租房自救指南,教你省钱租好房子,房租不到2500!

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  毕业季一到,各个城市新一轮的抢人大战又开启了。来了就落户、买房有优惠,对于刚出象牙塔的大学生来说,太遥远。

  一个城市善待大学毕业生最好的方式,其实是租到一间好房。

  去年这个时候租金疯长潮还历历在目,转眼进入今年毕业季(5月到8月),租房变得容易了吗?面对新一线城市的抢人策略,一线城市还能留得住高端人才吗?

  为了印证租房到底难不难,最近几天,P妹花了3天时间实测31间房,考察了北京租房最热门的2个区域——天通苑和西三旗,得出一个的答案:租房依旧难,想租到性价比高的房难上加难。

  但是,想用2500元租到一间10平米以上的地铁房也不是没有可能。有意思的是,P妹亲测期间发现,曾经阴暗的地下室、逼仄的隔断房正在成为过去,新物种——长租公寓也正在监管的约束之下逐渐规范,成为租客的主流选择。

  近地铁低于2000元的房源几乎为0

  贝壳找房在近期发布的《2019毕业季租赁市场报告》(下称“报告”)通过近一年80万条数据分析得出,在北京、广州、深圳、杭州、成都、南京、天津、武汉、西安、重庆等十多个城市中:

  本科学位毕业生中50.6%期望薪资在3千到5千元;硕士学位毕业生中,42.2%期望薪资在5千到1万元;最喜欢的户型是一室一厅和配套单间;租房优先考虑交通,其次租金;在一线城市中,有占比35.1%的毕业生,愿意拿出月收入的20%—30%用于租房。

  

  我们假设刚毕业的大学生收入为5000—10000元,那就有1000—3000元的资金可用于租房。这对于毕业生来说,是一笔不小的开支。这样的预算能租到好房吗?

  P妹还是提前预告吧:理想很丰满,现实很骨感。

  

  贝壳找房租房报告指出,北京租房热门商圈按热力值排行依次为:回龙观、望京、清河、广安门、西三旗,于是P妹把评测区域锁定在了Top1的回龙观和Top5西三旗。

  先上结果,不管是通过我爱我家、自如、蛋壳还是不知名小中介,在天通苑近地铁的地方,1000元租金以下的房源基本为零。2000元租金的房源,蛋壳APP上显示为0,我爱我家也没对口房源。这跟全城一居室租金价格走势基本吻合。

  

  在自如上,也只有运气好时才能捡漏,花2000块租到一间10平米以下的房。但只有季付、半年付、年付时才能享受2000元的价格,月付价格还是2100元。

  

  结论就是:想要以2000元以下的租金,在天通苑租到近地铁的房子,基本就三个字“不可能”。

  那么,1000元—2000元的价格在天通苑能租到什么样的房子呢?

  答案:至少距离地铁站1.5公里以上,且面积低于10平方以下的部分房间。这就意味着步行去一趟地铁站,需要花费15—20分钟左右的时间。

  

  而距离地铁站较远的西三旗,1000元—2000元的房源,只有我爱我家APP上会有少量,蛋壳和自如完全不可能。

  3天探访31间房仅选中1间:普租最便宜

  每年5—8月的毕业租房季,堪称竞赛,性价比较高的房源稍纵即逝。加上天气炎热,租客最直接的诉求是“快、准、狠”。

  P妹也是一样,在没有合适对口房源的情况下,最野蛮的解决方式就是提高租金。

  当P妹将房租预算提升至3000元时,一大波房源快速来袭。

  掐指一算,P妹亲测3天,共计看了31间房,其中包含普租9间(我爱我家以及不知名小中介),分散式公寓16间(自如、蛋壳为主),集中式长租公寓6间(自如寓、龙湖冠寓)。

  房屋涉及区域包含距离地铁站不超过1公里的天通苑、回龙观东大街、西二旗,以及距离地铁站超过1.5公里的融泽嘉园和西三旗。

  你一定认为,看了31间房,最终却只相中1间,是P妹太挑。那P妹可真是太冤枉了,为啥呢,请听P妹细细道来。

  细心的小伙伴会发现,P妹在前面将亲测的房源,分成了三大类,你可以脑补P妹是一名强迫症患者,但其实P妹是为了找出真正性价比最高的房源。

  普租、分散式公寓、集中式公寓对应的管家各不相同,房屋舒适度也也各不一样。同样距离地铁站的距离,同样的小区,一般情况下,普租的价格会比分散式公寓要便宜得多,原因在于各类出租房源的特点不同。

  首先是性价比相对较高的普租。普租即出租的房屋未进行过统一装修的房源。租客与中介签订租约后,中介也无需派人对所出租的房屋公共区域进行保洁。

  因为中介付出的成本较低,同一区域内同一面积的房源,普租房屋价格会比自如、蛋壳便宜400—500元左右。

  这类房源通常来自于我爱我家,以及一些不知名的小中介或二房东。其中,我爱我家通常会在各个小区设有自己的门店,管家们常常聚集于此,找到他们十分简单。

  而另一些不知名小中介或二房东,有大叔,大妈,也有年轻的小哥哥。他们“潜伏”在街道的各个角落,暗中观察着一切,其敏锐性不输侦探。

  当你跟着其他管家在小区晃悠看房时,已在不知不觉中成为了他们眼中的“猎物”。待你独自一人时,这类中介会突从你的背后出现,问一句:“租房吗?”。

  一般而言,毫无租房经验的“小朋友”常常会选择去看看,这时,你看到的是不加任何修饰的房源,可能是这样的。

  

  也可能是这样的。

  

  但奈何囊中羞涩,比较一圈之后,忍忍也就签了,大不了自己买些贴纸装饰一番,自己搞卫生咯,毕竟便宜嘛,谁让自己穷呢。

  如果是这样,P妹恭喜你,你的噩梦开始了。这样的噩梦,可能来源于与你同在屋檐下的室友,也可能来源于与你签约的中介。

  比如P妹就曾沦为了四室一厅的义务保洁人员。为此,在整个套间内,颇受室友欢迎,并建立了“深厚”的友谊。

  而让P妹最不能忍的是中介,且不说维修热水器,家电一类的事情时推三阻四,磨磨叽叽。更可恶的是房屋到期退租时,中介竟以各种理由扣掉P妹所有的押金。

  此后,P妹暗下决心,绝不普租。宁愿在外面少吃两顿大餐,也要住得好。虽然截止到目前为止,P妹仍然与来自五湖四海的帅哥美女进行合租,但整租的梦想还是要有的,万一实现了呢。

  当然,你要是不介意与中介们斗智斗勇,也尽可放手一租,大不了最后“鱼死网破”。比如,P妹有一男性朋友就曾因为不爽中介私扣押金,在退房时,搬走了中介配置在出租房中的桌子和椅子。

  其次是环境舒适但相对贵一点的分散式公寓。分散式公寓一般都已经过自如或蛋壳的简单装修,并配有统一的床、桌子、椅子、衣柜。另外分散式公寓有专门的保洁人员,每个月进行两次保洁。

  前期精致的装修成本、后续服务的人力成本,是自如与蛋壳房租较高的主要原因。

  分散式公寓基本隐匿在各个小区的楼层里。一般情况下,一套房由多个租客进行合租,但也有少量的整租。其价格大多不相上下,房屋面积也相差不大。

  

  不过,有一点值得关注,尽管有自如与蛋壳两大长租公寓平台提供房源,但走访期间,P妹发现要租到心仪的公寓也并非易事。一方面可供选择的房源太少,另一方面,性价比较高的房源更少。

  主要原因在于,当下监管规定房屋中介不得将隔断进行出租,而在P妹亲测的16间分散式公寓中,其中有6间为隔断。

  此外,去掉距离地铁站超过1.5公里,且面积不大于10平方米而租金却超过2500的西三旗及融泽家园的4套房源,最终仅剩下6间房源可供选择。分别为回龙观东大街3间,天通苑1间,西二旗2间。

  而在上述剩余6间房中,在步行相差3—5分钟到达地铁站的情况下,若以2400元为衡量标准,当属回龙观东大街华龙苑北里的房源性价比较高。原因在于以下几点:

  第一:距离地铁近,仅700米便可达到回龙观东大街地铁站。

  第二:2400左右的价格,中介方同样为自如且近地铁,在天通苑只能租到8平方米左右的房子,但在华龙苑北里,可以租到接近12平方米的房子。

  以上价格虽也能在距离西二旗最近的智学苑小区也能租到近10平米的房子,但只能通过一些不知名的中介平台。后续服务远不如分散式公寓的服务,这是毋庸置疑的。

  

  第三:相比较而言,回龙观东大街的小区环境较好,干净整洁,而天通苑区域与西二旗区域相比之下,整体环境略有差距。

  

  第四:据自如管家介绍,在回龙观东大街,可供出租的房源最小为6平米左右,最低价格1800元,10平以下的房子大多在2500元以下,距离地铁站大多不超过一公里,10平以上大多为2500元以上。

  但在P妹亲测的这段时间内发现,天通苑区域10平以上2500元的自如房源距离地铁站至少1.5公里。

  而在西二旗智学苑与融泽家园、西三旗区域,2500元以下房源大多低于10平米,距离地铁站也已超过1公里。

  最后的选择,私密高雅的集中式公寓。集中式公寓不同于分散式公寓,集中式公寓通常以整栋楼的形式出现。

  

  本次测评中,P妹仅走访了2家自如寓及2家龙湖冠寓,分别为上地凌云自如寓、北京亚运村自如寓、龙湖冠寓生命科技园、龙湖冠寓亚运村关庄店。

  P妹亲测发现,集中式公寓的空间多在10平米以上。除桌椅板凳,床柜之外,还配有独立的卫生间,洗衣机,冰箱。其室内具体装修风格与精致程度,P妹不多做赘述,请看图自行感受。

  

  再看下公寓内的公共设施:

  

  看完之后,是不是觉得很想住进去?不用掩饰,P妹也想,但贫穷使人理智。

  在探访的4家公寓中,最便宜最普通的龙湖冠寓生命科技园,起步价就已超过4000元,这还是在年租的情况下,若月租其房价可高达4700以上。

  按照毕业生30%房租预算反推,工资完税到手至少得2万以上,这种假设大概率脱离实际。

  而要是靠近地铁,且整体环境较好,那么租金更高。比如亚运村自如寓距离5号线地铁站步行仅10分钟以内便可达到,最低租金均价为5500元。龙湖冠寓亚运村关庄店3分钟可达地铁,最低租金为4700元。据冠寓管家介绍,是因为该房无冰箱,因此当做特价房源处理。

  

  尽管对于毕业生来说租金很高,但这些房源永远不缺租客。P妹探访的这4家公寓,除龙湖冠寓亚运村关庄店空余房源较多之外,其余三家均只有一间空房。

  但P妹认为,如果仅以租金预算在6000元以下,且到地铁站最近的距离为主要考虑因素,龙湖冠寓关庄店其实是个不错的选择,原因如下:

  第一:整个公寓形成完整的闭环,公寓内极为干净整洁。

  第二:有公用厨房,公用餐厅。这样的话,租客无需在公寓内做饭,影响室内空气。而自如寓则无公用厨房,而是在公寓内为租客安装了抽油烟机,并提供了电磁炉。

  

  第三:距离关庄地铁站步行仅需2—3分钟,交通极为便利。

  第四:有独立的健身房,可满足周末近距离健身的需求。唯一美中不足的是,冠寓没有社区,而自如寓在这方面则呈现得较为细致。

  

  总结而言:就租房模式而言,普租、分散式公寓、长租公寓各有优缺点。普租性价比相对较高,但缺乏后续服务,整体居住环境一般;分散式公寓,居住环境较为舒适,后续服务到位,但租金较高;集中式公寓,装修素雅,有格调,基本还算完美,唯一缺点就是贵,值得收入较高的“精英人士”拥有。

  好不容易租到房,这4个坑不得不防

  

  一般来说,租房分为三大环节,找房,看房,签约。前文谈及了找房,看房,接下来说说签约。

  租房签约过程中,租客们很少会特意打开合同,仔细进行阅读,而是顺着管家的引导,直接进行签名。不知不觉中,这为后期退租或换租埋下隐患。

  那么签约过程中需要注意哪些坑呢?

  第一:付款方式引发的利息。租房过程中,付款的方式多种多样,比如,月付、季付、半年付、年付、以及分期。

  以自如为例,年付租金最便宜,可享受服务7折,半年付服务费可享受85折。而若分期,则需要支付相应的利息,至于具体利息,根据自如管家发给P妹的图片显示,以贷款合同为准,其中提及6.27%为简算系数(有中介称6.27%就是实际利率)。

  此外,蛋壳公寓与我爱我家也存在分期付款方式,但也均需客户与第三方签订贷款合同。这是租客们需要注意的地方,租房合同还需细看,可清楚了解自己所付的利息是不是过高,进而做出准确的决定,是否需要分期。

  第二:付款方式引发的贷款。近几年来,租客租房却莫名背上贷款最终还被扫地出门的事件已经屡见不鲜,即便分期也要知道与自己签订贷款的第三方是谁。一般而言,银行或持牌的消费金融机构会更加稳健,而不知名的小平台,则可能存在大大小小的安全隐患。

  第三:老生常谈的问题,关于隔断。在帝都,隔断已经是公开的秘密,但近几年监管一直在整顿群租。目前,在P妹接触到的自如与蛋壳管家中,他们基本不推荐隔断,认为存在风险。但仍然有一些小中介,指着隔断说是非隔断,睁着眼睛说瞎话,忽悠P妹租房。因此,租房过程中,还是要足够细腻,以免不小心租到隔断,监管来查中介分分钟把你扫地出门。

  第四:关于违约。在租房签约过程中,基本都是一年一签,但有时因为工作变动,可能需要换租或退房。而不管是退房还是换租,均属违约,责任最终全部落在了租客身上。

  在签约过程中,很多中介会对租客说,只要退租或换租提前一个月通知管家,将房源进行转租,退租前能租出去,便不会扣除任何费用。但实际上,这几乎是不可能事件,掏出去的钱,想要收回来,谈何容易,强制扣除租客押金及剩余房租的中介,比比皆是。中介的嘴,骗人的鬼,不可不信,但也绝不能全信,否则只能任人宰割。

  另外,经验之谈,一般跟小中介租房,议价空间可在300元左右。比如2300的房租,软磨硬泡最终2000就能拿下,不要问我什么?我是绝对不会告诉你,有时候,撒娇卖萌挺管用的。

  但这招对自如和蛋壳无用,人家可是明码标价的,就跟商场不可议价的商品一样,爱要不要。

  三天租房体验,又加剧了P妹的焦虑感。7月已经过了一大半,如果在毕业季里找不到房,大学生们是会选择回家还是继续坚守一线呢?(文/晨曦 来源/投中网旗下 PropTech研习社 )

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