楼市设下“连环套”！环环相扣，下半年，两种购房者将“吃苦果”

在京剧里，有出戏叫《连环套》，大概的剧情我也记不清，只是这个名字给人留下了很深刻的印象。

顾名思义，所谓“连环”，指的是事情环环相扣，非常缜密，如同多米诺骨牌一样，后面一个“套”字，似乎又预示着前方的路不太好走。

用这样的思维来看，现如今，楼市就设下了“连环套”。

第一环，房地产融资全线收紧。

楼市想发展，必须要真金白银的注入，钱从哪来？一方面，来自购房者的销售回款，另一方面，就依赖银行贷款、公司债、资本市场、信托、ABS这些融资工具。

问题在于，最近几年，房企普遍采用高周转的模式，回款普遍变慢，同时还要加快手中的楼盘施工，还要去拿地，此时融资渠道就变得非常重要。

但是，最近一段时间，房地产市场的“输血”能力大打折扣。

5月中旬，房地产项目融资趋严，约谈了多家信托公司；5月底，限制部分地王发债以及ABS融资；7月，不少信托公司被要求控制业务增速。

不仅如此，房企负债率也是高居不下，目前A股118家上市房企资产负债率超过80%红线的有39家，占比高达33%。截至今年一季度，万科的负债合计1.31万亿元，资产总计1.55万亿元，保利地产负债合计7114.52亿元，资产总计9012.15亿元。而2019年、2020年、2021年是房企海外债也进入还债期，共计800亿美元左右。

在前有债务，后有融资压力的困境下，楼市处境可想而知。

第二环，三四线楼市的压力有增无减。

我们平时谈到楼市，总是把京沪广深、省会城市、沿海一二线纳入到我们话语体系中，却很少把三线以下城市视为主要战场。

实际上，三线以下，才是房地产市场的“真相”所在。

根据经济学家李奇霖此前公布的一组数据，近年以来，一线城市施工面积占全国的比例不到6%，二线城市占比在28-29%左右，三线及以下城市占比在65%-66%。

众所周知，中小城市如此大的体量，都是依赖于“棚改”、“城镇化”、“房企下沉”来实现的。

问题就出在这，今年各级城市加起来的棚改总量也不到300万套，有专家测算会拖累40%以上的销售面积，这也意味着三四线楼市失去了最大的“仰仗”。

从最近开封楼市的案例中就可以发现，7月19日取消了限售的期限，7月20日又撤销了“取消限售”，虽然听起来有点拗口，可是这种看似反复的变化，却透露出目前绝大部分中小城市房地产的压力，尤其是那些人口常年流出，产业结构不完善，就业机会不充分的地区，未来的抛压不可小视。

第三环，楼市不断的打“预防针”，意味深长。

《经济日报》近日指出：展望下半年楼市，大致能够用“稳”“严”“紧”三个字进行概括。稳地价、稳房价、稳预期将得到进一步落实。既防止房价过快上涨，又避免大起大落。

7月17日，《每日经济新闻》指出，热点城市不再公布房价，房地产融资全面收紧，楼市调控已超出预期。

此外，《经济参考报》也在近日报道称，下半年政策仍将以稳为主，但房地产市场面临进一步规模调整，同时应当警惕部分三四线出现新的库存风险。

这说明什么？站在7月份的关键时点，说明房地产市场已经形成了一环扣一环的“预期”。出现了“连环套”，就不要轻易往里冲。

展望下半年，有两类购房者会“吃苦果”。

第一类，高杠杆负债的购房者。

先看一组数据：我国的房贷收入比（个人住房贷款/可支配收入）从2008年末的22.6%，增至2017年末的60.5%，也就是说，月收入10000元，却要支付房贷6050元。

也就是说，越来越多的人，无视自己的收入能力，强行买房。

有的人是职业炒房客，有的人是掏空家族财力的刚需，有的人把所有积蓄押注房产坐等升值，无论动机与立场如何，他们身上“高杠杆”的属性，很难被洗掉。

当下半年调控次数愈加密集，限售时间更长，限购让“接盘侠”变少，高房价又使其他人望而却步，这些高杠杆负债的购房者，很有可能“高位站岗”。

第二类，还在执迷于寻找“价值洼地”，想“赚差价”的购房者。

严格意义上来说，这类人更应该称之为炒房客，或投机者，他们已经不是普通意义上的购房者了。

这类人主要瞄准的区域，是那些价格弹性最高的地方，比如环京、大湾区外围城市、包括重庆、西安、沈阳等地，涨时最猛，跌时最快，曾经的环京区域就是先例，可惜人们的记忆“只有三秒”，已经忘了曾经的“伤痛”。

在2018年，因为市场气氛低迷，一时间量价齐跌，这部分人一度踪影全无，如今经历了上半年的“小阳春”，部分二线城市、大都市圈周边的三四线楼市中，就活跃着他们的身影。

不过，正所谓“此一时彼一时”，2016-2017年的盛况只可能出现一次，早已成为过去式，想复制炒房变现手法的投机客们，得先掂量一下，姑且不论升值的问题，下半年，就连自己的房子能不能卖出去，还在两可之间。