青岛中海物业心思缜密 业主被收“增值服务费”不疑有诈

近日，青岛市市北区延吉路76号“中海.紫御观邸”小区部分业主代表反映称，中海地产青岛分公司、中海物业青岛分公司不执行政府价格批文，无视行政法律法规，在政府批价每平方米2.91元，且明文规定在小区业主委员会未成立前不得涨价的前提下，擅自扩大收费项目，提高收费标准，私自以所谓增值服务名义，将物业收费上涨了每平方米2.49元，并利用原青岛市物价局［2011］27号文的文号将其违法增值、增价行为隐藏其中，在合同和小区广告栏中注明并予以公示，误导业主认为小区物业收取的每平方米5.4元物业费是政府价格主管部门依法核准的。业主投诉称，中海物业青岛分公司仅通过各种违法违规的暗箱操作、巧立名目的违法增值和价格欺诈，每年额外从全小区449户业主身上获利约337万元，每户业主每年被额外多收约7500元。

据业主代表林先生介绍，中海地产青岛分公司、中海物业青岛分公司拒绝执行原政府价格主管部门已核准的每平方米2.91元的综合服务收费，违反政府在小区业委会成立前不得涨浮的具体规定，擅自以“增值服务”名义，将物业收费，违规涨浮了每平方米2.49元。并将其私自写入所谓的“前期物业服务合同”，规避价格主管部门监管。

“为隐藏这一严重的价格违法行为，为欺骗小区广大业主，中海物业青岛分公司又利用原青岛市物价局［2011］27号文的批准文号，公然在所谓‘前期物业服务合同’中及小区广告栏中予以公示。”林先生说，通过这种手段，让其全体业主误认为中海物业紫御观邸小区所收取的每平方米5.4元的物业费合乎规定。

业主所列举的中海地产青岛分公司、中海物业青岛分公司的具体违法事实包括：

一：中海物业青岛分公司擅自违背政府批价冒用增值服务名义，擅自扩大收费项目，提高收费标准。

〈一〉经业主近半年的调查取证，原青岛市物价局在2011年4月6号下发的“关于核定中海.紫御观邸住宅物业项目前期物业收费指导标准的通知中”已明确核定中海.紫御观邸小区综合服务收费为每平方米2.91元，并要求中海地产青岛分公司.中海物业青岛分公司，根据政府批价拟定“前期物业服务合同”，报送市“价格主管部门”备案，但中海地产青岛分公司与中海物业青岛分公司，置政府批价和在业主大会成立前不得涨浮的规定于不顾，在报备前就擅自违规，将所谓的增值服务和私自涨浮的每平方米2.49元写入了“前期物业服务合同”， 为避开应报备的价格主管部门原青岛市物价局，仅在青岛市国土资源和房屋管理局等部门备了案，这是典型的规避监管操作，其目地就是隐藏价格违法，利用备案将违法的“前期物业服务合同”进行固化，为后续违法收费找借口。

〈二〉中海地产青岛分公司、中海物业青岛分公司於2011年4月6日之后拟定的“前期物业服务合同”本身就是一份不折不扣的违规违法合同，其所谓“增值服务”都是虚拟编造出来的，实际就是为了“扩大收费范围，提高收费价格，进行重复收费”。

“参照原青岛市物价局［2011］27号文中第六条规定，中海紫御观邸小区是2013年6月30日开始集中交房，按此计算，［2011］27号文的失效期就应到2015年6月30曰结束，依照这一法规的时间界定，中海物业青岛分公司服务的紫御观邸小区在2015年6月30日之前就必须执行政府核准的指导价每平方2.91元，而且在小区业主委员会成立前不得涨浮，这是行政法规文件的明文规定，按照这行政文件界定的时间及原则，中海物业青岛分公司在此期间以非法增值名义收取业主的物业费，无任何合法依据，实属非法所得，就必须依法予以退还业主。”林先生说。

业主提到，小区业主于2018年6月14日就中海地产青岛分公司、中海物业青岛分公司的误导欺骗、违法增值、价格违法、价格欺诈等违法行为，向原青岛市物价局进行了网上实名举报，但原青岛市物价局工作人员的网上回应是：中海物业青岛分公司现仍引用［2011］27号文公示是错误的，责令其改正。中海.紫御观阺小区属“非一般小区，可实行市场调节价”。

对此回应，业主却认为，这种“倾向性回应”，是个别政府工作人员引用法规不当、滥用职权、不作为或乱作为。

据了解，原青岛市物价局于2012年9月15日下发的“关于物业服务收费管理办法”，才重新界定了“非一般小区，可实行市场调节价”的法规定义，但按照2012年9月15号文中第三十八条的规定和解释，合同到期的执行该文件规定，合同未到期的仍按原合同执行原则。

“国家价格法和山东省行政法规中有哪一条规定允许，物业企业所服务的小区只要符合所谓‘非一般小区条件’的，物业企业就可以巧立名目，肆无忌惮的随意定价和漫天要价？”林先生质疑说，政府价格主管部门就无须监管，放任自流，任其随意违法？国家价格法和山东省行政法规有哪一条规定允许，只要符合所谓“非一般小区条件”的，物业服务企业就可以不需要向政府价格主管部门报备核准，其超过综合服务收费的“其它收费”也无须与业主和其它单位及人员协商，就可以单方面随意自定收费项目，随意提高收费价格进行违规违法收费？国家价格法和山东省行政法规有哪一条规定允许，只要符合“非一般小区的条件”的，物业服务企业收费就可以违背和无需遵循“合法，合理，公平，公开和收费与服务质量相适用”的法定原则，就可以允许物业服务企业随意扩大收费项目、提高收费标准、变相强迫收费及违法重复收费？国家价格法和山东省行政法规有哪一条规定允许，物业服务企业以所谓增值服务为名，就可以违法收取高达11倍—33倍的非法暴利而不属于严重的价格违法？

业主质疑，某些部门某些人仍依据已过期失效的2012年9月15号文，从中断章取义，歪曲和误解法律法规定义，掩盖其违法事实，仍倾向性地认为中海物业青岛分公司的违法增值收费是符合“非一般小区，可作为适合市场调节价”的观点和做法，是对国家和山东省现行的行政法律法规的亵渎。

此外，业主们质疑，中海物业青岛分公司借用增值服务名义，进行额外非法收费。中海物业公司青岛分公司的所谓的四项增值服务完全是巧立名目、不择手段、打着增值服务幌子，违反原政府批价，违犯行政法规，违背业主意愿，以欺诈的方式，以获取巨额暴利为目地，彻底背离和改变了增值服务的定义，其实就是一种违法和变相的“其它收费”。

细心的业主梳理发现，中海物业青岛分公司利用“增值服务”的名义，通过暗中加价牟取暴利。具体如下：

〈一〉大堂管家服务费，

1:收取单价0.68元/平方米，平均每户非法收取2170.56元/年，全小区449户非法收取高达97.64万元，（所谓大堂管家服务费就是指小区共有5个楼座5个大堂，共计10个人的工资费用）

2:据业主调查，【2011】27号文核定的综合服务收费批价中，已包含了这10个人的工资费用，该项收费完全是中海物业利用拆解方式，巧立名目，是点型的重复收费，按照山东省317号政府令第四十条规定，业主有权拒绝交纳该项物业费。

〈二〉大堂中央空调运行服务费，

1:收费单价0.87元/平方米，每户收取2782.26元/年，全小区449户就收取高达124.92万元/年（所谓大堂中央空调服务费是指空调运行的电耗而设）。

2:中海物业青岛分公司配置的所谓“热泵空调系统”，根据计算其单台耗电每年不足7354元/9个月，全小区共5套，每年实际电耗费用仅在3.67万元以内。但中海物业青岛分公司就借5组空调的“电耗”从中加价非法收取了全小区暴利高达约121.25万元/年，每户每年非法计收约2620.58元，这不是增值服务，这是借“电耗”欺诈和抢劫。

更让人费解的是空调停止运行的三个月，确仍然计价收费，法理何在？

〈三〉外墙冲洗服务费

1:收费单价0.48元/平方米，每户收取1535.04元/年，全小区449户共收高达68.92万元/年，（所谓外墙冲洗，对业主而言仅是冲洗了外窗玻璃）。

2:经调查取证第三方清洗公司的施工合同与结算发票，每年所谓外墙清洗费最高为9.75万元/次。

3:外墙冲洗纯属巧立名目的强加性服务，业主每年外聘的家政服务，全部门窗玻璃从里到外清擦干净，也不过只花500元钱。业主为什么要花1535.04元，让中海物业青岛分公司利用第三方再进行多余的外窗玻璃冲洗，借机诈取如此高的外窗玻璃冲洗费？

中海物业青岛分公司仅借第三方淸洗为名，从中加价非法收取全小区暴利高达约59.17万元/年.次，每户每年非法计收高达约1313.18元/年。这不是增值服务，这是“借机”欺诈和变相抢劫。

更让人费解的是，每年仅冲洗一次玻璃，计算工期二个月，（实际毎户仅用1.5天）其它10个月再没冲洗玻璃，确仍然为计价收费，法理何在？

〈四〉水景运行服务费

1:收费单价0.46元/平方米，每户收取1471.08元/年，全小区449戸收取高达66.05万元/年，（所谓水景运行费是指循环水的动力耗电，其维护费及改造费，见山东省第317号政府令，第三十五条）。

2:依中海.银海一号小区的水景规摸1354平米与中海.紫御观邸的160平米水景规模相比，中海.银海一号比中海.紫御观邸整整大出1185平米，（其喷泉，水系选材、造型、品质完全一样）但中海.银海一号合同约定的水景运行费和实际收取每平方米仅为0.04元，该小区910户仅收费才6.44万元/年。而中海.紫御观邸确收取每平方米0.46元，其单价.总价都高出中海.银海一号11倍，这难道是公平吗？这难道是国家价格法允许的吗？

中海物业青岛分公司就借水景运行的“电耗”为名，从中非法加价收取全小区暴利高达约59.61万元/年，每户每年非法计收高达的1327.61元/年，这不是增值服务，这是借“电耗”欺诈和抢劫。

更让人费解的是其中5个月水景系统完全停止运行，确仍然计价收费，法理何在？

综合上述四项违法增值的计算与举证、除空调耗电3.64万元/年，已发生的第三方所谓外墻冲洗费9.75万元/年和水景运行电耗的暂计6.44万元/年，合计19.82万元/年，折合毎平方米单价约0.14元尚属基本合理，业主尚可基本接受分摊外，其余每平方米2.35元所谓增值收费完全是违规违法，小区业主理应拒绝交纳，政府价格主管部门也应依法终止和废除其违法收费的部分。综合上述所有举证、举报的法律依据和事实根据，业主们认为中海.紫御观邸的合法和合理的物业收费应是每平方米3.05元。

“由此可以看出，中海物业青岛分公司通过欺骗欺诈，通过暗箱操作和相互勾结，通过不择手段的违法违规，仅靠前期所谓的违规增值及违法收费，就不劳而获地非法掠取全小区业主每年高达337万元的暴利，己接近政府批价的每平方米2.91元年营收417.8万元的总额。”林先生说，这在全国的物业行业里尚属罕见。

业主希望，青岛市市场监督管理局、青岛市住房和城乡管理局依法责令中海物业青岛分公司立即停止继续违法收费，停止其对全体业主不法侵害，对重复收费，变相强迫服务及收费，借“电耗”等非法加价暴利收费，依照国家法律法规予以调查，对己收取的违法所得，责成中海物业青岛分公司全部退还于业主。

编辑：老桑