新城,余震凶猛,别假装没看见

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  一

  看起来像风暴后的风和日丽似的。

  7月8日至13日,暴风眼中的新城控股2019半年度经营工作会议召开,近千名中高层管理人员前往新城发家地常州参会。

  会后,新城宣布全年2700亿元的销售目标不变,下半年新增开业20座、全年新增开业22座吾悦广场的目标不变。几天之后,淮安和钦州两座吾悦广场同步开业。新城说,“目前公司一切生产经营正常,内部人员稳定。”

  你很容易会想,这样的情况,“正常”得不太正常。

  20天前的丑闻,像一颗惊雷炸响,声光短暂,天空仿佛又回归静静的星云流转。

  是真的风静云淡了,还是反正也没伞的人没看到赶来的暴风雨?

  二

  7月5号的新城“道歉信”里说,“通向未来一途,唯有敬畏”。这话很对。

  敬畏是人对天地、他人、自己的一种态度,心存敬畏之心,则律己、慎言、慎行,行为才不会越界,会尊重并遵从天道与人道,会时时自省,以谦卑、勤勉面对法律与规则。

  二十年来,房价单边上涨,一年十五万亿财富滚滚来,地产企业呼风唤雨,财富、高薪喂食之下,有没有腐蚀敬畏之心,这真是个值得多多自省的问题。

  如果有充分的敬畏心,是绝不会、不敢把魔爪伸向9岁女童;痛定思痛之时,多几分敬畏之心,肯定会让企业能更踏实面对接下来的困难。

  

  肯定不是新城所有人,真了解正面临事件的严重程度,清楚新城接下来还将遇到的考验。

  尽管愤怒于王某人罪行突破社会底线,以当下的社会成熟度,有很多人还是能将大股东个人与企业,尤其和数万员工理性地分开看的;公众知晓并认同,一家企业的倒下也是社会整体的损失。很多公众舆论是这么表达的,数万新城人这样希望,也知晓很多公众就是这么主张的。

  很难说,这会否助长了一种过分乐观和侥幸心?

  诚然,创始人的罪行不等同于企业的罪行,更不该以数万员工为“陪葬”。新城不该倒下,也有希望不会倒下。

  可以想见,很多的新城员工此刻内心满是委屈,和危机当前的团结斗志。丑行曝光不足二十天后,一些人的言论中,连新城从排名第8退后一步都不愿想象了。这未尝不是另一种矫情,徒增外人对新城的担忧……

  

  所幸新城的高层团队应当没这么乐观,他们眼里看到的考验,应该是更严峻的。

  人类的群体行为,常常循着一个“自我实现的预言”的轨道。明智的领导者不会承认共同的事业客观上“可能成功也可能失败”,并号召“努力奋斗追求成功”。所有胜利者给予追随者的指引,都永远是“一定成功”,否则,可能的失败真的会变成最后的失败。

  7月3号的公告,5号的“道歉信”,8日的半年工作会,始终在传递“各项经营活动正常展开”,向内稳定“军心”、向外释放正面信息……传递信心正是新城高层当下最大的行动。

  当然,打气、鼓劲并不意味着真的“掩耳盗铃”。高管团队其实很清楚,关系未来生死的几个关键事:其一,与“毒瘤”果断切割:丑行曝光当夜,新城控股改选王晓松任董事长;其二,更关键的是,资金链未来维持不断,这其中,银行、金融机构是否会停贷、抽贷?另一个不便挑明但事实上很关键的是政府态度,尤其政府态度对银行、金融机构也有重大影响。

  不妨预测,高管团队现在采取壮大资金链的密集措还会持续很久:罪案7月3日曝光后的5天里,王晓松密集拜访金融机构;

  “一勺言”22日文章透露,新城将68个项目摆上待售货架;《每日经济新闻》则报道,新城已有项目开始平价转让,除了卖项目,新城控股在南京、合肥等地项目已开始相继撤资。

  新城控股22日晚间公告称“截至目前,公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个(含合联营项目)……公司可通过转让项目公司股权收回部分上半年已支付的土地款,将增加公司货币资金、优化公司资产结构……截至目前,公司已就5个项目与交易对方签订了股权转让协议,交易成交总额约为24亿元。”

  另外,新城很快就将面临至少这样两个显而易见的挑战:

  其一,实控人的定罪到底是“猥亵”还是“强奸”?起诉、审判这些重大节点上的汹汹舆论还会给新城怎样的冲击?随着7月10批捕,两个月最多三个月的侦查阶段结束,更多罪行细节将被披露,考虑到该罪行格外突破法律和道德底线,在法律规定和犯罪事实基础上,大概率被从重从快定罪、量刑惩处,届时对新城形成多大的冲击,实难估量。

  其二,7月3日罪案曝光后,新城品牌形象无疑跌落尘埃,对其销售产生了怎样的影响,还没有完整的7月份销售数据公开。可以想见,导致一部分买房人将新城排除,也是一个大概率事件,而对新城未来融资、销售甚至招聘的长期影响,或许持续多年,这都有待观察。

  

  新城更长期、更根本的压力,是来自于此前“看上去太美”。

  即便对于很多业内人,新城也是近三年才进入视野。2015年末总资产678亿,2019年一季度末3666亿,三年多资产规模几乎涨了4倍,复合年均增长率高达69.5%。2015年末,销售额323亿,2018年2204亿,三年复合增长率90%,几乎三年连续翻番。

  非要评价新城的话,客观说,各方面也许都“还好”,但作为一家资源、背景、专业起点都并不突出的民营企业,找到解释其三年高进前八的有力理由也确实困难。

  新城何以崛起,新城是否真如其排名和股价那么美好?并非没有质疑其基本面的声音。

  “高熵资本”在分析中认为,新城控股是一家高杠杆运作、相当激进的公司;2018年底,少数股东权益占股东权益总额的40.2%,同时,少数股东损益仅占净利总额的14.1%,少数股东权益中可能有相当部分(约1300-1800亿隐性负债)为假股真债;2019年一季度末调整后的总负债2876亿,归母股东权益307亿,负债与股本的比值高达937%,新城使用了高约10倍的资金杠杆。

  此外,新城利润数据水分严重,其通过所持物业公允价值变动收益、过度的利息资本化来虚增利润;新城控股的股票在丑闻爆发前40元多点,P/B近3倍;4月17日诸多基本面负面问题暴露后,股价却几乎没受什么影响;丑闻爆发后即使股价从40元下跌近30%,目前股价对应的P/B仍有2倍多(金地的P/B只有1.2倍),估值水平仍然明显偏高。“高熵资本”认为,新城过往过度激进积累了大量问题,负面问题的展开只是初期。

  这些年的几次地震灾难,让更多人知晓,在余震中,大量的建筑坍塌,生命失去。乃是因为主震中,已经将建筑主体结构破坏、生命埋压。就以1920年海原大地震为例,生命伤亡惨重,余震持续长达三年。新城的余震是什么,会多久,这也是新城最当警惕的状况。

  趁此,有病治病无病强身,以谦和应对冲击,以扎实整顿调理肌体,对投资和关心新城的人来说,未尝不是福音。

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