房市半年考：市场趋稳 未来不可能大涨

目前，中国的房地产市场正在经历周期最长的一次调控。 视觉中国

　　法治周末记者 肖莎

　　中国的房地产市场正在经历周期最长的一次调控。

　　从2016年9月30日各大城市密集发布楼市调控政策至今，本轮调控已经经过33个月。

　　“本次调控是历次调控中，使用政策手段最多，政策最灵活，覆盖范围最广的一次。政策经历了从限购限贷到限售、限价、限土拍的变化，因城施策，由一线城市和重点二线城市再到三四线城市的蔓延，但调控从未放松。”空白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领告诉法治周末记者。

　　结合统计数据，杨现领谈到，从成交情况看，今年上半年多个城市二手房成交价格较去年同期有所上涨，但二手房业主成交周期在普遍走高，议价空间扩大，市场交易节奏放缓;从供给端看，不同城市间新增房源挂牌价格出现分化，降价房源占比普遍走高，“低挂低走”和“高挂低走”是主流。

　　购房者谨慎入市将成常态

　　空白研究院统计15个重点一二线城市(北京、上海、苏州、沈阳、天津、深圳、合肥、南京、大连、重庆、杭州、武汉、郑州、成都、西安)上半年二手房市场的成交情况发现，同比来看，15城的成交均价中有10个城市相较去年同期出现一定涨幅，成都、郑州、上海、武汉相较去年同期出现超过5%以上的降幅，降幅较大。

　　杨现领认为，除了看成交均价，目标城市的业主成交周期(签约日期-房源录入日期，主要衡量业主端成交的难易程度)和降价成交房源的占比(成交房源中降价套数/成交房源总套数)数据也值得注意。

　　“目标15城的业主成交周期普遍相较于2018年上半年明显延长。从绝对值来看，所有城市的成交周期都达到了80天以上，上海目前是目标15城中业主成交周期最长的城市，达到132天，其次是郑州123天，第三是杭州122天。目标15城中仅苏州一市业主成交周期相较2018年同期出现微降，降幅为2.3%。”杨现领说。

　　此外，空白研究院统计，15个城市中有10个城市降价成交房源的占比已经超过50%，成都最高达到了75%，意味着3/4的房子降价后才成交。

　　“这说明业主端交易变得更困难。”杨现领表示。

　　房产大数据平台诸葛找房在做半年市场分析时，把研究对象扩大到了100个城市，结论基本一致。

　　“重点城市上半年新房供应均有不同程度增加，新房供应量增加，稀释部分二手房需求，也使得二手房成交周期拉长。”诸葛找房二手房分析师国仕英告诉法治周末记者。

　　诸葛找房统计发现，2019年上半年，百城二手住宅挂牌均价在2月份触底之后小幅上涨，4月份之后涨幅收窄趋于稳定，上半年百城二手住宅挂牌均价累计跌幅为0.19%。

　　国仕英认为，目前房地产市场仍处于严格调控下，政策对于市场仍保持高度的敏感性，“一城一策”及“稳地价、稳房价、稳预期”仍是下半年及未来的政策基调。在此房地产背景下，下半年购房者持续观望谨慎入市会成常态。

　　部分三四线城市房价下行压力大

　　空白研究院统计的15城数据显示，上海、深圳、北京及天津和郑州出现了新房销售量的快速上涨;郑州和深圳的新房成交价格有下降，其余目标城市新房成交价格普遍上涨。

　　当把目光从核心一二线城市放眼全国，成交量就出现了分化。

　　诸葛找房的统计数据显示，2019年上半年，北上深三个一线城市商品住宅共成交1254万平方米左右，同比增长43.89%，北、上、深三城成交规模较去年同期均有所提升;二线代表城市成交面积约11410万平方米，同比上涨0.71%，整体成交规模保持平稳;三线代表城市上半年成交面积约5577万平方米，同比下降16.07%，在各线城市中同比下跌最为显著。

　　“一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹，上半年成交量明显上涨;二线城市整体成交量保持稳定，三四线城市市场下行态势已经有所显现，棚改支撑力度减弱下，后续市场调整压力仍较大。”诸葛找房新房市场分析师孙明英对法治周末记者分析。

　　至于成交价格，诸葛找房统计发现，2019年上半年，监测60个代表城市新建住宅销售均价每平方米14519元，同比2018年上半年上涨14.98%，与2018年下半年相比，价格基本企稳。

　　“从历史数据看，2015年下半年至2016年，各线城市房价同比涨幅均较大，期间一线城市领涨，从2017年开始，二线城市价格涨幅超过一线城市，三四线城市在棚改支撑下房价同比涨幅也处于高位，后期在棚改力度减弱的情况下，房价走势将回归理性，部分缺少产业支撑的三四线城市将面临房价下行压力。”孙明英说。

　　政策适度宽松的底线是不能“大涨”

　　连续调控33个月之后，在宏观经济承压的背景下，政府是否会通过放松调控来拉动经济发展，是很多人关心的话题。

　　山东菏泽在去年年底取消限售，让很多人认为是“打响了放松调控的第一枪”，年初的时候，市场对于政策放松的预期有所加强，有关于或会放限购限贷等政策的讨论甚嚣尘上。

　　一季度，由于政策放松的预期以及资金面的实际宽松、信贷利率的实际下行，房地产市场呈现出升温状态。

　　而且可以看到的是，如部分城市在“因城施策”的过程中，可能通过人才落户、人才引进、人才安居工程等方式适度放松限购、限贷政策，也有部分城市在适当下调房贷利率，降低首付比例，还有部分城市在交易税费上进行减免。

　　这些信号是否意味着下半年的调控政策会进一步放松。

　　诸葛找房分析师段雨桐对法治周末记者分析，5月18日，住房和城乡建设部在对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

　　“对于房价波动较大的城市两次预警重新定调了房地产的调控，表明了对于热点城市市场升温的紧密关注。”段雨桐说。

　　杨现领认为，历时33个月的调控后，可以看到今年上半年重点一二线城市市场成交价格基本保持稳定，市场供应和需求呈现比较均衡的状态。当前，面对错综复杂的国际和国内经济形势，“稳”字成为第一要义，预计这一政策导向在未来的一段时间内不会改变。

　　“下调房贷利率、减免交易税费等做法，是保证刚需和刚改人群的合理购房需求。”杨现领说，政策结构性适度宽松的底线是不能“大涨”，一旦市场出现过热倾向，政府一定会立即增加调控的力度。

责编：马蓉蓉