武汉下跌！长沙、郑州、太原、西安全面上涨！楼市调控政策密集…

数据说明：基于小资家、世联评估和世联EVS系统数据，我们对武汉、长沙、郑州、太原、西安二手住宅6月份房价走势进行市场监测及趋势研判。由于本数据为以月为单位的全国各重点城市二手房价格统计分析，故数据存在一定的滞后性，仅作为客观市场描述，欢迎分享交流。

武汉二手住宅房价走势

从监测结果和小资家数据看，2019年6月份武汉二手房价整体均价为17,038元/平方米,较2019年5月份的17,067元/平方米，呈现下跌的趋势，跌幅为0.17%。

武汉市各行政区中，新洲区、黄陂区、蔡甸区、洪山区处于微涨状态，汉阳区较上月保持不变，其它行政区均呈现下跌趋势，其中汉南区的跌幅最大，达到1.0%。详见下图：

五月底，中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2019）》。其中指出：二套房贷利率将保持平稳，至多小幅下降，“住房不炒”的定位并没有实质上改变，因此压制投资投机需求依然是政策重点；首套房贷利率将会有较大幅度下降，这会更加突出住房的居住属性，也是对过往调控“误伤”的修正；整体而言，在首套房贷利率下降的带动下，整个房贷市场利率会小幅下降。2019年维持房地产市场健康平稳发展是重中之重。继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调解，改善住房供应结构，支持合理自住需求，确保市场稳定。

“因城施策”将是国家未来长久的楼市政策，“稳房价，稳地价，稳预期”依然是政府对楼市调控的目标。6月份武汉全市商品住宅新增供应233.76万方，环比5月份增长12.1%，同比增长5.4%。在政策的压力和房市供应量增加的双重作用下，武汉房价出现缓慢下跌的平稳状态。

长沙二手住宅房价走势

从监测结果看，2019年6月份长沙二手房价整体均价为10,527元/平方米，较2019年5月整体均价10,471元/平方米，房价小幅度上涨。

长沙市各行政区均价均呈微涨趋势。详见下图：

6月24日，长沙不动产登记中心出台二手房购房政策规范调整文件，根据这份文件，非长沙户籍使用社保或者个税购房的购房者，须满足在近30个月内缴纳了24个月(24个月中最长补缴为6个月的社保或个税)社保或个税的证明材料。个税未到起征点的月份需显示申报金额为“0”，“0”申报满足月份要求即可。一年户籍加一年稳定收入，一次性补缴6个月予以认可。外地户籍在长沙灵活就业，须满足在近30个月内缴纳了24个月(24个月中最长补缴为6个月的社保或个税)社保。该文件并不是外界所传言的对长沙去年6月25日出台的限购政策有所放松，而是只针对购买二手房的相关业务工作进一步规范。

世联估价师认为：这不能算是对楼市的松绑，而是在细节和实际执行上进行一些合理的修正。本次政策内容只针对二手房市场，大概率不会引发整个长沙房地产市场波动，也不会改变现有的买房市场状况。

据统计的数据显示，6月长沙市新房供求内五区维持稳定，成交均价小幅下跌。预计7月开发商推货节奏将放缓，成交均价无明显过大波动。7月长沙楼市预计有30余个项目开盘推新，其中有9个项目为纯新盘。从所推产品来看，以住宅和公寓为主，购房者可选择恰当时机置业。

郑州二手住宅房价走势

从监测结果看，2019年6月份郑州二手房价整体均价为14,853元/平方米，较2019年5月份整体均价14,802元/平方米，呈现微涨趋势。

从行政区角度来看，郑州市6月份的各行政区均价均略有小幅上涨。详见下图：

在棚改政策的影响下，河南省2019年棚改目标套数较2018年下降幅度超过70%，需求大量减少，三四线城市将会出现库存过高的情况。预计下半年郑州房价将以稳为主，销量会在现有基础上有涨幅，但一般不会出现像上半年一样高达20%的增幅。

太原二手住宅房价走势

从监测结果看，2019年6月份太原二手房价整体均价为11,485元/平方米，较5月整体均价11,421元/平方米，呈现小幅上涨趋势，涨幅为0.56%。

太原市行政区均价呈现出稳中微升的趋势,其中晋源区和小店区涨幅最大。详见下图：

省统计局发布的最新数据显示，前5个月，山西省商品房销售面积700.1万平方米，同比下降5.1%，增幅回落，其中住宅销售面积651.0万平方米，同比下降5.9%。商品房销售额519.4亿元，同比下降1.5%，增幅回落，其中住宅销售额470.4亿元，同比下降3.4%。

在房住不炒和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控思路下，不管是房价上涨压力较大的城市，还是房价下跌压力较大的城市，都会出台政策稳定楼市。因此，2019年市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。

西安二手住宅房价走势

从监测结果看，2019年6月份西安二手房价整体均价为12,579元/平方米，较5月整体均价12,476元/平方米，呈现小幅上涨趋势，涨幅为0.83%。

西安市各行政区均有不同程度上涨。其中碑林区涨幅最大，达到1.93%，未央区紧跟其后，涨幅为1.91%。

2019年的6月，是西安市发布楼市相关资讯最为密集的一个月，各项政策资讯如下：

◆ 西安限购再升级，临潼首次加入限购区域

2019年6月20日西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布——市促房领发[2019]1号文件：《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》，通知如下：

>> 自本通知下发之日起，从市外迁入户籍的居民家庭（退伍转业、家属随军落户的除外）在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）。

>> 非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。

>> 将临潼区纳入住房限购范围，严格执行我市住房限购政策。

◆ 2019年6月26国家发展改革委关于西安市城市轨道交通三期建设规划（2018-2024年）的批复——发改基础[2019]1049号文件，内容为建设1号线三期、2号线二期、8号线、10号线一期、14号线、15号线一期、16号线一期等7个项目，总长150公里，规划期为2019-2024年。

◆ 2019年06 月27 日《关于开展共有产权住房购房资格审核有关问题的通知》——市住保办发[2019]7号文件，内容如下：

>> 自2019年7月1日起，全面停止我市经济适用住房、限价商品住房购房资格审核的申请受理。在此之前已受理的，仍按原标准、原程序进行审核。

>> 已取得经济适用住房购房资格的家庭，可自主选择购买存量经济适用住房、限价商品住房或共有产权住房中的一种。已取得限价商品住房购房资格的家庭，可自主选择购买存量限价商品住房或共有产权住房中的一种。

>> 存量经济适用住房、限价商品住房实行轮候与摇号相结合的分配制度。

>> 自2019年7月1日起，开展共有产权住房购房资格审核工作。

>> 各相关单位要加强组织领导，加大政策宣传，做好政策衔接，确保平稳过渡。

◆ 2019年6月21日《西安市人民政府印发关于培育和发展住房租赁市场实施意见的通知》——市政办发[2019]35号文件，主旨内容如下：

>> 增加租赁住房用地供应。在我市产业集聚区、工业园区、中央商务区等租赁住房需求量大的区域，落实居住用地“两个20%”时，在满足公租房土地供应基础上，为促进住房流通，提高住房利用率，推进职住平衡，可将不低于5%的共有产权房用地调整为租赁住房用地，优先规划建设一批符合市场需求的租赁住房项目，租赁住房项目土地以招标、拍卖、挂牌方式出让，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。租赁住房需求较大的区域，也可通过“设定自持比例、限地价、竞房价”或“限房价、竞地价、超过一定溢价率后转为竞自持面积和年限”等方式，有效增加租赁住房土地供应。(牵头单位：市资源规划局;责任单位：市发改委、市住建局)。

>> 盘活存量用房。在符合城市规划和公共配套要求的前提下，允许将闲置商业用房等按规定改建为租赁住房，由企业提出改建方案，经相关部门审批，调整规划，补签土地出让合同，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，改造后的租赁住房应满足采光、通风、消防、安全等条件，用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，改建后房屋不得以租代售或分割转让。允许将现有住房按照住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。(牵头单位：市住建局、市资源规划局、市应急管理局;责任单位：市发改委、市国资委、市水务局，各区(县)政府、开发区管委会，西安城投集团、国网西安供电公司)。

根据数据来看，6月西安新建住宅供应量上涨，批售套数环比上涨55.40%。本月浐灞以2,056套成交量领跑全市，其次为曲江的1,700套，排在第三位的是港务区的1,465套。从成交量来看，浐灞因为本月新推项目较多，且刚需及改善型住宅的占比较大，因此吸引了较多置业者选择。因为新的限购政策，紧邻主城区而非限购区的秦汉新城、沣西新城来讲，成为了限购人群的选择。

另外，EVS数据显示，西安市二手房均价从2018年10月份起连续五个月下跌后，自2019年3月起开始持续数月略有上涨。受新房市场影响，且二手房供应量的不足，预计后市二手房价格也将略有上涨。

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