高力国际沈阳物业市场2019年上半年回顾及下半年展望

2019年7月23日- 全球顶尖的房地产服务上市公司高力国际今日就2019年上半年沈阳市写字楼及零售两大板块的表现进行回顾并对2019年下半年做出展望。

2019年上半年写字楼市场需求大致保持稳定，受新增供应影响空置率有所上涨，租金小幅下降；预计下半年“智慧城市“建设计划的逐步实施及诸多大型企业对沈投资的落地，将有效带动写字楼市场需求，北站CBD及五里河等金廊沿线子市场内的优质项目将尤为受到关注。

随着消费升级趋势，消费者需求愈趋多元化，网红餐饮、高品质服饰及体验型品牌为2019年上半年拉动沈阳商铺市场增长的主要动力。两个新增供应租金均低于平均水平，使得整体租金有所下降。预计下半年将迎来品牌续约和汰换高峰期，租金或略微回升。市场优胜劣汰加速，注重体验感的品牌和消费空间更能在激烈竞争中存活。

沈阳物业市场回顾与展望

写字楼物业市场：上半年需求稳定，“智慧城市“建设及诸多企业加大对沈投资或将进一步刺激市场需求

2019年上半年，两座合计建筑面积约10.7万平方米的新项目完工入市。市场需求大致保持稳定，租赁成交主要来自现有租户的搬迁及升级。尽管少数互联网金融类租户因业务发展缓慢而退租，并导致个别项目空置率出现小幅上升，但大部分位于核心子市场的优质项目需求依然稳健。互联网金融类租户的需求在上半年有所减弱，但诸如保险、资管等传统金融行业以及专业服务业租户仍为市场带来相当需求。受新增供应影响，2019年上半年整体空置率半年环比上升3.9个百分点至37.6%。因目前市场竞争激烈，部分项目业主主动调低租金以挽留现有租户并吸引新租户。此外，上半年新增项目较低的租金水平也导致平均租金有所下降，市场平均租金因此半年环比降低2.6%或同比降低1.6%至人民币89.6元每月每平方米。

展望2019年下半年，甲级写字楼市场预计将仅迎来一座约5.2万平方米的新项目完工入市。我们预计伴随“智慧城市”建设而进入沈阳的诸多大型企业逐步落地，写字楼需求也将得到进一步提升。因新增供应减少以及现有空置面积的稳步吸纳，整体空置率也将有所下降，预计将半年环比下降3.1个百分点至34.5%。

高力国际华北区董事总经理严区海表示：“随着沈阳市加快转型成为“智慧城市”，包括产业升级及提高城市品质等多项措施正在本市逐步开展实施，诸如腾讯、华润、万达及恒大等一批大型企业也大举增加对沈投资并继续深耕沈阳市场，其上下游企业也将陆续进入沈阳市场。我们预计这将进一步刺激沈阳市经济发展，并有效带动写字楼租赁需求。其中北站CBD及五里河等金廊沿线子市场内的优质项目将尤为受到关注。此外，我们建议沈阳写字楼项目业主们应进一步优化租赁策略，针对不同类型的潜在租户提供定制化租赁方案。灵活的谈判策略或将吸引更多承租能力良好的优质租户并逐步优化租户结构，以此保障项目得以长期稳定运营。“

商铺物业商场：消费需求企稳看好，品牌优胜劣汰加速

2019年上半年沈阳零售市场中K11、嘉里城两个项目正式开业。由于两个项目的首层租金均低于全市平均租金，上半年沈阳优质购物中心首层平均租金半年环比下降5.5%至人民币402. 2元每月每平方米。消费者需求愈趋多元化，网红餐饮尤受关注。著名茶饮品牌喜茶及其旗下系列喜茶热麦分别入驻万象汇和大悦城。服饰品牌亦发力增长，轻奢女装Forele、美国潮牌Undefeated东北首店及奢侈品集合店ifidol随嘉里城的开业登陆或扩张沈阳市场。体验型及高质量品牌更能迎合消费升级趋势，Muji沈阳大悦城店于2月进行升级改造，成为东北首家中国旗舰店，配备服务顾问，提供家居定制服务及刺绣工坊等附加功能。

2019年下半年预计有共39万平方米的三个项目入市，由于7到9月为沈阳优质商业项目品牌的续约或汰换高峰期，租金或将略微增长，但与去年年底相比仍有所下降。而新开业项目部分品牌经营情况欠佳，租户结构或被优化调整，优胜劣汰加速，应使空置率略微提升至13%。有鉴于此，我们建议业主考虑引入能够满足消费升级需求和更具趣味性的高品质租户，如网红店、旗舰店及品牌首店等。此外，重新利用公共空间设置主题街区、打造跨界融合空间，或引入IP资源亦有助于项目提高消费体验性并带来更多人流量。

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