开封取消限售,我们慌了什么,收获了什么?

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  文丨小白

  炎炎夏日,按理说本来是楼市淡季,可这几天却异常躁动。先是有关部门下发文件准备治理楼市乱象,好好的一份文件本用于规范楼市,却被一些从业人员拿来逼定客户,不知道机关领导看到这样的朋友圈作何感想?

  

  接着就是今天上午,网上流传了一份开封市住房和城乡建设局发布的《关于调整新建商品住房交易时限及撤销备案限制的函》。

  

  文件中显示:为统筹房地产市场调控,提振市场信心,经百城办例会研究决定,现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限,取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

  据悉,该消息属实,正在印发文件,准备下发各部门。随即,这则消息便又在微信群里炸开了锅。

  

  既然有人问到了郑州会不会取消,何时会取消?我们就来聊聊这个问题。

  01

  要想真正弄明白某件事物,必须先去了解整个事物的发生、发展过程,再行思量这个事物背后的系统,最后从规律和机制的角度去解读该事物,如此,我们才不会被片面的见闻蒙蔽了双眼。

  针对开封取消限售这件事,我们首先要回到当初看它为何限售。强大的因果法则时刻统御着这个世界,有果必有因,有因必有果。知道了原因,结果不言自明。

  2017年5月15日,开封发布《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》。通知要求,自发文之日起,凡在开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房,自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。同时实施销售价格监管,原则上半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%,这就是“汴九条”。

  在此之前,2017年5月3日,郑州调控补刀:2017年5月3日(含)之后购买的住房,自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让,史称“五三新政”。

  郑州限售,开封也限售,于是有人说开封调控严厉程度堪比郑州,事实果真如此吗?

  02

  首先是限售。开封限售,郑州也限售,就连荥阳、中牟、新郑都限售,全国很多城市也限售。由于限售是新政策,目前还没有城市限售到期解禁的,所以我们暂且还看不到限售到期后大量二手房入市抛售的场面。

  不过可以肯定的是,限售短期内对新房供求关系和房价格局影响不大,对于炒房投机影响也不大。这一点,看看全国各地组团抢房的新闻就知道了,既然明知限售,为什么还有炒房客蜂拥而入?限售挡住大家买房的热情了吗?没有!

  

  根据开封网友反映,开封很多楼盘交房两三年了还没房本,更别说从备案开始算了。备案后五六年没拿到房本的大有人在,有的楼盘是2013年、2014年备案的,现在没房本、没入住的大有人在。

  二手房市场,若没有房本,谁敢买你的房子?简单来说,开封在不限售的情况下,本来就有相当一部分楼盘是在交房四五年之后无法进行买卖交易的。此时再来个限售三年,是不是显得多此一举?

  这样看来,开封的限售其实就是表决心、表态度而已。

  03

  其次是限价,开封的限价限得很有意思。

  先来看看郑州如何限价的。郑州限价是“环比不能上涨”,价格红线大多参考2016年10月份的房价,郑东新区、经开区还有综合房价最高限价的限制,房价可谓被牢牢掌控。看看当下的市场,将近三年过去了,涨幅大吗?甚至个别区域出现了价格回调、滞销,不然也不会那么多打折、首付分期、中介狂欢了。

  再来看看开封,半年涨幅不超5%,全年不超10%,这说明开封对其房价还是认可的。郑州“环比不能上涨”的情况下,还有很多开发商暗自涨价,更何况开封“允许房价上涨”呢?这样的政策,若是在郑州,实际涨幅只会更高。所以说,开封允许涨价,只是幅度要有所收敛,这样的“限价”政策,全国恐怕也没几个!

  04

  开封为什么会这样限价呢?

  无可否认,省会迁郑州以来,开封便渐渐走向没落。老城区由于限高,拆迁成本算不下来,几乎没有地产商敢去拿地,这也就是今天我们去开封市区看到的是一片破破烂烂的景象的原因。

  至于汴西新区也仅仅是挖个湖修几条路而已,并没有什么拿得出手的东西,而恰恰是这片荒地给开封贡献了大批财政收入。几年前,郑州这地方没几个一线开发商看得上,更何况是开封,所以开封的土地大都卖给本地土著。和郑州一样,土著开发商买地并不是为了开发,而是囤地坐等升值,毕竟地产也是一门生意。

  市场好了,开发商就建几栋楼玩玩,市场不好了,那就停工暂缓开发。实在撑不下去了,找个一线开发商接盘,地块转手钱就进账,政府却成了打工仔,只能干看着。

  

  图:汴西新区某楼盘年终报告之库存部分

  汴西新区某楼盘去年年底出具的研究报告显示,开封西区库存极大,按目前销售情况来算,大概需要4年左右才能去化完毕,这还不算每年新增供应量,更别说2016年郑州限购后为开封贡献了不少客户。开发商平时可以使出各种手段忽悠客户,但年终数据是指导下一年工作用的,用假数据可以骗到客户,但却不会傻到用假数据来骗自己,所以这份数据的真实性还是有的。

  库存一日不减,地价就别想上去。为了大批卖地、高价卖地,只能先去库存,也就是尽快卖房,无论自住还是投机,无论是买一套还是买一栋,开封统统都欢迎。投机分子最乐意看到的就是房价涨涨涨,所以这才有了“年涨10%”的限价令。这哪里是限价,分明是提振市场信心,吸引投机客入场。

  05

  过往经验告诉我们,一个城市若真想打压楼市,往往是从“限购、限贷”开始的,这俩才是楼市大杀器。反观开封,没有限购限贷,一上来就是限售限价。

  不限购,一个人可以买一套也可以买一栋甚至买一个楼盘;不限贷,欢迎加杠杆,各种融资手段尽情使用,至于爆不爆仓,那是你自己的事,反正库存已经帮忙消化过了。限价允许房价上涨,提示炒家赶快入场,这里欢迎你;一旦入场了,来个限售锁住你,只是开封楼市本来就没有太大的流动性,限不限售几乎没有区别。

  

  图:汴西新区房地产分布现状

  立志要做三四线城市“调控模范”的开封出台的看似严苛的“汴九条”,大多只是隔靴搔痒罢了,并没有实质内容。

  凡事的发生必有其原因。开封由于位置优势、政策号召等,无疑是这一轮三四线城市去库存的最大受益者,环郑州的几个地市,许昌、洛阳、新乡都没开封受益大。

  郑州限购以后,开封更是炒家的地盘,有居住需求购房的太少太少。现今成交量过低,取消一个不痛不痒可有可无的限售政策,值得大家慌作一团吗?

  06

  最后我们来讨论一下“取消限售”后,开封可能出现的状况与大家关心的房价问题。

  取消限售,二手房终于可以入场交易了。大批二手房集中入市,经典的击鼓传花游戏开始了,问题是这花有没有人接呢?如果二手房价格高,大家便都去买新房了,那取消限售用意何在?

  在有大量新房可供选择的前提下,二手房若想卖,就必须要降价,降价,再降价,尤其是有现金流压力的更是要降价。靠着“限价令”的作用好不容易涨上来的价格,现在二手房出手却还要降回去,这样的房地产投资回报率几何?

  若降价能出手还好,一旦没人接盘,大量二手房集中入市滞销,非但提振不了信心,甚至会挫伤信心,间接地还会影响新房市场。

  至于说郑州会不会取消限售这个问题,那就更简单了。郑州这几年的发展有目共睹,现在摇身一变国际郑,各方面向一线城市、国际城市看齐,这样的郑州怎么会去模仿一个三四线小城市呢?楼市调控从来就是自上而下的,至今还未见到从三四线城市向大城市、一线城市传导的,郑州会打破这个先例吗?时过境迁,开封早已不是当年那个汴梁东京了,若想重现昨日帝都之风采,怕是难喽!

  —— END ——

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