苏州刚刚给国内楼市敲警钟?限购限售,年内第4次加码调控!

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  7月24日,苏州楼市调控新政不仅对外地户籍限购政策加码,而且扩大了限售范围,还对土地出让和信贷税收等提出了进一步监管要求。

  这是苏州今年以来第4次加码楼市调控政策。

  业内人士认为,苏州调控加码充分体现了当前对于“稳地价、稳房价、稳预期”的政策思路,和此前叫停开封松绑限售政策类似,表明“房住不炒”是今年下半年的政策逻辑,不存在放松的可能。

  苏州限购限售全面升级

  7月24日,苏州市政府发布了《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》。

  

  《意见》从土地出让、限购、限售、住房信贷税收等四个方面提出了新的要求。

   一、限购升级

  《意见》要求,非苏州市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

  解读:此前苏州的对外地户籍家庭限购1套房的要求是,2年内提供累计1年个税或社保证明;新政升级为3年内提供连续2年个税或社保证明。

   二、限售范围扩大

  《意见》要求,对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施。自本意见实施之日起,苏州市区范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让;二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

  解读:今年5月11日,苏州实施限售政策,范围是在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房限售5年。新政将限购范围扩至全市,即姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区范围内的新房、二手房。

   三、严查购地资金来源

  《意见》要求,严格施行购地自有资金申报核查制度,竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。竞得人申报自有资金不实的,取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金,并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式,在现有的“一次报价”公开出让方式基础上,根据市场情况,明确出让地块所建商品房价格要求,引导竞买人审慎理性报价。

   四、合理控制房地产贷款占比

  《意见》要求,在保障苏州居民首套房信贷资金和本市房地产开发项目合理信贷资金需求的情况下,合理控制房地产贷款占比,对房地产贷款集中度过高和增速过快的银行机构进行监管提示。继续严格执行现行差别化住房信贷政策,对明显存在违反宏观调控政策、不审慎放贷的银行机构,依法依规采取相应监管措施。

  苏州市政府表示,出台《意见》是为坚决贯彻党中央、国务院关于建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制的决策部署,切实解决当前苏州市房地产市场存在问题,合理引导住房需求,抑制投机炒房,稳定市场预期。

  楼市地市火热致多次加码调控

  今年以来,苏州因楼市、地市持续火爆已经多次加码调控政策。

  5月11日,苏州不仅对热点区域的新房、二手房实施限售政策,而且还调整了土地出让报价规则。

  5月16日,苏州发通知收紧了工业园区新购住房的学位政策,由“五年一学位”调整为“九年一学位”。

  5月17日,苏州吴江区某宗出让地块将市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。

  5月18日,住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市进行了预警提示,其中就点名了苏州。

  实际上,此次苏州再次加码楼市调控早有预期。

  据此前澎湃新闻报道,5月24日,苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会,会上传递出几个重要调控内容:苏州已被纳入“70+1”个大中城市房地产指数监控范围,全年调控目标5%;苏州楼市的几大指标得不到控制,7月后调控会即刻加码,包括扩大限售范围,提高外地人购房需要的社保门槛等;苏州房地产长效调控机制方案已上报住建部,实施后阶段性措施不取消,一切以重要考核指标要求为准。

  此次苏州调控全面加码,也说明了当前苏州楼市几大指标没有得到控制。

  近期苏州土地市场竞争依然激烈。据报道,7月11日,苏州市出让位于吴中区的5宗地块,包括3宗住宅用地、2宗商住用地,总成交价为近104亿元,碧桂园、融信、金融街各竞得一宗。7月10日-11日两天之内苏州合计出让16宗地块,总成交价达到180.77亿元,住宅地块成交最高溢价率为22.8%。

  下半年楼市调控基调难松

  对于苏州此次加码楼市调控,中原地产首席分析师张大伟指出,这已经是苏州最近几个月第四次加码房地产调控,从政策力度看,不断加码,而不选择一次到位的主要原因是维持市场稳定是目标,政策期望市场企稳而非趋冷,所以调控政策挤牙膏式加码。从政策内容看,针对之前5月份政策继续加码限售,代表了市场短期炒作氛围依然浓郁,之前苏州加码政策对市场影响有限,而本次加码的政策预计对于市场的影响也不会过于激烈。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,苏州调控加码充分体现了房地产长效发展的导向,也体现了当前对于“稳地价、稳房价、稳预期”的政策思路,对于打击投资投机需求、促进市场平稳发展有较为积极的作用。苏州此次加码和此前开封叫停松绑限售政策类似,表明“房住不炒”是今年下半年的政策逻辑,不存在放松的可能。相关市场参与主体一定要充分认识到当前稳定市场的重要性。

  张大伟也认为,苏州房价上涨幅度在全国领先,后续不排除其他城市继续收紧房地产调控的可能,7月份,包括开封在内的城市取消限售又撤回,整体看,楼市政策面收紧的预期依然存在,维持市场稳定是主要趋势。

  实际上,近期监管部门持续释放楼市调控收紧信号,特别是对房地产资金监管不断加强。

  5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,对房地产融资乱象包括银行、信托资金违规用于拿地等进行整治。

  7月6日,银保监会相关负责人在接受券商中国记者采访时表示,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,近日银保监会开展了约谈警示。

  7月12日,国家发改委发文严控房企海外发债用途,即只能用于“借新还旧”并且是一年内到期的境外债务。

  7月22日,据财新报道,银保监会部署房贷检查,或涉30城75家机构。严查违规向房企提供表内外融资、违规“首付贷”等行为,要求做好压力测试。

  业内人士认为,如此密集加强房企融资监管,与近期部分城市土地市场热度不减,房企高溢价拿地有关,目的是为了防范金融风险。

  

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