文/南京新楼市编辑 高峰 ，未经授权，本文图片和内容不允许转载。
时间转瞬即逝，南京楼市已经迈入下半年！
下半年，南京将迎来多个高价地楼盘，多个板块的房价即将被刷新！
之前我们统计过南京各区新房房价天花板（以下为在售新房）：
建邺区： 最高房价 45000元/㎡ （世茂天誉，大平层）
鼓楼区： 最高房价 45028-49982元/ ㎡ （仁恒桃园世纪，洋房）
秦淮区： 最高房价 54000 - 61000元/㎡ （万科安品园舍，别墅）
雨花区： 最高房价 34000-39000元/㎡ （中海城南公馆，小高层、洋房）
玄武区： 最高房价 100000元/㎡以 上 （钟山国际高尔夫，别墅）
栖霞区： 最高房价 39777元/㎡ （高科紫微堂，平墅、合院）
江宁区： 最高房价 40 000 元 / ㎡ （滟紫台，叠墅）
浦口区： 最高房价 32000 元/㎡ （金隅紫金叠院，叠墅）
也统计过南京二手房房价天花板：
鼓楼区： 培德里挂牌均价 105680/ ㎡；
玄武区： 帝豪花园别墅挂牌均价 93977元/㎡；
秦淮区： 西祠堂巷挂牌均价 81564 元/㎡；
建邺区： 仁恒江湾天成挂牌均价 77300元/㎡；
江宁区： 玛斯兰德羚羊谷街区挂牌均价 74502元/㎡；
雨花台区： 仁恒玉兰山庄挂牌均价 57237元/㎡；
栖霞区： 山水风华挂牌均价 52830元/㎡；
浦口区： 正荣润江城挂牌均价 39268元/㎡；
今天我就抛出南京楼市三大扰人问题：
1、 是什么在支撑南京的高房价？
2、几百上千万的房产，到底是谁，在疯狂买入南京？
3、 南京的高房价何时是个头？
1 是什么在支撑南京的高房价？
很多人会认为，高房价是炒房客炒出来的，他们大肆运用各种投机手段，低买高卖，赚取巨额差价，收割韭菜。
他们只要尝过一次炒房带来的甜头，那么他们将“ 一日炒房，终生炒房 ”。
事实是这样吗？——并不全是。
首先要明白， 不是炒房行为导致房价高，而是房价在涨，催生出了炒房行为。
那么，房价为什么会涨？原因主要有2点
1、“城镇化”持续，支撑着高房价。
有数据显示，南京2018年常住人口总数达到843.62万，位居全省第1名，人口城镇化比例达82.29%（来源），这也就意味着未来可能还会有一定的人口从乡镇来到城市，购房的需求依旧存在， 城镇化是支撑着房价的上涨的基础之一。
2、高地价、高材料、高人工，支撑着高房价。
近几年，在经济快速发展、通货膨胀的同时， 土地价格、建筑安装材料、用人成本 等也在不断上涨，所谓“面粉都贵了，面包还会便宜吗？”
据中原地产统计的数据显示：截止2019年6月17日，全国40个大热点城市的卖地金额单月高达1.4万亿，同比上涨幅度达到了20.7%！
据统计，2019年以来，抢地过百亿的房企多达40家，2018年同期只有32家企业，2017年同期为25家。而南京近两年的土地价格也是稳步上升，各区域楼面价也是被不断刷新。
综上所述，无论是“ 城镇化 ”、还是“ 高地价、高成本 ”等因素，都在综合的影响着房价，也在支撑着南京的高房价。
2 动辄几百上千万的房产，是谁在疯狂买入南京？
从古至今，买房都不是一件容易的事情，房价，从来没有便宜过！
但在现实生活中，每天都有不少的房产交易发生，考虑到当前南京的房价， 新房起步价3万/㎡，一套房子100㎡，总价就要300万，首付3成，也要100万！
我们不禁要问： 房价那么贵，究竟是谁在买房？ 根据我的观察，买房人主要有两类。
第一类人：有钱人
不多说，先上图，大家感受一下。
著名的深圳5000万蹲： 哪怕你买得起5000万的房子，也得蹲着买！
5000万买房需摇号，颠覆了很多人对财富的认知，这是去年限价后深圳市民抢购新房的真实场景，这个小区最便宜的房子1700万一套，5000万据说是这里的标配，如此高昂的房价面前，购房人还需要摇号，我不得不感慨：有钱人真多！
出于严谨，我要对“富人”做一下解释！
我所说的富人，并不是指马云、王健林一类的超级富豪，这种人毕竟凤毛麟角，他们的数量也不足以支撑一二线城市庞大的房地产市场。
这里的富人指 享有买房自由的人 ，以南京为例，一套普通的房子也得300万左右，首付3成100万起，月供至少10000元！
这一价格虽然相对于人均5、6千元的收入显得过高，但一些 企业的领导、销售总监、核心技术人员、分支机构负责人、中型民营企业老板、主要销售人员，甚至于一些高薪行业中的重要员工 ，都具备购房能力。
当我们判断一个地区房价是否过高时，不能以平均收入或者我们自身的收入作为依据，而是应将房产视为竞拍中的拍品，遵循价高者得的原理，虽然南京的富人的占比也许不高，但是南京的总人口基数在这里摆着，哪怕是只有5%，南京也有40多万个富豪，这个购买力是相当惊人的！
我们团队近年来，在南京各大楼盘采访，得知 很多苏北如盐城、宿迁、徐州等地的人，都特别喜欢来南京买房投资。
为什么？因为南京房价涨得快，涨得多！
而且，南京高校众多，学生来自全国各地，经济实力强的，在校期间就早早买好了房。不少人，工作后，也会买房扎根南京。
第二类人： 买房早的人
网上有一个段子： 你只有在车上，才能追赶汽车的速度。 香港人有个词叫上车盘，意思就是首次置业的人士，眼光不要太高，不妨买一些面积小或者楼龄比较老的单位。先挤上车再说。
在香港人眼中，房价就是一辆公交车，不管三七二十一，先上车再选座，有条件的可以再换更好的车，这才是明智之举。很多人一边眼看着房价的末班车从身边开过，一边还要抱怨这辆车外观破旧，座位不舒适，那么最后你可能要抱怨很长一段无车的日子了。
说南京房价这么高，为什么还有这么多人在买房，原因就是他们手上已经有了一两套住房，卖掉旧房子再买新房，压力就会小很多，为什么城市中的大多数70后、80后比90后身上多了一份从容，归根结底还是因为 他们买房早，手中有房，进可攻，退可守 ，即使当前一套房子总价2、3百万，卖掉手里的房子，换新房压力也不会很大。
南京的房地产市场，也正在逐渐由以刚需为主向改善为主的市场过度，这一点，从产品上就可以看出来，南京楼市中的楼盘，慢慢的趋于改善。
3 通货膨胀之下，南京的高房价何时是个头？
影响房价的因素有很多，如何把握未来房价的趋势变化，无外乎 土地、人口、经济政策 3个层面。
首先，看土地层面
4月3日上午，江苏土地市场网网站发布 南京市2019年度国有建设用地供应计划， 根据计划内容， 2019年南京 商品住房用地计划供应590公顷！
▲截图来源：江苏土地市场网
计划显示，2019年全市国有建设用地供应计划总量在2910公顷左右，含住房用地790公顷。其中，商品住宅用地出让目标为590公顷，含中小型商品住房413公顷。另外在保障性住房用地中，经济适用房计划供应在200公顷。
值得一提的是，保障性安居工程和中小型商品房用地在住房供地中的占比高达约77.6%。
但是，要想把土地卖上价格就决定了推地的节奏不会太快，土地如何影响房价，我们不是看有多少土地要出让，而是出让的地价是多少。
毋庸置疑的就是，南京近期出让的土地中，在同区域中价格都不低，动不动就出 新地王 ，你还指望以后南京的房价能便宜哪儿去？
其次，看人口层面
根据数据显示，我国在2017年的城镇化率为58.52％，比2016年提高1.25%，并且最近5年的城镇化率也只是从52.6%提高到58.52%，如果按这个速度计算，距离发达国家的平均水平还很远，至少也要20年左右。
另外，南京人口红利不仅体现在总人口数量方面， 年龄结构优势也不容忽视 。
据南京统计统计局数据显示，2018年南京普通高等学校在校生72.16万、普通中等专业学校在校生6.28万、 普通中学在校生24.52万、小学生在校生42.21万，幼儿园在校生24.52万 ， 共计169.69万人 ，一方面说明城市具有活力，其次，这都是后期满满的潜在购买力啊！
最后，看经济层面
大家可能都知道通货膨胀，但是无法感受，那么，先看一组数据，感受一下货币贬值的速度到底有多快！
钱越来越不值钱 ，这是常识！
假设现在月供10000元，想想十年后的10000元，你觉得未来10000元能够买到现在10000元东西吗？
那么，为啥很多人说南京房价高，还有很多人不管贷款，还是全款，都要玩命买房呢？
因为，中国目前处于通货膨胀时期，人民币贬值的速度太快了， 普通人靠什么能够跑赢通货膨胀？ ——答案是，房子！
说了这么多，就是想发自肺腑的告诉大家，与其吐槽高昂的房价，抱有房价暴跌的幻想，真的不如抓紧时间先上车再说！
最后，你觉得南京房价的连涨势头将持续到什么时候？为什么？
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