开封,还是没有“开封”!

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  01 开封:限售从取消到撤回

  春秋时期,群雄纷争。

  开封之名,起源于春秋时期,郑国君主郑庄王为向中原拓展,便选择这里修筑粮仓构筑城邑,取名启封,大意就是启拓封疆。汉初,为避汉景帝刘启的名讳,改名为开封。

  有七个朝代在开封定都,北宋更是历经九代帝王,又称“汴京”。

  现在仍能扑捉到“汴京”的气息。汴京烤鸭、汴京饭店、汴京八景、汴京公园等等,房产调控也和汴京有关联。

  2016年开始,开封楼市开始火热,为楼市平稳健康发展,2017年5月开封出台了房地产调控政策,称为“汴九条”。

  主要内容规定:新建商品住房满3年方可转让,半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%。调控政策只是对“限售”做出了规定,对“限购”“限贷”未曾提及。

  7月19日,开封住建局发布文件,通知取消限售和已撤销备案房屋的交易资格冻结时期。文件显示:取消限售,主要是为了统筹房地产市场调控,提振市场信心。

  开封也成为继太原、菏泽之后,全国第三个取消限售的城市。

  可时隔一天,7月20日开封住建局又发布声明:由于未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估。撤消昨天发出的通知,收回相关文函。

  这相当于伸出去的拳头又缩回来了,有网友戏言:开封,最后还是没有“开封”。

  02 一果多因的开封楼市

  距离开封70公里的地方,就是郑州,春秋战国郑州属于郑国的地盘,郑国曾定都于新郑,郑州与郑国之地的由来有关。

  有人认为:开封取消限售是由于郑州楼市下行,因为在开封新区房产市场,郑州客户购买开封商品房的占比,已经从最高的40%降低到近期的10—15%。

  凡事有因必有果,有果必有因。

  事实上,事物的发展往往是一果多因,我们常说“屋漏偏逢连夜雨”,就是这样。开封受累于郑州楼市的下行,只能说是外因。那它的内因是什么呢?

  郑州已是万亿城市俱乐部成员之一,而开封2018年GDP才首破2000亿元,在河南省排名第13位。

  开封GDP只有郑州的1/5,既然这样,那就背靠郑州这棵大树,搞“郑汴一体化”,知乎上也认为开封是穷亲戚,要郑州大哥带一带,老百姓那里,谈得最多的还是房价,一体化关键是产业协作与经济关联度,有了这个作为基础,一体化是自然而然的事。

  一体化,首先想到的也是房产一体化,政府部门的土地财政也决定了一点,2018年开封土地出让面积大幅上涨,上升幅度约30%,2018年开封市新建商品房累计成交258.5万平方米,同比下滑21.53%。

  供大于求是开封楼市的内在矛盾。

  同时,开封楼市的房价却在稳步上涨,开封整体房价从2015年的4880元/平米上涨至2017年年底的6400元/平米,2018年商品房销售均价为7395元/平米,同比上涨13.36%。

  这也是开封之所以要“开封”的“为什么”?

  03 开封为什么?

  开封是皇城根儿。

  大宋朝时,开封很“牛”,一幅《清明上河图》,描绘出北宋汴京的盛世繁华。“人口逾百万,货物集南北”,开封当时人口150万,是世界上最大的城市,也是国际性城市,当时开封吸引了世界各地的人们,包括犹太人,今天开封还能见到犹太后裔。

  千年之间,繁华如梦,开封的衰落成为美国人警醒自己的反面教材,说明没有什么是一成不变的,居安思危对纽约也是适合的。2005年5月22日《纽约时报》在评论版中罕见地以中文标题发表著名专栏作家克里斯托夫的评论文章:《从开封到纽约—辉煌如过眼烟云》,这篇从中国中部城市开封发出的评论,回顾1000年前全世界最繁荣城市开封衰败的历史,提醒美国人,中国正在复兴,美国切不可骄傲自大。

  有人认为:开封带着皇城的傲慢在历史与现实中穿梭,观念还是找不着地的“慵懒与散漫”。

  细细想来,也不全是如此。

  开封取消限售之后又撤销,搞了个“一日游”。这又是为什么?

  原来的规定是:凡在开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房,自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。取消限售,也就是二手房交易不受这一规定限制,但这可能产生的结果是:二手房与新房争夺客源,并且二手房在价格方面有定价优势,2018年开封房价与2017年相比,一平方平均上涨了约1000元,如果二手房集中抛盘,势必打破现有的价格体系,二手房占比过大的话,对于开封楼市无疑是“雪上加霜”。此时,投资客越发不可能进场,投资客只会是在将热未热或火热的时候进场。投资的关键就是选准时机,掐准这个点。

  如果是这样的结果,那是标准版的“竹篮打水一场空”。

  想来想去,开封还是“不开封”为好。

  04 期待“一盘棋”的开封

  “稳地价稳房价稳预期”,房产调控越发精准。如深圳史诗级土地拍卖的“单限双竞”,杭州土地拍卖的“限房价”,从供应源头上调控房价,从事中调整转向事前控制。这就要求“一盘棋”的运筹帷幄,而不是“新三年,旧三年,缝缝补补又三年”随遇而安的思维导向。

  《从开封到纽约,过眼烟云的繁华》的作者认为,开封的兴衰,是再好不过的教训。一是保持技术的领先地位和健全的经济政策,二是当政者好大喜功,居功自傲。

  美国人说的也未必正确,开封需要反思的也不止这些。

  在《河南社会发展治理报告》中,开封营商环境指数排名全省倒数第一。

  郑州向东,开封向西,郑州与开封的距离越来越短,但观念之路还是那么长。

  开封,何时“开封”?

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