上海商品房的是如何区分和界定的？

昨天，万金融小编给大家写了一篇「上海公积金中心和商业银行对房屋套数的认定标准有何不同？」的文章，其中不乏很多贷款买房小技巧和潜在的定义，认真仔细看的朋友肯定能发现很多隐藏在其中关键属性，比如公积金中心和商业银行对首套房的认定是不一样的等等，能让你在贷款买房时能及时做好充分的准备。

今天小编再跟大家聊聊上海商品房和普通商品房是如何区分和界定的，有些朋友在买房的时候，有些定义傻傻分不清。商品房、商业房、普通商品房、普通住宅和非普通住宅，都是些啥？很多人都弄不清楚。很多在上海生活并有意向定居上海的人们对于上海普通商品房的标准都很是关注，毕竟在上海地区，政府针对其普通商品房颁布的一些较为有吸引力的优惠政策，在税费和贷款政策上也有很大的区别。

我们来看看商品房的定义

商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，商品房是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。就是我们所说的大产权房子。而自建、参建、委托建造的自用住宅或其他建筑物不属于商品房范围，就是我们常说的小产权房子。

市面上交易流通的房屋，无论住宅用途还是其它用途，都是商品房。而除开高档住宅、别墅外的住宅，就称之为普通住宅。也称作普通商品房。

那我们是不是可以理解商品房包括普通住宅呢？其实不可以。因为不是所有的普通住宅都可以上市交易，比如集资建房取得的单元房、房改房、自建房等，它们属于普通住宅，但却不是可以上市交易的商品房。不能说普通住宅和商品房谁包括谁，他们之间有不同，但也有有交集的部分。总的来说，商品房包括普通商品房，但不仅限于商品房。

一般通俗一点来讲，我们可以把房屋面积大，那种死贵死贵的别墅等等称作商品房，也叫做非普通住宅。在上海，购买这类住房一般是没有什么优惠的，原因嘛，你懂的。

举个栗子，假设上海长兴岛某套住房，属于上海外环，面积超过140平以上，价格超过230万，就是商品房了。

商业房

而商业房也是非普的一种，是指供商业行为使用的房子，而住宅房是供居住使用的房子。商业房包括门市，写字楼，办公用房等。

普通商品房

最为亲民的就是普通商品房啦，指的是按民用住宅标准建造的房屋。目前，多为多层住宅和高层住宅。这类房屋用途明显，就是用来住的，所以在政策上也会有很大优惠。

搞懂了这些定义，接下来就不难理解了，我们再着重讲一下商品房和普通商品房有何特点及区别。

根据2014年11月20日起执行的普通住宅标准，上海市普通住宅标准主要有以下三种：

（1）五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

（2）单套建筑面积在140平方米以下；

（3）内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

注意，以上三条必须同时满足才为普通住宅。

注：来源于《关于调整本市普通住房标准的通知》沪房管规范市〔2014〕6号

由此可以看出，商品房和普通商品房的界定在于面积以及总价还有房子的属性等各方面。

商品房（非普通住宅）：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在144平方米以上；

3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

4、外环以外超过230万 ，内环线与外环线之间超过310万，内环线以内超过450万。

普通商品房

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；

2、五层以上(含五层)的多高层住房，不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

3、内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套；

4、单套建筑面积≤140平方米；

5、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

以上就是上海商品房和普通商品房的区别了，有网友会问，如果上海房产面积正好140平方米算普通商品房吗？小编也考虑过这个问题，马上上网查询，于是得出结论。

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，其普通住宅的标准之一是单套建筑面积在140平方米以下，所以不算普通住宅。

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