李湛、徐璐:地产融资再收紧 谨防房企资金链风险 | 宏观经济

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  文/中山证券首席经济学家李湛、中山证券研究助理徐璐

  房地产业是国民经济中的重要组成部分,在整个国民经济体系中都具有着十分重要的地位和作用。作者从投资、销售、资金三个方面,分析上半年房地产市场整体运行情况,认为目前支撑房地产投资增速维持在10%以上的动力主要是自新开工面积和施工面积的增长,但房屋新开工面积后续增长动力不足。同时,在各渠道融资收紧的背景下,未来房企土地投资的步调可能会放缓。

  投资增速持续回落,后续增长动力不足

  房地产投资增速连续两个月回落,考虑到2019年以来全国土地投资疲软的情况,后续房地产投资增长动力不足。2019年1-6月房地产开发投资完成额61609亿元,同比增长10.9%,较1-5月下降0.3个百分点,增速连续两个月回落,如图1所示。

  

  图1:地产投资增速维持高位,后期增长动力较弱

  资料来源:国家统计局,Wind

  目前支撑房地产投资增速维持在10%以上的动力主要是自新开工面积和施工面积的增长,但房屋新开工面积后续增长动力不足,2019年以来土地投资负增长后续将传导至新开工投资。1-6月房屋新开工面积10.55亿平方米,同比增长10.1%,增速较1-5月降低0.4个百分点;1-6月房屋施工面积77.23亿平方米,同比增长8.8%,增速与1-5月持平;1-6月房屋竣工面积3.24亿平方米,同比下滑12.7%,降幅较1-5月扩大0.3个百分点,如图2所示。

  如我们前期预测,新开工面积的高速增长后续动力匮乏,考虑到拿地领先于新开工6-9个月,预计拿地负增长会在今年3季度传导到新开工投资走势上,新开工面积增速将于3季度见顶后逐步回落。施工面积方面,由于前期新开工数据强劲,且房企加快施工抢销售,施工投资未来将保持企稳态势。竣工面积方面,房企推迟竣工意愿较强,主要原因是,未来市场预期较差的情况下,房企通过推迟竣工时点延后房企营业收入确认时点,从而平滑营业收入和利润的变动,短期内竣工面积仍然处于底部震荡的。

  

  图2:房屋新开工和施工支撑地产投资增长

  

  图3 :土地投资略有好转

  

  图4:6月一线城市局部出现抢地情况,推高土地溢价率

  先行指标方面,虽然5月和6月土地投资降幅有所收窄,但“土地热”现象引起房企融资监管收紧,未来土地投资总量上难大幅上涨,但是一二线城市以及都市圈的土地投资有一定上涨空间,预计今年下半年土地投资不会更差。1-6月土地购置面积8035万平方米,同比下滑27.5%,降幅较1-5月收窄5.7个百分点;1-6月土地成交价款3811亿元,同比下滑27.6%,降幅较1-5月收窄8个百分点。土地溢价率方面,前期监管层警示地价上涨,6月二三线城市土地溢价率略有回落,一线城市市场供需矛盾突出,深圳大规模出让宅地,多宗土地达到最高限价。

  严监管下楼市热度回落,密切关注下半年楼市变化

  销售方面,楼市“小阳春”引起多地监管趋严,市场热度所回落。2019年1-6月全国商品房销售面积7.58亿平方米,累计同比下滑1.8%,降幅较1-5月扩大0.2个百分点;6月当月全国商品房销售面积同比-2.2%,连续两个月负增长。商品房销售额7.07万亿元,同比增长5.6%,增幅较1-5月降低0.5个百分点;6月当月商品房销售额同比增长4.2%。如我们前期报告所言,楼市升温引发调控加码,后期市场会有所承压,价格将维持窄幅箱体震荡。房企一般将在下半年加量推盘,密切关注下半年楼市销售情况。

  

  图5:商品房销售整体疲软(销售面积)

  

  图6:商品房销售整体疲软(销售额)

  分城市看,二线城市今年的月度销售情况变化较大,这主要是市场较热引起监管收紧所致,一线城市的刚需依然较为强劲,三线城市销售平稳。根据30大中城市商品房销售面积数据,6月一线城市商品房销售面积同比增加18.61%,增速较5月上涨4.16个百分点;二线城市商品房销售面积同比增长2.62%,增速较4月下降11.82个百分点,主要是“一城一策”局部热点城市监管收紧所致;三线城市商品房销售面积同比增长15.28%,增速较5月提升1.64个百分点,表现较为平稳。

  

  图7:“一城一策”调控下,一二三城市销售趋稳

  资料来源:Wind

  房价方面,一二线城市严控房价,此外部分城市提高房贷利率,一二线城市房价涨幅有所控制,如图8所示。暨住建部对部分城市房价进行警示后,部分城市提高房贷利率,提高购房门槛等,如成都首套按揭利率至少上浮15%,二套至少上浮20%;西安外地人买房社保要求由2年延长至5年。“一城一策”的目的在于稳地产,既防热点城市房价暴涨,又防低能级城市房价暴跌。预计未来在宏观经济可控的环境下,一二线城市和都市圈托底楼市,全国商品房销售在下行期也会保持一定韧性。

  

  图8:一二线城市房价有所控制

  房企融资再收紧,海外发债难解问题

  春季地价、房价躁动引发融资监管收紧,叠加销售走弱,6月房地产开发到位资金增速放缓。2019年1-6月房地产开发到位资金8.50万亿元,同比增长7.2%,增速较1-5月降低0.4个百分点;6月当月房地产开发到位资金同比5.7%,主要是国内贷款和自筹资金拉动。分项目看,5月6月销售欠佳,致使销售回款的增速持续放缓,国内贷款和自筹资金以及利用外资情况有所改善,如图10所示,1-6月国内贷款1.33万亿元,同比8.4%,增速较1-5月提高个2.9百分点;自筹资金(主要为债券和非标融资)2.67万亿元,同比增长4.7%,增速较1-5月提高0.6个百分点;定金及预收款2.85万亿元,同比增长9.0%,增速较1-5月下降2.3个百分点;个人按揭贷款1.28万亿元,同比增长11.1%,增速较1-5月微增0.3个百分点。

  春季土地市场的异动反映了地产背后的信贷和金融市场的融资支撑。近期监管层领导在陆家嘴论坛点名房地产金融存在的风险,银保监发布23号文全面收紧房地产融资,随后约谈了部分近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,房企信托融资渠道收紧,目前房企融资较为困难,小企业转向私募等渠道融资,大企业海外寻求海外融资,但7月12日发改委发文正式对于房地产企业海外发债要求“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”等要求,房企境外融资渠道也被收紧。各渠道融资收紧的背景下,未来房企土地投资的步调会放缓,销售资金回笼值得关注,谨慎对待今年房企资金链风险,尤其是高杠杆快周转的民营房企。

  

  图9:6月地产融资环境较严

  

  图10:开发到位资金方面,房企寻求境外融资

   编辑:王晔君

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