合肥七月土拍前瞻：不太好过的房企恐怕更不好过了

最近一些开发商的日子不太好过了。

近日新城正在卖项目回笼资金，保护资金链安全，媒体报道称有68个项目要卖，新城反驳称是40个。在2015年拍出全国楼面价地王的泰禾7月份发行的美元债券利率高达15%，这利率惊呆业内，因为这样的利率意味着信用评级低。

但是，还有些房企活得相当潇洒。

保利在6月份合肥土拍上一掷千金，搞了个“大四喜”，在滨湖、长丰、庐江连拿四块地。不仅是合肥，最近保利在全国拿地都很豪气，青岛4宗，昆明6宗，长春1宗。而另一个开发商则和泰禾形成鲜明对比，一样是融资，中海7月份发行的港币债券利率仅有2.9%。

在房企生存环境冰火两重天的背景下，合肥7月份的土拍又要拉开帷幕了。截至7月25日，合肥计划出让17宗地块，面积总计1587.0514亩，其中包含居住属性的用地或纯居住用地11宗，居住用地面积1090.20995亩。17宗地块涉及高新、滨湖、包河、新站、长丰、巢湖、肥西等四区两县一市。

龙川路板块最大的一块“拼图”

16年的时候，龙川路板块可是热门板块，西接政务，东连南站，似乎所有人都认为这里是未来合肥高端住宅的聚集地。这里出过地王建发雍龙府，也有过单位房高铁都市花园，一个高层卖2万2，另一个高层卖1万7（虽然要抢）。

遥想以前还没龙川路的时候，这里压根没人愿意来，毕竟原来的合肥监狱就在这。现在，合肥监狱地块要出让了，这也将是龙川路板块最大的一块拼图。

包河S1908地块总占地面积约1.5平方公里。其中核心改造区域合肥监狱旧址占地面积约333亩，总体定位“文化艺术园区”，这在竞买条件中是有具体要求的，竞买门槛比较高。这导致427.7427亩的S1908地块仅有131.1026亩的居住用地面积，业内盛传该地块很可能拍卖转挂牌，被合肥本土的滨投集团拿下的可能性较大。

金融板块再推地 中海要有邻居了

6月27日，中海竞得滨湖区BH2019-07号地块，最终居住用地以单价1840万元/亩成交，未达最高限价2280万/亩。

而BH2019-08号地块仅与之隔了一条贵州路，不过这次参考单价直接达到了1540万元每亩，这可比07号地块的1300万每亩高多了。这么看来，政府应该对滨湖金融板块地价十分看好，认为这次08号地块成交不会低于07号地块。

我们再来看看它的竞买条件，40.386亩的商业办公用地必须自持8年，自持面积不少于30%；引入不少于2家（含2家）注册资本金均不低于1亿元人民币并拥有政府机构金融许可的金融机构入驻；同步修建1个24班幼儿园。

这么来看，地块本身自带商业且有幼儿园，那么等建成后普通配套不用担心。5号线成都路站离地块不算远，属于准地铁盘，如此来看，成交价达到隔壁地块的水平还是有可能的，只是地块竞买门槛还是有的。

准政务板块发力 建成区也要有梦想

对于高新区，我们一直关注的不是蜀西湖板块，就是北雁湖板块，而位于大蜀山东的建成区其实也有自己独特的优势。一是紧邻政务、蜀山，配套是不用担心的；二是位于大蜀山脚下，环境资源也不错。

这次推出的高新区AL-2-1号地块和高新区AG-8-1,-2,-3号地块就在建成区，两宗地仅有一路之隔，它们也是高新区依托城市更新，打造宜居宜业产城融合示范区的尝试。例如AL地块东侧是旺旺集团安徽工业园，AG地块周边则以配套商业为主，其南侧则同样是旺旺集团安徽工业园。

在竞买条件方面，高新区AL-2-1号地块竞得人须同步修建1座18班幼儿园和1座36班小学并无偿移交给所在地政府或管委会；高新区AG-8-1,-2,-3号地块商业建成后须竞得人或其股东自持8年。

两宗地的竞买条件不低，但“准政务”这个概念却十分有吸引力。毕竟政务区目前可出让地块极少，政务区上一次出让商业居住用地还是16年，三年未卖地让“准政务”也变得非常抢手，看看习友路上的保利香槟国际的二手房价就知道未来很有想象力。

少荃湖西出让连体地块 职教城板块压力大

这次新站区再次出让3宗居住地块，XZQTD253地块和XZQTD254地块是连体地块，位于东方大道与卧龙湖路西北角，少荃湖以西。目前两宗地块附近仅有东方家园一个住宅小区，各种配套缺失，同在一条路上的当代未来城离这有1.6公里，京东方医院距此2.1公里，并不算近。

竞买条件方面，XZQTD253地块须同步修建一座15班幼儿园；配建规定数量的新能源汽车充电桩。XZQTD254地块须配建规定数量的新能源汽车充电桩；自持部分商业8年；建设客房数不少于150间的酒店并全部自持；自持房屋及其所属地块不得转让，并不得以任何形式进行合作开发。

少荃湖的远景规划并不能完全弥补配套的缺少，这不仅会让开发商在竞拍时斟酌一二，购房者在买房时对项目的房价预期也会偏低。

而XZQTD235地块则会好很多，一路之隔是安徽艺术学院，一公里内也有文忠苑，基本的生活配套还是能保证的，只缺大型商业；但235地块地处淮海大道，距离主城区更近，交通更加便捷。

235地块紧邻龙湖在5月30日拿的236地块，往东便是银城旭辉樾溪臺和学林春晓，不到一公里的距离，四盘竞争，压力可想而知。竞买条件仅有须按照规划要求在出让土地范围内提供开放式道路，拿地成本低才能刺激房企拿地。按照龙湖地块760万元每亩的价格来看，235地块成交价应该不会差太多。

合肥从今年3月份开始逐步加大推地量，看得出合肥稳房价的决心，但大量供应会导致库存飙升，是否存在一定风险？房企在上半年的融资情况较好，所以拿地十分大方，但在融资收紧的下半年拿地是否会更谨慎，甚至导致去年流拍频发的情况？融资环境恶化也让房企们生存两极分化，那么房企们的资金链安全是否存在一定风险？

合肥2019年下半年的首场土拍在即，它将是下半年楼市的风向标，合肥楼市在这样的背景下究竟会有怎样的表现？只能等待时间的证明了。