急！双限土拍将至，大波房东连夜下调二手房价，真卖不出去了？

　　浙江在线-住在杭州网7月24日讯（浙江在线记者盛哲徽 张崴淙）7月初， 杭州出台土拍新政：限房价、竞地价。

　　截至目前，已经挂牌了11宗“双限”地块，分布在钱江新城二期、钱江世纪城、望江新城、萧山市北、南部卧城、金沙湖、乔司、空港新城等地。每宗地块的出让须知中都明确规定了未来地块所建商品房毛坯销售均价、毛坯销售单价和装修价格。

　　一时间，各种声音纷至沓来，其中，较常见的一种是：二手房难卖了。

　　背后的逻辑是：土拍规定了售价，奠定了板块未来2-3年的价格体系，然而不少出让地块的规定售价却低于板块中的二手房价，这导致后者在竞争上的劣势更加凸显。

　　理论上来说，这个推断是讲得通的，但出于严谨的考量，还是要问一句：实际呢？

　　基于此，本网记者于近日对部分“双限”板块进行了探访。

　萧山市北量价齐跌

　　金沙湖、钱江世纪城咨询挂牌人数增多

　　为了方便阅读，我们将走访的四个板块：金沙湖、乔司、萧山市北、钱江世纪城，其“双限”地块的最高均价和目前区域二手房价的对比，先列出来，结果如下：

　　可以看到，每个板块都有不同程度的倒挂。

　　其中，钱江世纪城的情况最为严重，一二手房整体上有近5000元/㎡的价差，金沙湖、乔司、萧山市北相对较好，但基本上也都有2000-4000元/㎡不等的价差。

　　毫无疑问，相比于新房，二手房在价格上全面处于劣势。

　　既然如此，在土拍新政出台后，二手房是不是就“凉凉”了？

　　根据记者实际走访的结果看，受制于新政发酵的时间尚短，多数板块还没有明显的变化，但新政之于二手房市场的影响还是能看得到，最主要的是，它进一步改变了市场的预期。

　　在土拍新政出台后，金沙湖、乔司、钱江世纪城的二手房成交量和带看量都有小幅的下挫，但整体上变化不大，房价也没有出现明显的松动。

　　以金沙湖为例，据域内链家的一位中介的说法，今年上半年至今每日的新增挂牌量始终保持在18-30套之间，比较稳定。

　　不过要注意的是，金沙湖、钱江世纪城的中介都有提及，虽然二手房的整体行情在新政前后并没有大的差异，但是能明显感觉到，来咨询挂牌的人变多了，房东多比较焦虑。

　　与之相对的，萧山市北的情就要严重一些。

　　据市北东单元某德佑门店的中介介绍，今年以来，萧山市北的二手房行情一直较为低迷，他们门店上一次有成交纪录还要追溯到今年的3月份，土拍新政出台后这半个月，有不少房东下调了挂牌房源的价格，幅度在10-20万。

　　改善着急、刚需佛系

　　供应量和新政影响程度呈正比

　　在走访的过程中，记者注意到一个现象：

　　对于土拍新政之于二手房的影响，刚需和改善购房群体的反馈，存在明显差异。

　　在钱江世纪城飞虹路的一家中介门店，记者遇到了一位前来挂牌的美哉美城业主小沈。

　　按他的说法，当时买这套房子（81方）就是为了过渡的，本来也没着急出手，但前不久听到土拍新政的消息后，就有点慌了。“上礼拜和家里人商量了下，都觉得新政这么一搞，二手房会被新房冲击，所以让我赶紧来挂牌，免得影响之后的置换。”

　　据该门店的中介人员介绍，类似小沈这样的情况，这大半个月来已是司空见惯。“新政出台当天，差不多晚上六七点，还有房东来门店。”

　　相比之下，刚需对新政就没那么敏感了。

　　乔司板块链家的一位门店经理告诉记者：“这里的购房者主要还是刚需，对他们来说，买到房子才是最重要的，所以新政出台到现在，我们接触的客户里，基本上没有主动提到这个政策的，即便是我们主动询问，他们多数也是认为该买还是要买。”

　　此外，记者发现，板块供应量和购房者对新政的反应有明显关联。

　　前文提到过，走访的四个板块中，金沙湖、乔司、钱江世纪城的行情比较稳定，而萧山市北的行情则有明显滑坡。

　　这当中，金沙湖、乔司、钱江世纪城有一个共同特征，就是供应量少，金沙湖、乔司已经多年没有新盘推出，钱江世纪城这两年，也就只有创世纪、澄品有在卖。与之相对的，萧山市北则是杭州公认的新盘扎堆的板块。

　　原因不难理解。新盘多，大家都去买新房了，二手房的行情受到影响，加上新政，影响更甚；新盘少或者没新盘，大家只能选二手房，即便有新政，顶多也就预期有点变化。

　　土拍新政后，二手房前景如何？

　　那么，还是回到我们最初的疑问上：土拍新政后，二手房会难卖吗？

　　对于这个问题，浙报传媒地产研究院院长、本网首席评论员丁建刚是这么认为的：

　　“现在还很难预计，这种信息传导的时间，二手房卖家心态的改变，以及价格的调整等。但总体趋势应该是，更多的人愿意等待商品房摇号的机会。”

　　划重点：更多的人愿意等待商品房摇号的机会。

　　显然，你要说二手房一点不受到冲击，那是不可能的。

　　事实上，无论从北京“限竞房”政策实施以来的市场表现，还是走访过程中二手房各家中介的预测看，二手房市场行情的下行都会是个大概率事件。

　　另一个佐证是数据，截至目前，7月杭州二手房成交量堪堪超过5000套，按照这个月平均日成交240套计算，最终成交量可能落在7000套左右，相比于6月的7865套还是有一定的下滑。

　　虽说二手房市场会受到冲击，但也不用过于担心，难卖与否还是要具体问题具体分析。

　　结合前文提到的现象，记者判断，未来受新政影响大的板块，要同时符合以下几种情况：

　　1、 区域“双限”地块的价格远低于周边二手房；

　　2、 板块内改善或者投资需求旺盛，压倒刚性需求；

　　3、 新房供应量大。

　　哪些板块符合条件，大家可以自行判断。而显然，这样的板块不会是大多数。

　　另外要强调的是，以上的判断都是建立在政策不调整的情况下，假如后面双限政策废止了，或者说板块的未来封顶售价出现大的调整，那情况又会有变化。