“保守”选手扩张拿地 中海地产能否应对新的挑战？

文/小高

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在房企融资渠道收紧的大环境下，中海外发展有限公司（HK.00688，下称“中海地产”）的央企背书，成为其在新一轮规模战中无往不利的砝码。近日，中海地产以79.4亿元、18.79%的溢价率拿下北京丰台造甲村地块，荣升今年总价“地王”。

事实上，中海地产今年以来拿地颇为积极。据统计，2019年上半年，中海地产共新拿24宗地块，总斥资490.97亿元，约合556.35亿港元，堪称大手笔。

谋求扩张的中海地产

过去几年中海地产经常被人提及的标签是“保守”“规模掉队”。相较于其他同时期、同量级的其他房企来看，最近几年中海地产的增速确实慢了。

据《砺石商业评论》统计，自2013年以来，在长期位居前十的企业中，中海销售额的年均复合增长率是最低的。而且，在销售额突破500亿规模后，中海的增速也是最低的。同样，对比营业收入、总资产、净资产等其它指标，中海自2013年以来的规模增速在排名前十的企业中也是最低的。

这一切都与其内部早些年定下的盈利方针不无关系。1998年金融危机，中海地产由于发展模式太过激进导致资金链紧张，叠加金融环境的动荡，市值从超340亿港元骤降至43亿港元，从此进入以“开源节流、增收节支”为主题的三年调整期，内部确定了净借贷比率不超过40%的红线等审慎严格的发展策略。

自此中海地产走上了稳步发展的道路。2018年业绩报告显示，中海地产去年实现营收1714.6亿港元，归属于股东的应占溢利同比上升10.1%至449.00亿港元，净借贷比率从2017年的27.9%上升33.7%。

虽说中海地产净利润率仍维持在较高水平，但净资产收益率却不断走低。据雪球数据显示，2016年-2018年，中海地产净资产收益率分别为：17.15%、16.71%、16.35%。这或许能够解释中海地产为何要开始扩张拿地。毕竟，对于房企而言手里有多少块地才是其核心竞争力。

而中指院数据也显示，2017年、2018年两年，中海地产拿地金额分别为1152亿元，760亿元，均位于房企新增货值排行榜TOP5。

同时，财报数据还显示，2018年，中海地产新增土地储备63幅，其中，一线城市占比15%，二线城市占比65%。新增土储面积为1764万平方米，总地价1443.2亿港币。据此估算，2018年中海地产的土地单价达到8181港元/平方米。而在2017年，中海地产新增的1741万平方米土储面积所对应的土地单价约7732港元。

问题是伴随着扩张，中海地产也面临着愈来愈多的问题。

安全事故频发将如何应对？

《道哥财经》通过梳理公开资料发现，在疯狂拿地扩张的同时，中海地产旗下的相关项目不断遭到媒体曝光投诉，更是被相关部门通告批评。住建部官网显示，2018年12月23日，福建省福州市晋安区中海万锦花园I标段发生其他类型事故，死亡1人，开发企业福州中海海逸地产有限公司是中海地产的全资子公司。

2019年3月29日，广东省汕头市濠江区寰宇天下花园四期一区项目发生高处坠落事故，死亡1人。中海地产官网显示，寰宇天下是其开发项目。

2019年6月28日，吉林省长春市中海尚学府三期一区C8#楼发生其他类型事故，死亡1人。中海尚学府由中海地产的全资子公司长春海瀛房地产开发有限公司开发建设。

2019年7月7日，广西壮族自治区南宁市兴宁区的中海地产旗下项目——中海·国际社区发生高处坠落事故，死亡1人。建设单位是南宁中海宏洋置业有限公司，监理单位为中海监理有限公司。

上述4起安全事故或暴露出中海地产在寻求扩张的路上，忽视了房企中最重要的关卡——安全第一。而曾几何时，这个在中国存续时间最长的房企屡获多个行业第一，更是国内第一个提出“房屋质量保证”，有“一代宗师”美称。

在当下一二线城市调控趋紧的形势下，中海地产通过拍地扩张来保证自己的营收、净利增长的心情可以充分理解。但道哥希望其不要捡了西瓜丢了芝麻，毕竟对于一家房企而言，在外名声还是很重要的。