这个放开限购的城市,正处于大涨的前夕!

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  最近有朋友跟我说:珠海不如不北上广深,涨不起来吧?

  其实简单地认为珠海人口少,没有投资机会的人,都是被经验束缚、无法自我思考的人。

  换个角度想想,通州、增城、花桥、长安塘厦何尝不是百万人口级别的城市呢?一线城市旁边的卫星城涨起来的时候一样是翻倍的。

  中国城市化已经进入都市圈阶段,城市的界限已经非常模糊,靠近都市圈的城市,可以就近承接溢出产业和人口迁移,财富如水,它是流动的,但一定是近水楼台先得月。

  财富资本无界限,当一座城市出现赚钱效应的时候,它就会源源不断吸纳资金,房价持续上涨,没有18个月是停不下来的。

  大家再看看厦门,400万人口,这么一想,多小的城市啊!房价多少?5万+!几乎持平深圳,虽然有回调,但2019开春,还不是照样大幅反弹上涨?

  那么事实上珠海涨了吗?真的处于大涨前夕吗?

  

  首先,我们回顾一下近三年的调控政策。

  2016年以来的这一波基本上大部分的城市都涨了一倍,但是有几个城市是没有涨到位的。

  第一个是苏州,苏州在这一轮行情当中,还没怎么涨就被上面出台政策大力打压,以致苏州的行情往后推迟了一段时间,直到2019年初才释放了一波购买力,大涨一回。

  第二个是上海,2016年3月25日上海发布了新限购措施,把外地户籍购买上海住宅的社保要求升级到了要求5年,且不得补缴。

  上海这个城市的确好,无论城市资源,还是人口数量都是非常不错的。无奈5年社保要求,没有资格,哪怕你有钱也买不进啊!

  因为没有新的购买力补充,所以上海就这样冷冻了两年。同样到了2019年初,压抑不住的上海成交回暖,上涨了一波,但是目前仍然看不到放开政策的迹象,所以真正大涨要在2022年。

  第三个是北京。北京规定自2017 年 4 月 3 日起,非京籍的居民家庭如果想要在北京买房的话,需要在北京无住房,且在京连续缴纳社会保险或个人所得税 5 年。

  和上海一样,5年社保或个税,也是不得补缴的,请问谁搞得定?除非是以前真的在那边工作的,如果不是的话,谁会为自己提前在一个城市连续交上个5年社保或个税的?而且哪怕在这个城市工作,如果去的只是私人老板的民营小公司,或者再多跳槽几次,怎么连续5年?

  当然了,这也导致了北京和上海一样,自限购政策升级以来,出现了一定幅度内的下跌。不过呢,我并不认为是北京和上海的投资价值下降了。这是由于政策原因,不允许让人买了,不是人们不想买。这是两个完全不同的性质。

  相对来说,因为它们的限购,导致了资金去到了二线城市。然后又因为二线城市相继限购,资金又去了三四五线城市。最终二三四五线城市房产价格都往上涨了,而北京和上海因为限购政策原因,房价没有同步大涨,反而显得性价比更高了。

  可能有些人会问了,那2016年以来限购严格程度排第四的是谁?答案可能是大家想象不到的一个城市,那就是珠海!

  它是先在2016年10月6日的时候,公布对外地户籍的限购措施。刚开始是1年,且不得补缴。你以为你有慢慢缴的机会,对不对?结果上面见到整个广东的财富家庭都来珠海抢房,房价还是摁不住,然后珠海在2017年4月8日的时候升级了限购措施,将外地户籍购买珠海房子的社保年限,从1年升级成了5年,且不得补缴!

  社保5年,不得补缴,这是历次调控之中,最严的政策之一。这个政策非常利害,连北京上海都受不了,2018年跌了10%左右。

  这个问题其实很好理解。那就是连续5年的社保要求,太难了,没多少人能够符合要求。

  大量的人口袋里面有钱,但就是买不进去。

  相比北京上海,珠海的房价居然在要求5年社保的限购期间还维持住了,没有怎么跌!在这样严格的措施下,竟然维持住了!

  从这一点上,我对珠海市场是非常有信心的,珠海的房价非常健康,粤港澳大湾区的利好政策使得珠海城市质量不断提升,很好地支撑了房价。说白了,珠海的房子,它值这个价!

  现在,请大家试想一个问题:如果以上这些城市其中一个放开限购政策,例如北京、例如上海,例如珠海,它的房价会怎样?

  只有一个字:涨

  恰好这里面放开的城市是珠海,那么我们来看看珠海是不是涨了。

  据珠海中原研究中心与乐居数据统计,2019年4月珠海住房价格走势如下:

  全市均价22349.7元/㎡,环比小幅上涨3.15%,同比上涨11.86%!

  全市住宅成交约3763套,环比下降1.53%,同比则大增83.61%!

  无论是成交价还是成交套数,珠海同比大幅上涨。

  看看历年4月份珠海的成交量:

  

  网签成交量仅次于2016年,属于历年来第二高。量价齐升是大市行情到来的信号,已经有越来越多人进场抢货了,珠海一触即发!

  再来看看不同板块的走势:

  4月住宅网签面积39.45万㎡(3767套),环比增长2.66%;斗门网签22.28万㎡(2158套),环比减少7.65%;金湾网签6.96万㎡(669套),环比增长26.39%;市区网签9.01万㎡(800套),环比增长17.65%;横琴网签1.20万㎡(140套),环比增长24.46%。

  看懂了吗?金湾、横琴是同比增长最多的,也就是说这两个板块的上涨潜力是最大的,市场数据已经告诉了你答案。买哪里,这不显而易见了吗?

  我们再来看看各个板块均价:

  中原地产监控4月住宅市区(不含横琴)均价31512.37元/㎡,横琴均价44264.11元/㎡ ,唐家均价28452.24元/㎡,斗门均价14190.87元/㎡,金湾均价17438.82元/㎡。

  这里面的唐家湾,也是颇具潜力的,毕竟政府还在拼命往里面砸钱搞基建,利好不断。

  目前珠海的房子有多热呢?珠海4月末住宅库存量254.83万㎡ ,按照近6个月去化速度,预计库存去化周期为8.91个月,也就是不到一年时间这些房子就会卖光,如果开发商不加大推货,市场将面临无房可买的局面。

  

  ▲珠海库存仅够8.91个月消化,低于正常的12个月

  为什么珠海会大涨?

  购房政策宽松

  珠海在2018年12月份下旬的时候,从5年缩减到了1年,但也还是要资格的。然而就在大约2019年2月份的时候,珠海它以不发任何文件的形式的放开了限购,其中金湾、斗门不需要交社保,不需要落户,外地人以家庭为单位直接就可购买一套!横琴、唐家湾仅需人才证明就能买房,方便快捷。

  很多城市都在说放开,也都在慢慢地放开,但是有哪个城市敢说它放的力度能大过珠海的。

  香港房价11万,澳门6万,与澳门一桥之隔的珠海2万多。我在周末考察的时候,在售楼处见到不少港澳同胞买家。他们说:卖掉香港一套70平米的屋苑,来珠海就可以住几百平方了,在那边是房奴,在这边可以做总统!有了港珠澳大桥,香港过来只需要一小时,我希望子女以后都在这边发展,大陆真的很好。

  

  不说港澳,广东有1.1亿人,光珠三角就有6000多万人,同根同源,人们对珠海的认可还是很高的,这里面只要有1%的人到珠海抢房,珠海的房价就会蹭蹭地涨起来。

  当然,珠海是海滨城市,北方土豪的购买力也是非常强劲的。毕竟海南买不了,珠海还是不错的。

  珠海位列中国宜居城市排行榜第一名就不说了,它和海南一样也有着大海和沙滩,然后这边去香港购物也方便,去澳门赌一把也方便,去深圳跟人家谈生意也方便。

  放开限购,凭身份证就能买房,现在的珠海,已经不是广东省的珠海,粤港澳大湾区的珠海,而是整个中国中产阶层的珠海。这么大基数的一个购买力集中往一个城市涌入的时候,会发生什么事情?

  如果你有时间在珠海的楼盘观察几天,你就会发现珠海周末看房的人实在太多了。

  还有一个现象,我认识一个办珠海户口、人才证明破限购的朋友,他告诉我这几个月来,生意已经爆了,咨询量激增,人们都想着办法涌入珠海。这种现象像极了2015年的深圳。广东人对于金钱的嗅觉,实在太灵敏。

  除了放开限购,珠海房价低洼和信贷政策友好,也是它即将大涨的另一个原因。

  放眼全国,除了重庆、长沙,哪些一二线城市的房价还是1万多两万的?只有珠海。

  同样是海滨城市,甚至连广西的北海、防城港差都已经是1万多两万了,珠海的房价实在是太低了,潜力可期。

  除了以上这些,另一个原因是珠海地价大涨,地王又出现了,开发商比我们更灵敏!

  2019年3月29日珠海金湾区航天新城拍了一块土地,楼面价17375元每平方。知道这个价格是什么价格吗?这是金湾的住宅均价!

  楼面价1.7万,保守估计开发商两年之内开盘的时候,房价要卖到3.4万才能有盈利!

  前十大规模开发商,已经有9家进驻珠海,可以说土地拍卖现场就是抢钱的现场。开发商这么积极,难道我们会无动于衷吗?

  并不是,3月1.7万楼面价公布之后,周围的居民首先行动起来,二手房统统撤盘,加价出售,同时去抢还没大涨的一手房,整个珠海房价开始进入大涨的启动期。

  说了那么多政策,接下来跟大家说说怎么买珠海才能赚大钱吧。以下是购房攻略:

  珠海市大致分为4个板块:香洲、横琴、金湾、斗门。

  香洲区是它们传统的市区,价格区间大概在3到6万之间。稍微贵一点的是香洲拱北这边,因为它这个地方是跟澳门之间的一个口岸。也有一些人在看好唐家湾,因为根据珠海市的规划,在那个地方会搞一个跟深圳前海之间的通道,直达前海。

  珠海对岸的深圳,房价的制高点不是在福田,而在于南山前海,只要前海的房价继续涨,整个深圳的所有板块就会跟着涨,只是幅度不一样而已。

  与深圳一样,未来珠海城市的制高点不会在老城区香洲的任何地方,而是会在横琴自贸区。

  横琴注册了6000多家企业,其中有360、阿里巴巴、腾讯等企业,而它住宅用地占比仅20%!这跟深圳前海一样,上面根本就没打算靠卖地来赚钱,发展自贸区是国家对外的长期战略,目前国际形势严峻,中国需要出口的逃生之门,没有自贸区,一旦封锁,中国的经济会备受打击。

  对于横琴自贸区,政府是打算用心经营这块土地五十年以上的,利用优惠政策真正把产业搞起来,所以横琴的产业发展潜力非常大,当然它的住宅用地也是非常稀缺的,卖一套少一套。

  前阵子,我们一个读者买横琴,只是隔一天,开发商就把折扣优惠上调了,因为横琴的土地太值钱了,开发商要提高价格变相捂盘。

  这个时候,可能有朋友可能会问了:横琴卖4万,是不是价格虚高了,还值得买吗?

  其实我们想想:深圳前海卖10万,大鹏新区卖4万,广东河源卖1万多,你买哪个呢?

  当然买前海!

  中国房价已经进入分化阶段了,好的越来越好,差的越来越多人嫌弃,十年后,前海可以涨到20万,而大鹏还在五六万,河源趴在2万那里一动不动。因为有钱人会把河源卖了去深圳大鹏,然后深圳大鹏的人会卖了大鹏去前海。

  这跟我们把三四线城市的房子卖了去省会,然后省会的人又把房子卖了去深圳北京一样的。

  楼市是一条长长的食物链,只有处于顶端才能收割更多人。

  北京有房的人赚的是谁的钱?是那些卖掉老家的房子然后凑首付来北京买房的新移民的钱。

  大家为什么拼命买一二线城市?为的就是让家庭财产占一个资产博弈的最佳位置。

  同样,在一座城市当中也存在一条置换食物链,顶级资产的价格是没有顶的。

  在珠海内部,可能十几年后,斗门再也涨不动了,而横琴还会继续上涨,最后分化得非常厉害,甚至存在10倍价差!

  我以一个过来人的身份告诉大家:千万不要听信什么这里卖2万,那边卖5万,2万翻倍比5万翻倍更容易的鬼话。

  如果投资是做这么简单的数学题,那就好办了。1万的甘肃,肯定比5万的上海有潜力。

  是不是很荒谬?

  我是从来不信低价翻倍更容易的,我只相信“只要以后继续涨,哪怕现在贵点也大胆买入。”

  这就好比腾讯股票是很贵,垃圾股票是很便宜,但哪个更有潜力呢?

  香港有一句流传很广的投资真经:楼不怕贵,升完继续升。贱货无人要,便宜都不买。

  大概三十年前,香港炒房的人就知道城市内部也存在分化现象了,他们亲自验证了这个市场规律。

  所以千万不要听信什么低价翻倍更容易的鬼话,贪便宜迟早掉坑。

  回到珠海,横琴这里的价格将来一定是整个珠海的制高点,只要中国继续发展,广东经济没问题,横琴的房价没有顶。

  除了横琴,很多人还会问在金湾和斗门这两个区,哪个未来会更好一点。当然是金湾区。从规划上来讲,它是更棒的,而且离机场很近,还是规划当中的航天新城。闻名全国的珠海航展,就是在这边办的。

  因为珠海香洲区发展了很多年的原因,已经没什么土地了。横琴又被中央拿走做特区当中的特区了。

  目前给到珠海唯一的选项就是发展它的西部,有点进行西部大开发的意思。而这个西部大开发的核心在哪里呢?就在金湾。这一点是毫无疑问的。

  

  当然了,还有人喊出了金湾将是珠海未来市中心的口号。我不觉得对,但是大家可以听一听,感受感受珠海以金湾为中心大力建设珠海西部的一个宏伟计划。否则市场上是不会出现这种声音的。

  金湾这个位置非常方便,去珠海机场15分钟,澳门机场20分钟,到香洲区华发商都20分钟。是一个典型的四通八达之地。同时这个地方和横琴之间,还在修一座名叫金海的大桥,这座大桥连接横琴新区与珠海金湾国际机场之间,预计在2020年全线通车。在通车之后,这个地方等于就是横琴新区的后花园了。

  金湾与横琴自贸区的关系,非常类似深圳宝安中心与前海的关系。前者高端住宅,后者提供优质产业,发展经济。

  根据规划横琴新区容纳的办公人群是50万人,而横琴只规划了极少的住宅,加上还有香港和澳门的人跑到横琴来抢,所以横琴的住宅是完全不够的,而一部分需求会外溢到金湾板块。

  除此之外到还有一座香海大桥在2019年预计开通,珠港澳大桥的西延线也要修到这边来。在这种情况下,你说这边会怎么样?同时这个片区里面还建造了市民中心,大量有名的小学/中学也到了这边来,整个金湾航空新城政府投入过百亿元。

  再来看看斗门。目前斗门中心城区这边,毛胚的价格大概是在一万三到一万五之间,精装修的,大概是一万六左右的均价。这样算下来的话,也就是四十万左右的首付。两个小年轻结婚,工作了几年之后各自存了个十万块钱,再找双方父母各自支援个十万块钱,也就够了。

  把账一算了之后,我也就明白了,为什么很多在珠海工作的年轻人把房子买在这边了。用一句简单话来说,也就是能上车,这是非常重要的。你跟我说横琴再好,是好啊,但是年轻人身上就是没钱买啊。

  刚需自住没有问题,但是对于投资而言,有足够的资金尽量不要买斗门。

  最后,我想说粤港澳大湾区三十年的机遇,雪坡很长很长,如果你错过了杭州、南京、重庆,那么下一站一定要在珠海上车,2019-2020年珠海必定大涨!

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 2 参与 2
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

功夫财经

解读财经事件,透视财富生活。

头像

功夫财经

解读财经事件,透视财富生活。

1396

篇文章

42251

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码