冯仑：新开发时代，地产商要做“手艺人”！

房地产的本质是什么？新地产时代的走向是怎样的？该如何利用已有的土地建造更有价值的地产项目？7月20日，在海大新地产总裁一期班第三次课程上，万通集团创始人、御风集团董事长冯仑立足自己的亲身体会，就以上这些问题为参课的学员们进行了一一解答。

冯仑在与学员进行交流。图片来源：界面新闻

房地产要创造最具价值的人造固定空间

有趣的是，面对一室的地产界企业家和学者，冯仑在开讲之初最先提出的问题是：“你们认为什么是房地产？”在一轮提问之后，冯仑讲出了自己的看法。他认为，房地产就是要“创造最具价值的人造固定空间”。

冯仑说，他认为当下的地产业有四个核心的关键词：位置、技术、管理和成本。他说位置本身没有价值，有价值的是供求关系；而技术的进步为建筑高度的提升提供了可能，而且也是楼宇综合多种功能、相互引流的重要支撑。

“钢结构、电梯、玻璃三大技术的出现开启了我们摩天大楼的时代；新能源技术、空间技术和纳米技术为复合型楼宇提供了可能。”

后来他又将地产的管理归结为“研究人的行为”。他举例在偏远的郊区建画廊，“不但人流量少，而且大家看看就走了。”他总结了一种幽默的说法，叫“站着不如坐着，坐着不如躺着”。例如，客人站立消费的商场就比不上坐着消费的酒吧收益好，而坐着消费的酒吧又比不上躺着享受的美容或按摩来的更赚钱。

开发时代结束全商业模式到来

冯仑说，房地产“开发时代”已经结束了。对此，他总结了5大理由：

一是人均GDP超过8000美金。“人均GDP在5000-8000美元的阶段才涉及房子有或无的问题，如今我们人均住房面积38平，居住已经不是问题。”

二是二手房和新房交易跨越1：1的拐点。他说北京的二手房于新房交易量已经接近5：1，纽约达到6：1甚至10：1，比例越高代表新房开发量越少。

三是城市化和城市空间结构的改变。诸如学校、医院等基础设施不断优化。

四是城市人口的变化。冯仑说，国内一线城市现在除了深圳几乎人口都在减少，北京近几年在减少，上海增长率趋近于0，“现在像青岛这样的热门新一线城市还能涨一些，济南也跌了。东北每年净减少200万人口，大多数城市人口增量减缓甚至负增长。”

五是制度上的变化。冯仑总结现在全球房地产制度基本分为三种：以美国为代表的完全靠市场调节，以新加坡为代表的政策和市场双重作用，以及以德国为代表的房住不炒、以租赁为主。而中国在经历了多重尝试之后，现在也更倾向于”房住不炒“的方向，现在的房子已经越来越具有福利性。

因此他认为，以住宅单一产品为增量的市场在减弱，“我们的房地产已经进入了‘全产品线、全价值链、全商业模式’的新阶段。”

“导演+制片”：新时代开发商要做“手艺人”

冯仑说，以前的地产业只有一个核心——住宅，地产商竞争模式简单，就是买地、盖房、销售。而如今房地产时代已经迎来改变，房企们已经纷纷转型，现在的开发商应该越来越像“导演+制片”。“做住宅以后只有两种能活下来”，冯仑说，一是大规模集约化。这是大规模地产公司、住宅公司选择走的路。这些住宅公司还可以靠增值服务去赚钱；二是住宅公司可以在无限细分的领域里做差异化竞争，比如老年公寓、单身公寓、双身公寓等等。

“现在商业地产基本分为写字楼、购物中心、酒店度假、物流仓储、医疗健康和教育研发六大类，但全世界只有两类公司敢把这些业态全部囊括：一个是金融界大鳄，另一个是政府背景的大型地产公司。”对此，他表示更看好大健康领域。“治愈系酒店、疗养中心、微整形等等，我们叫微医疗，这样的业态还是非常有发展潜力的。”

冯仑总结了一种模式，叫“三分开一统一”，就是说开发商、投资商、运营商三者分开，统一到开发商。开发商要学会讲好“空间故事”，深化品牌效应。

他强调，商用不动产进入后开发时代之后，算账方式也将发生巨大变化。冯仑说，不动产的竞争力开始转移到运营和资产管理上，以后算的都是租金和租金回报。

最后冯仑表示，希望开发商们都可以成为“手艺人”：“我们是打磨钻石的，钻石很值钱，拥有钻石的人很有钱，但钻石从你手里经过，你打磨一下、做做切面，我们以后要挣这个钱，这才能在后开发时代吃得开。”