控股可迅速回笼近42亿元资金，意义重大。

新城控股在公告中表示，此次交易目的为公司根据战略需要，积极应对市场变化，优化公司资产结构；交易对价参考公司对项目公司的累计投入确定，符合行业合作的正常商业条款，公平合理。

可以预见的是，新城控股还将继续转让项目公司的股权及债权。。而根据媒体的报道，新城控股此轮拟转让的项目将在60个以上。二级市场明显收到转让项目传闻的影响，新城控股价有所下跌。

2.金科将成为第一个接盘的买家

金科是最大接盘方，以17.21亿元接盘了6个项目，项目总建筑面积逾百万平方米；剩余4个项目涉及收购方包括中骏、龙湖、旭辉、仁恒、宝龙等房企，其中仁恒以12.7亿元收购常熟新城项目，龙湖则以约9亿元收购太原项目。

金科股份称，此次交易涉及项目公司主要从事住宅项目开发，交易完成后预计可为公司新增计容建筑面积102.22万平方米。金科股份表示，此次交易涉及项目所在位置符合公司目前总体发展战略规划，且可贡献销售规模，交易风险可控，能获取合理的投资收益。

新城控股表示，将进一步聚焦“住宅+商业”双轮驱动的长期发展战略，有计划、有步骤地优化公司资产负债结构。今年上半年，这家公司共耗资543亿元拿地，新增建面1571.8万平方米，截至上半年在全国布局达到522个项目。

从资产、负债情况和项目数量来看，新城控股池子里的项目量确实不小，或许给其提供了一定缓解资金压力的空间。

截至目前，新城控股仍确定今年的销售目标为2700亿元。今年前6个月，新城累计合同销售金额为1224亿元，目标完成率为45%。

如果新城控股能达成销售目标，现金流无疑会有所增加。只是，在下半年楼市行情并不明朗，公司风暴还未远去的情况下，新城控股能否如期完成目标还很难说。

3.此次操作能否提振股价？

在前任董事长因涉嫌犯罪被批准逮捕后，新城控股就已经吃了数个跌停。

新城控股表示，本次交易目的为公司根据战略需要，积极应对市场变化，优化公司资产结构。随着新城控股后续仍会继续披露资产交易情况，其股价走势究竟如何，也备受市场关注。

从目前来看，各大基金并未继续调降新城控股估值。而有分析师也表示，随着新城控股经营策略趋于保守，原有的估值将进行重构，在今年新城控股2700亿元目标仍然未变的情况下，接下来新城究竟在拿地策略、扩张规模上如何发展，是值得后续观察的。

此外，在新城控股股价波动期间，控股股东富域发展的多笔质押受关注。

不过，富域发展也在近日解除了部分质押。7月19日晚间，新城控股发布公告称，控股股东富域发展集团有限公司已将其质押给上海海通证券资产管理有限公司的公司部分股份解除质押，共解除质押约1亿股，占公司总股本的4.44%。

4.规模扩张喊“卡”

据公司2018年年报，新城控股有295个在建项目，2018年新增164幅土地。这两年，新城给外界的印象是扩张势头迅猛。

根据克而瑞发布的排行榜，新城控股2018年房地产销售面积与销售金额分别在全国房地产企业中排名第7位与第8位。此番危机可能影响新城控股的扩张步伐。

不过也有业内人士表示，从新城本身来说，这两年商业地产全国化布局力度很强，暂时还不会对商业地产项目采取大规模处置的策略。从企业的管理“人之常情”的角度看，其必须不断释放稳定发展的信号，这样才可以防范投资者恐慌等现象。