开封取消“最严限购令”四日反转!地产政策为何屡屡“一日游”?

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  7月20日,开封政府网官网发布《市住建局撤销其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定》的通知公告。其中称,市住建局鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定,未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估,故撤销此决定,收回相关文函。

  

  开封政府网官网截图

  据悉,开封市住建局7月17日刚刚出台取消“最严限购令”相关文件。数据显示,近期开封楼市正面临下行压力。

  南都记者注意到,菏泽等多地,也曾出现“政策一日游”。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进接受南都记者采访时表示,开封此次政策反转,和这两年部分城市“政策一日游”的现象非常类似,也是这两年政策制定和落实中的新情况,说明楼市发展面临很多新问题,政策制定的艺术水平和科学性需要进一步提高。同时,当前楼市政策中,需要继续落实房住不炒导向。

  刚刚发布取消“最严限购令”

  据南都7月19日报道(河南开封取消“最严限购令”!专家:或有三四线城市跟进),7月17日,开封市住房和城乡建设局曾发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》。文件中显示,为统筹房地产市场调控,提振市场信心,经百城办例会研究决定,现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限,取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

  对于《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》,曾有业内专家解释称,该政策明确,取消房屋限售制度,并称开封在2017年的时候曾规定了房屋限售的制度,即取得不动产权证书后满三年才可以交易,类似制度在实际过程中,一方面确实防范了部分炒房套现行为,但另一方面也限制了部分房屋的流通。此次取消此类房屋销售制度,真正赋予了购房者房屋转让的权力,也有助于后续加快房屋的流通和增加二手房的供应,对于抑制房价本身亦有积极作用。

  

  据悉,2017年5月15日,开封发布最严限售令(即史上最严“汴九条”),规定限售3年,原则上半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%;对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目,开封市不动产登记中心停止其商品房网签资格。

  而出台这一限售令的背景是,据安居客,从2016年12月起,开封二手房房价持续上涨,从4496元/平方米涨至2017年4月的5457元/平方米,同比涨幅达22.19%。限售令发布当月,开封的二手房均价已经涨至5650元/平方米。

  当时,开封市住建局相关负责人表示,为抑制房价过快上涨、促进房价合理回归,开封市住建局重拳出击,出台了“调控九条”(即“汴九条”)。开封这次调控房地产市场的目的是打击炒房,打击疯涨;不是让房价下跌,而是稳定房价。

  房价存在下行压力

  数据显示,开封楼市2018年以来开始下行。

  开封市统计局官网数据显示,2018年,开封全市房地产开发投资(含兰考)240.84亿元,同比下降12.1%,其中住宅181.25亿元,下降11.0%;全市商品房销售面积(含兰考)同比下降10.6%。

  2019年1~5月,开封市房地产业的营业收入比去年同期下降2.7%。

  一位河南房地产业内人曾向媒体表示,开封楼市从今年初开始便开始逐渐惨淡,很多开发商都开始借以各种名目打折,比如“特价房”、“周年庆”,甚至总房价打到8折但还是没有起色,很多公司在开封区域的销售业绩在整个河南区域都是垫底的。

  2019年3月,不止一位业主在人民网地方领导留言板平台上反映某楼盘项目大幅降价抛售房产,6月17日开盘时高层售价9500-10800元/平米,2019年3月以特价房的名义,降价7200-8700元/平米的价格出售。

  据报道,2018年以来,开封市已经流拍土地7宗,兰考、尉氏、通许皆有分布。

  专家:政策制定科学性需要进一步提高

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对于“取消限售”政策进行了取消,充分说明当前政策微调面临的各类压力。尤其是其认为有两点工作是不到位的,第一是没有进行充分的市场调研和论证,第二是对于市场影响缺乏充分的预判和评估,所以会有类似撤销决定和收回文函的做法,这也充分体现了当前开封在政策制定上的反思。

  严跃进称,开封此类政策,和这两年部分城市“政策一日游”的现象非常类似,也是这两年政策制定和落实中的新情况,这也说明楼市发展面临很多新问题,政策制定的艺术水平和科学性需要进一步提高。

  同时,当前楼市政策中,需要继续落实房住不炒的导向。尤其是在此次发文中也提到了,对于市场影响的估计是不足的,因为从实际观察看,当前任何城市的或明或暗的松绑,都容易引起市场预期的变化,尤其是部分房企房屋销售会突然进行涨价,进而也会损害购房者的权益。

  南都记者注意到,今年4月19日,中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署当前经济工作,会议再次提及房住不炒、因城施策等内容。经济日报-中国经济网专栏作者乔瑞庆曾评论称,“房子是用来住的,不是用来炒的”,对于房地产调控,管理层的态度是明确的:坚持“房住不炒”,要让住房回归其居住属性,让房地产健康发展,服务民生。

  严跃进还表示,类似开封的做法,进一步要求各地尤其是地级市的楼市政策主管部门,需要积极研究全国市场走势和政策导向,在落实一城一策的时候,注重和全国楼市的大基调和大周期进行吻合。否则政策一日游的现象,看似回到了原来政策执行的力度,但却会使得政策公信力大打折扣。

  采写:南都实习记者 高沛通 记者 彭彬

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