万科40亿“抄底”增城 白银时代下的谨慎投资路径

观点地产网 前段时间总在长三角二线城市转悠的万科，终于在广州有了新动作。

7月19日，广州增城区有一宗宅地入市交易。最终由万科以底价40.09亿元竞得，成交楼面价1万元/平方米。

由于一线城市土地资源本来就稀缺的原因，万科在广州更多是采用了参与旧改的方式进行土储扩张，从公开市场拿地的情况并不多见。据观点地产新媒体不完全统计，包括本次落子增城在内，万科今年以来仅在广州新增了三个项目。

事实上，虽然万科在广州公开拿地的次数并不多，但其身影却常常出现在土拍现场。5月16日，广州白云区一宗宅地出让，万科同样到场争抢。不过，在不低的溢价下，万科并未选择跟进，最终该地块花落龙湖，溢价33.09%。

广撒网，小心拿地似乎是万科的一个扩储策略，而这次拿地增城，无疑是让万科寻觅到了一个“抄底”机会。

在6月底召开的股东大会上，万科首席执行官祝九胜也曾坦言称：“在投资方面我们一直是谨慎投资”。与此同时，他还提到，在今年1-5月里，万科在拿地时将溢价把握得比较好，“在7%左右”。

有说法称，万科拿地策略与其一直在提的“活下去、活得好、活得久”是相互承接的。在当下这个被郁亮称之为“白银时代”的环境中，万科正在小心谨慎与土储扩张的跷跷板中不断做着平衡。

40亿广州大单

虽然是底价成交，但从单地成交金额来看，这或许已经算得上是万科今年以来拿地为数不多的“大手笔”了。

据观点地产新媒体了解，万科此次拿的地块编号为83101231A19034号，位于广州市增城区永宁街叶岭村地块，出让面积13.36万平方米，为二类居住用地，容积率不大于3，建筑面积不超过40.95万平方米。

“这块地没有太多突出特点，是比较平常的地方。”地产经济学家邓浩志介绍说，由于这一地块面积较大，且成交楼面价不高，所以相对而言性价比较高。“但对于万科来说，像广州这种供应不多的一线城市，只要机会合适就肯定会拿的。”

从公开资料中得知，该宗永宁街地块是广州增城区今年计划供应的土地中占地面积最大的一宗土地。早在去年9月，增城区永宁街地块就曾以“一分为三”的形式，将地块拆分为三宗分用地挂牌出让，但最终因故中止出让。

“从价格来看还是比较划算的。”邓浩志指出，万科拿下该宗地的楼面价为1万元/平方米，而增城区最高的地价曾一度去到2.5万/平方米。

诚然，40亿换来新增逾40万平方米的一线城市土储，万科这笔账似乎并不难算。

能够与本次买地进行类比的是，在今年4月29日，广州增城仙村镇沙滘村一宗宅地成功出让，同样是由万科竞得，同样是以底价成交，成交总价12.26亿元。

据出让公告披露，该宗地位于增城区仙村镇沙滘村，宗地面积为4.91万平方米，容积率3.0，建筑面积13.62万平方米，起拍价为12.26亿元，扣除政府拆迁安置房1.5万平方米后，折合起拍楼面价约10114元/平方米。

正如祝九胜股东会上所强调的“谨慎”一样，“抄底”似乎已然成为万科在广州公开市场拿地的一种方式，屡试不爽。

据悉，万科今年四月在增城区底价拿下的地块是该区今年出让的第3宗宅地，此前另外两宗为荔城廖村村地块，分别由广电和北辰实业以9.44亿元、9.78亿元拿下。折合楼面价分别约12558元/平方米和12570元/平方米，明显高于万科拿地的成交楼面价。

万科拿地加速

“个别城市有过热的现象，太热的我们不会去跟。”在股东会上，祝九胜一再表示万科的拿地策略是谨慎的，但进入下半年以来，万科已经在多个二线城市溢价拿地了，溢价率远高于祝九胜口中“7%”。

在7月3日，浙江绍兴一宗宅地经过71轮报价，由北京万启亨企业管理咨询有限公司（万科）以8.77亿元总价竞得，溢价33.89%；7月15日，万科拿下江苏南通1宗宅地，成交价为31.49亿元，溢价率44.92%。

两天后，万科以125.81%的高溢价竞得南宁一宗商住用地；次日，万科在浙江温州再落一子，成交价不仅到达了最高限价，还进入了“竞配建”环节。最终，万科以16.19亿元竞得，溢价30.15%，竞配政策性住房面积5600平方米。

从公开信息看来，7月之后的万科似乎改变了上半年的买地节奏，溢价逐渐成为常态，底价反而变得少见起来。

有业内人士指出，在进入今年第二季度之后，万科的节奏其实已经做出了调整。能够佐证的是，据万科每月公布的新增项目情况，其1-5月新增土地数量分别为9宗、13宗、8宗、13宗和14宗。

同时，其相应用于支付权益地价的金额分别为137.04亿元、103.39亿元、82.01亿元、125.07亿元和188.81亿元。根据权益比例来计算，万科5月新增土地的总土地价格已经超过了250亿元。

“一般是拿出30%左右的回款来进行投资，今年1-5月份总的投资大概有700亿元，权益股份占500亿左右。”祝九胜也坦言称，万科还是要保证有足够的储备，足够的资源可持续发展。