招商蛇口拟分拆资产赴香港上市 营收锐减是主因?

　　近日，有消息称招商蛇口拟分拆旗下资产以房地产信托基金形式年内赴香港上市，计划集资约8亿美元(约62.4亿港元)。消息称，招商蛇口拟分拆的房地产信托基金，主要资产组为工业园。

　　招商蛇口首次采用REITs形式赴港上市的原因可能与其资产结构也有关联。财报数据显示，2016年至2018年，招商蛇口拥有的投资性物业总可出租面积从239.11万平方米增至311.74万平方米，业态包括公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等;报告期内，公司实现出租收入24.92亿元，同比增加10%，总体出租率达83%;2018年末公司在深圳以及北京等地拥有酒店客房1684套，酒店收入7.5亿元。

　　香港REITs产品是以信托方式组成，主要是基于房地产项目的集体投资计划，基金旨在向持有人提供来自房地产物业的租金收入回报，目前香港资本市场已发行11只REITs产品，其中有7只规模超过10亿美元，主要有领展房产基金(00823.HK)、越秀房产基金(00405.HK)以及阳光房产基金(00435.HK)等。

　　对此，同策研究院首席分析师张宏伟分析认为：“招商蛇口将运营类资产分拆赴香港上市，首先要具备运营情况良好的条件，看过去至少3年时间工业园、写字楼等资产的现金流和营业收入情况，招商蛇口做这种资产证券化的尝试，其实是把沉淀的资产‘盘活’，能够实现对持有型物业的退出，然后把更多的资金投入到新的项目，或者提升内部管理和配套等。”

　　营收锐降负债五连涨高或是招商蛇口赴港上市的一个因素

　　另据绿专资本了解，此前招商蛇口披露的财务报告显示，报告期内实现营业收入43.50亿元，同比减少53.71%;实现归属上市公司股东的净利润26.26亿元，同比减少55.03%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润26.05亿元，同比减少48.79%。而2018年一季度该公司实现归母净利润58.41亿元。

　　业绩下滑的同时资金压力渐显。财报显示，今年一季度总负债3264.48亿元，同比增长25.47%。一季度负债率为73.92%，较去年同期有所增长。现金流也急剧下滑，财报显示，一季度经营活动产生的现金流量净额-89.65亿元，同比上升2.58%。

　　招商蛇口创立于1979年。2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产实现无先例重组上市，打造了国企改革的典范和中国资本市场创新标杆。在2017年冲进“千亿”俱乐部，2018年，招商蛇口房地产销售额为1680亿元，在所有房企中排行第12位。来源：绿专资本综合整理