开封取消限售，我们慌了什么，收获了什么？

文丨小白

炎炎夏日，按理说本来是楼市淡季，可这几天却异常躁动。先是有关部门下发文件准备治理楼市乱象，好好的一份文件本用于规范楼市，却被一些从业人员拿来逼定客户，不知道机关领导看到这样的朋友圈作何感想？

接着就是今天上午，网上流传了一份开封市住房和城乡建设局发布的《关于调整新建商品住房交易时限及撤销备案限制的函》。

文件中显示：为统筹房地产市场调控，提振市场信心，经百城办例会研究决定，现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

据悉，该消息属实，正在印发文件，准备下发各部门。随即，这则消息便又在微信群里炸开了锅。

既然有人问到了郑州会不会取消，何时会取消？我们就来聊聊这个问题。

01

要想真正弄明白某件事物，必须先去了解整个事物的发生、发展过程，再行思量这个事物背后的系统，最后从规律和机制的角度去解读该事物，如此，我们才不会被片面的见闻蒙蔽了双眼。

针对开封取消限售这件事，我们首先要回到当初看它为何限售。强大的因果法则时刻统御着这个世界，有果必有因，有因必有果。知道了原因，结果不言自明。

2017年5月15日，开封发布《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》。通知要求，自发文之日起，凡在开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房，自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。同时实施销售价格监管，原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%，这就是“汴九条”。

在此之前，2017年5月3日，郑州调控补刀：2017年5月3日(含)之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让，史称“五三新政”。

郑州限售，开封也限售，于是有人说开封调控严厉程度堪比郑州，事实果真如此吗？

02

首先是限售。开封限售，郑州也限售，就连荥阳、中牟、新郑都限售，全国很多城市也限售。由于限售是新政策，目前还没有城市限售到期解禁的，所以我们暂且还看不到限售到期后大量二手房入市抛售的场面。

不过可以肯定的是，限售短期内对新房供求关系和房价格局影响不大，对于炒房投机影响也不大。这一点，看看全国各地组团抢房的新闻就知道了，既然明知限售，为什么还有炒房客蜂拥而入？限售挡住大家买房的热情了吗？没有！

根据开封网友反映，开封很多楼盘交房两三年了还没房本，更别说从备案开始算了。备案后五六年没拿到房本的大有人在，有的楼盘是2013年、2014年备案的，现在没房本、没入住的大有人在。

二手房市场，若没有房本，谁敢买你的房子？简单来说，开封在不限售的情况下，本来就有相当一部分楼盘是在交房四五年之后无法进行买卖交易的。此时再来个限售三年，是不是显得多此一举？

这样看来，开封的限售其实就是表决心、表态度而已。

03

其次是限价，开封的限价限得很有意思。

先来看看郑州如何限价的。郑州限价是“环比不能上涨”，价格红线大多参考2016年10月份的房价，郑东新区、经开区还有综合房价最高限价的限制，房价可谓被牢牢掌控。看看当下的市场，将近三年过去了，涨幅大吗？甚至个别区域出现了价格回调、滞销，不然也不会那么多打折、首付分期、中介狂欢了。

再来看看开封，半年涨幅不超5%，全年不超10%，这说明开封对其房价还是认可的。郑州“环比不能上涨”的情况下，还有很多开发商暗自涨价，更何况开封“允许房价上涨”呢？这样的政策，若是在郑州，实际涨幅只会更高。所以说，开封允许涨价，只是幅度要有所收敛，这样的“限价”政策，全国恐怕也没几个！

04

开封为什么会这样限价呢？

无可否认，省会迁郑州以来，开封便渐渐走向没落。老城区由于限高，拆迁成本算不下来，几乎没有地产商敢去拿地，这也就是今天我们去开封市区看到的是一片破破烂烂的景象的原因。

至于汴西新区也仅仅是挖个湖修几条路而已，并没有什么拿得出手的东西，而恰恰是这片荒地给开封贡献了大批财政收入。几年前，郑州这地方没几个一线开发商看得上，更何况是开封，所以开封的土地大都卖给本地土著。和郑州一样，土著开发商买地并不是为了开发，而是囤地坐等升值，毕竟地产也是一门生意。

市场好了，开发商就建几栋楼玩玩，市场不好了，那就停工暂缓开发。实在撑不下去了，找个一线开发商接盘，地块转手钱就进账，政府却成了打工仔，只能干看着。

图：汴西新区某楼盘年终报告之库存部分

汴西新区某楼盘去年年底出具的研究报告显示，开封西区库存极大，按目前销售情况来算，大概需要4年左右才能去化完毕，这还不算每年新增供应量，更别说2016年郑州限购后为开封贡献了不少客户。开发商平时可以使出各种手段忽悠客户，但年终数据是指导下一年工作用的，用假数据可以骗到客户，但却不会傻到用假数据来骗自己，所以这份数据的真实性还是有的。

库存一日不减，地价就别想上去。为了大批卖地、高价卖地，只能先去库存，也就是尽快卖房，无论自住还是投机，无论是买一套还是买一栋，开封统统都欢迎。投机分子最乐意看到的就是房价涨涨涨，所以这才有了“年涨10%”的限价令。这哪里是限价，分明是提振市场信心，吸引投机客入场。

05

过往经验告诉我们，一个城市若真想打压楼市，往往是从“限购、限贷”开始的，这俩才是楼市大杀器。反观开封，没有限购限贷，一上来就是限售限价。

不限购，一个人可以买一套也可以买一栋甚至买一个楼盘；不限贷，欢迎加杠杆，各种融资手段尽情使用，至于爆不爆仓，那是你自己的事，反正库存已经帮忙消化过了。限价允许房价上涨，提示炒家赶快入场，这里欢迎你；一旦入场了，来个限售锁住你，只是开封楼市本来就没有太大的流动性，限不限售几乎没有区别。

图：汴西新区房地产分布现状

立志要做三四线城市“调控模范”的开封出台的看似严苛的“汴九条”，大多只是隔靴搔痒罢了，并没有实质内容。

凡事的发生必有其原因。开封由于位置优势、政策号召等，无疑是这一轮三四线城市去库存的最大受益者，环郑州的几个地市，许昌、洛阳、新乡都没开封受益大。

郑州限购以后，开封更是炒家的地盘，有居住需求购房的太少太少。现今成交量过低，取消一个不痛不痒可有可无的限售政策，值得大家慌作一团吗？

06

最后我们来讨论一下“取消限售”后，开封可能出现的状况与大家关心的房价问题。

取消限售，二手房终于可以入场交易了。大批二手房集中入市，经典的击鼓传花游戏开始了，问题是这花有没有人接呢？如果二手房价格高，大家便都去买新房了，那取消限售用意何在？

在有大量新房可供选择的前提下，二手房若想卖，就必须要降价，降价，再降价，尤其是有现金流压力的更是要降价。靠着“限价令”的作用好不容易涨上来的价格，现在二手房出手却还要降回去，这样的房地产投资回报率几何？

若降价能出手还好，一旦没人接盘，大量二手房集中入市滞销，非但提振不了信心，甚至会挫伤信心，间接地还会影响新房市场。

至于说郑州会不会取消限售这个问题，那就更简单了。郑州这几年的发展有目共睹，现在摇身一变国际郑，各方面向一线城市、国际城市看齐，这样的郑州怎么会去模仿一个三四线小城市呢？楼市调控从来就是自上而下的，至今还未见到从三四线城市向大城市、一线城市传导的，郑州会打破这个先例吗？时过境迁，开封早已不是当年那个汴梁东京了，若想重现昨日帝都之风采，怕是难喽！

—— END ——

商都网·商都房谈原创作品